房地产淡市不淡　海外基金频频整购物业

　　天津地福在被收购后由内资企业变为外商独资企业，其唯一资产是上海南京西路818号长春藤运通大厦20661.36平方米的商业用房及配套的54个车位，购买价格约人民币5.98亿元，由天津地福支付给开发商，即华丽家族持有85％股权的上海长春藤。

　　巴巴多斯公司事务和知识产权办公室的登记资料显示，cofiiisrl是一家类别为“社会与限制赔偿责任”的房地产投资基金，其实际控制人为国际知名的房地产投资与管理机构荷商房地产投资管理有限公司。

　　业内人士称，淡市整体收购，表明外资仍然看好中国经济前景和上海物业升值潜力。

　　“长春藤”渊源

　　这已是长春藤运通大厦商业物业在一年时间内的第二次转让。

　　华丽家族是向香港长春藤购买了上海长春藤房地产有限公司的股权之后，才获得了长春滕运通大厦20661.36平方米的商业用房及配套的54个车位的所有权。

　　2006年10月，华丽家族下属三家子公司分别与上海长春藤房地产签署了《房屋预售合同》，华丽家族按约支付了首期款，从而取得了该项目商场部分的权益。

　　2007年8月，华丽家族、香港长春藤及上海长春藤共同签署《关于上海长春藤房地产有限公司之股权转让协议》，香港长春藤向华丽家族转让其所持有的长春藤房产85％的股权。

　　2007年9月，沪外资委《关于上海长春藤房地产有限公司股权转让的批复》同意上海长春藤的投资方香港长春藤将其所有的85％的股权转让给华丽家族，股权转让后，上海长春藤由中外合资经营企业变更为国内合资企业。

　　2007年9月29日，香港长春藤和华丽家族签署《补充协议》，双方就上海长春藤85％的股权转让款及付款方式进行重新约定，当日股权转让工商变更登记手续完成。

　　谋求更高回报率

　　今年3月28日，sst新智发布《重大资产出售暨以新增股份吸收合并上海华丽家族(集团)有限公司报告书摘要》时曾指出，拟将长春藤运通大厦的商场部分作为经营性物业长期持有，并委托专业商业运营商负责经营，预计从2008年下半年开始将为上市公司带来长期稳定的租金收入约1.5亿元/年。

　　既然决意长期持有，华丽家族为何在不到四个月的时间就将其出售呢？华丽家族证券事务办有关人士解释说，转让长春藤运通大厦商业物业，有利于提高公司整体资产的盈利能力。

　　根据公告，长春藤运通大厦商业物业被长期持有的前提之一，是能从商业银行申请到经营性物业抵押贷款，但近几年来国家对房地产企业融资一直实施严厉的紧缩措施，申请贷款的难度大大提高；贷款的利率也大幅上升，即使能获得贷款，由于长期贷款年利率已高达10％左右，接近甚至高于上海商业物业租金的平均毛收益水平，依靠银行贷款长期持有商业物业获得的净利润极其微薄，无法满足开发商对资产回报率的要求。