大公司越搬越低　名企逃离CBD核心区

　　小公司越搬越高，大公司越搬越低。当大量知名企业逃离cbd核心区，搬至接近郊区却绿树成荫的低矮办公楼中，一种全新的办公形态——商务花园正在北京城区边缘兴起，颠覆着城市办公“越高越高端”的传统价值标准。

　　与cbd核心区保持一定距离，才能保证商务花园的纯粹性。也只有在这样土地资源相对富余的城乡结合部，才能营造出低密度、高绿化率的花园办公环境。事实上，越来越发达的路网交通，在时间上缩短着物理距离，信息技术的发展也在降低办公对地点的依赖程度。虽然偏远了一点，却少了那一份喧嚣与挤迫，换来的是更宽阔与更自由的办公空间。

　　定制化办公

　　跨国公司需要大面积的办公体建设区域总部，软件公司需要舒适绿色的工作环境缓解程序员的工作高压，进入成熟期的企业需要独栋办公楼彰显实力。随着我国第一批私营企业步入成熟期以及大量跨国公司的涌入，越来越多的企业对办公环境已经不满足于“容纳”二字。更宽阔的面积，更绿色的环境，更活跃的空间，更独立的形象，企业的目光转向一种新的产品形态——商务花园。

　　总部基地、非中心、bda国际企业大道、max空港企业园、硅谷亮城，这5个项目都是北京城市边缘地带的低密度办公建筑群。单从名字不难总结出这类办公形态的特点：吸引大企业总部，注重生态的低矮花园式办公，共享园区内的产业资源，全面向美国硅谷学习。

　　目前北京低密度办公项目，除具备优良的生态环境外，最突出的特色当属“定制化”。据戴德梁行写字楼部杨蕾介绍，目前低密度办公楼定制主要体现在三个方面：一是楼板承重定制，如bda国际企业大道二期部分楼板承重为500公斤/平方米，而一般写字楼为250公斤/平方米，这就是考虑到如it企业机房等需要；二是电梯定制，较早订购的客户可以在项目开工之前确定电梯的数量；三是空间分割，如bda国际企业大道二期的首层、顶层都是8.4米的loft空间，可以做成一个气派的大堂，或者隔出一整层空间，如已经入驻的白领时装公司，便将首层作为新款服装的展示厅。

　　中弘集团销售总监张忠向记者表示：“定制化是非中心二、三期的发展方向。在一期的销售过程中，我们发现不少企业对产品外立面、内部分割都有特殊要求，但在批量生产的情况下我们无法满足。”

　　对此，五合国际副总经理严涛指出：“最好是客户与开发商提前敲定好建筑的特殊要求，然后定向设计满足要求。当然，这样会延长产品的开发周期，直接影响开发商的资金回笼。”

　　成长的烦恼

　　然而，为规避商务花园这一新兴产品形态的市场风险，开发商往往降低入驻企业的门槛，于是如何保证企业客户的统一性成为关键问题。记者致电总部基地租售部询问最小可租售面积，得到的答案居然是“200平方米”。面对记者的惊讶，工作人员解释道：“哪来那么多租整栋的大公司，肯定还是要把房子拆开了分租。”

　　“商务花园具有独立性，最好一家公司拿下一栋楼，这样便于企业管理与形象塑造。”严涛说道。

　　企业数量的增加带来的另一个问题便是停车难，这也是记者在走访总部基地时听到最多的抱怨。由于市中心的写字楼公共性较强，停车问题可以互补，而商务花园多为专属办公楼，每栋楼所配备的停车位便成为一个重要考量指标。

　　一边是总部基地停车告难，另一边却是bda国际企业大道的楼越盖越高。在bda国际企业大道二期的16栋楼当中，最低的为7层，最高甚至达到18层。按照普通房屋的层高计算，每栋楼的高度都在30米以上，这与一般意义的低密度办公确实拉开了不小的差距。

　　业内人士分析指出，这种低密度项目高层化主要是出于塑造形象的考虑。“在中国人的价值观念中，一栋瘦瘦高高的玻璃房子总是要比一栋矮矮的、掩藏在树丛中的砖房要来的有面子。”为了兼顾绿化率，bda国际企业大道二期甚至设计了从下沉广场到屋顶的4层绿化。

　　头角崭露的商务花园，在敢于尝鲜的开发商的指挥棒下，成长之余问题层出。“这只是时间问题。”严涛的态度较为乐观。开发商需要通过市场实践去进一步明确定位，园区本身也需要时间去完善配套，企业客户也需要时间去了解并接受这种低密度的办公形态。

　　在严涛看来，商务花园的出现是一种对人性的尊重，完善过程也将是对人性需求的细致洞察与满足。“就像一个别墅一个家一样，开发商要营造也是企业客户专属的一栋小楼、一个家。”