上海商务楼“金光” 亲自讲述楼宇经济之楼经
我们为什么要念“楼经”？因为发展现代服务业，是上海转变经济发展方式的重中之重，更是中心城区产业结构调整的中心任务。现代服务业的载体是什么？就是楼宇。楼宇是现代服务企业安营扎寨之所，是它们纵横四方之起点，当然也是不少中心城区发展自己的重要支点和增长点。
现代服务业发展有规律，这规律在楼宇经济中得到重要的体现，形成了“楼经”，也即楼宇经济的特有规律。政府如何为楼宇企业服务？从如何“筑巢”，到如何“引凤”，从怎样聚焦辐射，到怎样服务引导，直至如何解决诸如白领午餐这样的具体问题，都有规律，都要探索，都要循规而行，都要科学协调。
本报发表的这部“楼经”，既“念”了堪可攻玉的“真经”，也“叹”了一些值得研究解决的“苦经”，目的是提倡一种总结经验、解剖矛盾、发现问题，尤其是研究规律的风气，以期对中心城区“楼宇经济”乃至现代服务业的发展有所裨益。
“金光”，也叫外滩中心，延安东路河南中路口的地标性商务楼。
三幢高层组成的建筑整体，犹如一只头顶皇冠、展翅欲飞的雄鹰，身体是办公大楼，双翅是威斯汀大酒店。但是，记者兴趣所在，不是其“建筑美”，而是“数字美”：去年，上缴总税收5.8941亿元，占全区总税收比重5.31%，位居全区“亿元楼”三甲，名列全市“亿元楼”前茅。
楼宇是加快发展现代服务业的重要载体，税收贡献是其价值的重要指标之一。熠熠闪耀的“金光”，折射出什么？又有哪些启示？
“3%”创造“5.31%”
上海中心城区寸土寸金。如何在有限的土地上获取最大的效益？现代服务业无疑是不二选择，因为其具备两个条件：一是智力密集，所需空间相对节约；二是资源集约，产业附加值高。“金光”以占黄浦区新建商务楼建筑总面积3%的建筑面积规模，创造了全区总税收比重5.31%的税收效益。
目前，“金光”租金日均在15元—18元/平方米左右（查看地图），企业入驻率99%；集聚了一批高能级现代服务业企业，101家工商注册企业中，外资企业占到83%；外资注册资金22亿美元，而内资注册资金只有21亿元人民币；外资企业中世界500强跨国领先企业13户，占黄浦区同类企业总数15%；外资企业税收比重占99.7%———这样一组数据，或许从一个侧面说明：中心城区应以现代服务业为产业导向，而楼宇则是现代服务业重要载体。记者在调查采访中了解到，集聚在“金光”的企业，其行业分布以现代服务业为主，占楼宇总税收比重达62%以上。值得注意的是，“金光”目前是全市国际一线律师事务所入驻最多的甲级写字楼，集聚着以高伟绅、史密夫律师事务所为龙头的8家律师事务所代表处。律师行属于中介服务业，是典型的“头脑经济”，光是个调税就规模庞大。
其实，中心城区的楼宇价值，既要看总产，更要看单产。对比“金光”与黄浦区的其他甲级写字楼，也可以证明其含金量，记者在区里看到一份统计：去年，进驻企业产生的税收总收入5.8941亿元，其中区级税收2.2750亿元，占全区总税收比重5.31%；而黄浦区税收前30幢商务楼，占区级税收平均比重只有1.28%。按照总税收÷总建筑面积数据对比分析，“金光”每平方米产生税收3095元，如剔除地下面积则提高到4334元，而税收排名前30位的商务楼每平方米年均产生税收只有2101元。
“皇冠”下的秘密
“金光”楼顶的建筑造型酷似“皇冠”。在黄浦区的楼宇群落中，“皇冠”底下到底有些什么秘密，能助“雄鹰”傲视群楼一臂之力？
“是上海经济发展方式的转变，大力发展现代服务业的产业导向，给了我们发展契机”，“金光”置地有限公司租赁部的有关人士说，商务楼2002年启用后一两年中，租赁户中诺基亚、惠普等国际制造业500强占了很大的权重；然而，随着中心城区商务成本的不断上涨，这些企业开始纷纷缩小租赁的楼宇面积，改赴周边的开发区买地建楼，比如诺基亚的租赁面积就从3000平方米降低到了1000平方米。形成对比的是，近一两年来，现代服务业中的高端产业如金融服务业、信息服务业、航运服务业、专业服务业对高租金承受能力很强，四大会计事务所之一的德勤，刚来时只租赁了3个楼面，面积4000平方米左右，员工300多人，现在楼面扩充了近2倍，面积达到2万平方米，员工已超过1000人。毫无疑问，“金领”所带来的个人调节税，是一个强劲的税源增长点。
筑金巢才能引金凤，这是记者在黄浦区相关部门调查采访中经常听到的一句话。金巢的“金”字，主要体现在两个方面：第一、要有一定规模。“金光”项目占地2万平方米，建筑总面积19万平方米，包括高198米的50层办公楼（建筑面积8.9万平方米），南北两栋26层的威斯汀大饭店（建筑面积5.9万平方米），其办公楼标准楼层面积为2200平方米。
在总建筑面积、办公楼面积和单层办公面积3个单项指标上，“金光”均居黄浦区商务楼前列，在国内也屈指可数。特别是办公楼面积占全区甲级办公楼总面积的7.86%，比重独大，凸显规模效应。第二、服务功能要齐全。“金光”发展商较早地把“豪布斯卡”（酒店＋办公楼＋生态公园＋购物城＋会所＋公寓）的概念引入楼宇开发上来，三幢高层建筑，开始分别是办公楼、酒店和公寓，后来公寓也改为酒店，这样一种办公楼＋酒店的复合模式，在同时竣工的上海甲级写字楼中是少见的；而正是这一特点，让“金光”的写字楼与威斯汀大酒店形成互动双赢———写字楼内的送餐、洗衣等服务，由知名的威斯汀来提供，让白领员工享受到了五星级的优质配套服务；写字楼里的CEO、客户要住宿，开飞行会议，可以就近到威斯汀大酒店解决。
楼宇结构多样性
一楼独秀难成势。黄浦区要加快发展现代服务业，像“金光”这样的优质楼宇，自然是多多益善。
黄浦区委书记王文涛时时有一种紧迫感，他向记者分析说，从整体上看，全区目前优质楼宇资源相对短缺。首先，区内甲级写字楼比重偏低，约是36％，而发达国家城市同类CBD区平均水平是60％；其次，本市一些非中心城区的楼宇供应量，近年来正在不断释放，给黄浦区的商务楼市场形成压力；第三，黄浦区楼宇虽基本集中于外滩、南京路及环人民广场地区，但相对分散，集聚效应和规模效应还不够明显。因此，“黄浦楼经”的关键，是结合实际、扬长避短、形成特色，千方百计在综合优势上做文章。但在发展楼宇过程中，政府要摆正位置，市场配置资源是根本，政府只能提出导向性意见，对市场有需要的，政府不要轻易干预。
如何改变优质楼宇短缺现状？只抓增量、抓新地标性楼宇，将受制于动迁和建设周期，而次新大楼改造、老大楼置换，相对而言是短平快办法。黄浦区采取“筑巢引凤”与“腾笼换鸟”并举战略，具体战术上是加快开发增量、有效调整存量和优化楼宇质量，换言之，就是“新的造一批、老的换一批、旧的改一批”，逐步化解租金涨幅扩大、承载能力不足与企业新租、扩张之间的矛盾。记者了解到，黄浦区目前在建和拟建的商务楼宇有49幢，可以新增240万平方米建筑面积。其中一些楼宇位于外滩向南延伸带上，将成为未来黄浦地标区域，成为现代服务业的重要集聚区。黄浦区有200多幢建于上世纪早期的老大楼，其中不少是优秀历史建筑，对这些独特的历史遗产，则通过政策引导，加快“腾笼换鸟”，定位是引进符合产业导向的企业地区总部，尤其是金融机构总部，以及高档的会所、餐饮、精品酒店和品牌旗舰店。为掌握对不可再生资源的主动权，黄浦区已明确规定，老大楼的二次开发原则上以租为主。尤其值得一提的是，黄浦区在“腾笼换鸟”过程中，对建成于上世纪90年代的次新大楼，采取外观重塑和功能提升的改造。目前已拟订了对30多幢次新楼改造的计划。
记者在调查采访中感觉到，黄浦区发展现代服务业及其载体有一种“多极思维”，其价值体现在符合当地当下的客观实际，避免一哄而起的“一边倒”，既有利于加快改善楼宇结构，使不同层次楼宇有梯次开发、滚动开发的持续力，又能满足现代服务业企业不同层次的需求。其实，这是一种辩证法：一来就算把世界500强都招来，也只有500家，事实上这不可能，因此，招商视野应该宽领域（查看地图）、广角度、多层次；二则企业发展都有一个由小变大、由弱变强的过程，地方政府要有当企业“孵化器”意识，创造条件帮助落户企业发展壮大；三是从区域经济抗波动的角度看，多层次的企业结构更具稳定性。一企独大，其兴或留，关系重大；其败或走，也性命攸关。所以，黄浦区招商既要盯住“关键的少数”，又不能放弃大多数，自然要努力形成楼宇结构的多样性格局。