从租售并举到只租不售 福州写字楼淡市变招？
无独有偶，近日，福州市7幅即将拍卖的“黄金宝地”引起了市场的关注。这些被人们称之为“市中心、小而精”的多幅地块，其“商业金融”规划是近年来市场极为少见的。
持有物业形式的写字楼出现在福州、多幅“商业金融”地块的入市，意味着什么？火爆的写字楼后市又如何？为此，记者走访了市场与专业人士。
现象点击
1.“整层起租”经营模式出现
近日，东煌大厦楼宇外一则“整层起租”的大条幅，吸引了许多人的关注。东煌大厦项目占地面积5.6亩，为总建筑面积32295平方米的30层高层建筑。据该物业招商人员介绍，这栋大厦所有物业都不对外销售，而且起租要以约960平方米(整层)为限，“万一达不到，我们可以帮你搭配，但最好是能整层租掉，这样便于保证我们客户质量，比较好管理。”
与东煌大厦做法相同的还有信和广场。业内人认为，东煌大厦开发商能持有物业，主要由于该幅地块拿地时间较早，地块便宜，而信和广场的开发企业是香港上市公司正辉中国，资金实力比较雄厚。这种分析不无道理，因为目前福州90%以上的写字楼物业还是靠出售来迅速回笼资金。如世茂集团旗下的世茂天城，其写字楼物业也是准备出售的。
但是在群升国际总经理肖斌看来，这种现象出现并非上述缘由可以简单概述，事实上，在目前楼市资金链紧绷期，没有哪家企业愿意滞留巨资，等待租金的回报率。而且谁都清楚，住宅楼市不过处于调整期，对于有实力的开发商而言，目前更多的是抄底机会，无论是购买土地，还是收购、整合项目，这种方式的资金回报率远远高于租金回报率。
是什么原因导致东煌大厦与信和广场要采用只租不售的模式呢？
原因透析
2.资金门槛高买主太少
日前，置地广场某层1600平方米写字楼场所，挂出价格为2400万元。毫无疑问，这需要上亿身价才能负担如此大的物业资产。能购买写字楼的多数为银行、证券、大型国企、事业单位、跨国公司等，而福州这些机构或是有自己的办公大楼，或是选择租赁，真正购买的极少。而若是切块出售，会对未来租赁造成极大的麻烦，这也造就了福州近年来写字楼变相为住宅，从而“套现”，回笼资金。
“即便是市场顶级客户，购买写字楼意味着长线投资，而在过去几年，福州住宅市场的火爆，资金盈利率之高，吸引了市场资金蜂拥而入，当然也包括这种大块资金。现在住宅市场处于调整期，但是可以想像这些资金很难全身而退，因而，即便面临写字楼市场的火爆，也无能为力。”福州新联康房地产咨询有限公司总经理潘仰星告诉记者。
“事实上，信和广场与东煌大厦采用这种模式，可能也是不得已为之。以东煌大厦为例，每层约960平方米，以最保守的价格12000元/平方米算，需要1150万，现在能如此阔绰的高端客户不多，或者说地产市场的大势也增强这部分客户的观望，因为，写字楼是否繁荣与经济大势紧密相连，而福州以‘地产’与‘外向型’产业为支柱产业模式，在这个经济敏感期，会延迟很多人的购买可能，”潘仰星表达了个人观点，“当然，具体到东煌大厦与信和广场，一块是特殊的地块，一个是有资历的财团，这种模式也有其可行处。”
而按照国外成熟的商业模式，写字楼物业一般是由大型的基金机构来接手；或者是银行与开发商联手，银行成为买家；或者是大型财团自己开发，并持有物业，这样的买卖基本上是整栋整栋地拿下。“但是持有物业是未来写字楼的一个发展方向，这是规律。特别是随着城市经济的进一步发展，外资企业在国内投资和业务的增长。”肖斌如此认为。
后市展望
3.总部经济发展未来看好
有业内人士认为，这种只租不售的方式，也是源自看好城市发展，带来的楼宇经济增长空间。
福州写字楼主要集中于鼓楼区。据不完全统计，目前鼓楼区共有写字楼130多座，总建筑面积近350万平方米，入驻企业3000多家，涵盖金融、房地产、软件、旅游、保险、商贸、物流、中介等多个领域的企业总部。2006年，其中全年营业额超过亿元的楼宇逾30座，超10亿元的楼宇近10幢，会聚了532户大、中型企业。
2008年上半年，鼓楼区新批外商投资与增资的31个项目中，服务业与高新技术领域占了28个，其中，比较大的项目有入驻中银大厦的毕马威，入驻环球广场的甲骨文、思科，入驻冠亚广场的大洋百货等。而国际数据存储巨头、世界500强企业EMC也宣布全面进军福建市场，并将设立福州分公司……
在鼓楼区新近出台的《关于加快楼宇经济发展的意见》中，区政府提出的一个目标是，到2008年，力争再完成楼宇经济引资300亿～400亿元，培育30幢年营业额超10亿元的楼宇。这种经济大飞跃，也使福州众多“沉寂”的写字楼地块纷纷面市。“对这种未来大势的判断是东煌大厦、信和广场做出‘只租不售’决策的基础。”与两家高层相熟的一位地产人士告诉记者，“事实上，也是许多‘沉寂’地块的共同选择。”
写字楼价值将重估
住宅价格比写字楼高，近年，福州楼市写字楼与住宅价格倒挂已非个别现象。如，2007年，毗邻五四路CBD片区的住宅楼，基本上价格在9000～11000元/平方米，如在中介麦田一家门店，蔚蓝国际某户150平方米，就报出了实收150万的价格。而福州优质写字楼，如力宝天马大厦，却只挂出6000元/平方米的价格。
目前，在福州，除环球广场等少量甲级写字楼价格每平方米在万元以上，福州大量写字楼价格在7000～9000元/平方米徘徊，低于同区域的住宅价格约1000～2000元/平方米。而众所周知，写字楼的建安及设计成本高于住宅，福州写字楼价值明显被低估。同时，从房地产回归价值规律的角度来说，同等位置的住宅的租金可能就只有写字楼的几分之一，如福州甲级写字楼租金在每月60～80元/平方米，而同地段的住宅则在每月20～40元/平方米，但住宅售价又比写字楼贵，这意味着写字楼被价值低估了。
从租金回报率上分析，如东煌大厦，按照市场估计，其售价约为12000元/平方米，即使按照租赁价格每平方米3元/天的最保守价格来计算，其年投资回报约为9%，即便扣去货币贬值率、银行利率等，其投资价值也相当可观。事实上，不只是东煌大厦，五四路CBD区域基本上都是这样的行情。
但这种低估在住宅市场面临调整期时，越发彰显写字楼的价值。如从银行现在的一些贷款政策来说，包括第二套住宅提高首付，对商业写字楼，第二套第三套还是一如既往的原来的首付比例。因而，有业内人士认为，被低估的写字楼价值将会被重新评估。
动态：土地有望持续推出
写字楼的火爆行情也引起了市场的反响，今年以来，多幅规划商业金融的拍卖地块也证实了这一点。如，2008-04号、宗地2008-02号，都为居住、商业金融用地；在本月22日的土地出让中，几幅写字楼地块的推出也表明了政府对市场写字楼市场的引导：如宗地2008-10号，土地面积合3.46亩，为商业金融用地、社会停车场(库)用地；宗地2008-11号，土地面积为8.98亩，为商业金融用地；宗地2008-12号，土地面积17.84亩，为居住用地、商业金融用地、社会停车场(库)用地；其中土地面积为7.58亩的宗地2008-13号，甚至明确规定，“用于建设以引进上市公司总部、研发中心为主的写字楼。”而记者在福州国土资源局了解到，在政府9、10月份的推地计划中，仍不乏商业金融地块。可以预测，在强劲的市场需求面前，过去沉寂的商用地块将全部入市，福州存量地进一步减少。
与此同时，有能力的开发企业也可能积极应市。如上半年，在住宅地块遭冷遇时，3月21日鼓楼区湖东路上的一幅9.05亩商业金融(兼容办公写字楼)用地拍卖，吸引了13家开发单位和个人参与竞拍，最终楼面地价每平方米高达7944元，这一价格直逼甚至超过同等区域的住宅用地价格。这在前两年是不可思议的。