房市不振流拍蔓延省城，土地为何不再炙手可热

朝阳洲自纳入储备用地后，5年来几乎没有大规模出让土地。

前不久南昌市出台了关于朝阳新城的规划，陆续开始了老城区最大的一片土地开发。出人意料的是，今年朝阳洲首次推出的3宗地，竟然有2宗出现流拍，只有面积最大的那块地成交，而且还是底价成交。

此次拍卖只有两家开发商到场，已经成功拍卖的JDP0805号地块，位于彭泽路以西、云锦路以南，土地面积为84.533亩，是3块土地中最大的一块，以起拍价成交（每亩260万），总价格2.2亿元不到，楼面地价达到1500元/平方米。该地块由一家不太知名的企业获得（据说是从事路桥建设的）。南昌知名地产评估机构老楼认为，目前周边楼盘均价约为4000元/平方米，1500元/平方米的楼面地价，加上建安成本、相关规费和税收，按照目前的房地产行情来看，开发商的利润空间可想而知。业内人士普遍认为，这个成交价格比较理性，较为能够反映出土地的价值。

另外，JDP0806号地块，位于云飞路以北、江韵路以东，土地面积为73.739亩；JDP0807号地块，位于云飞路以北、彭泽路以西，土地面积为74.118亩，这两块地因无人竞价而流拍。南昌市地产交易中心有关人士称，这两块地也位于临江的第三排，离江还有200米远的距离，加上基础设施方面没搞好，吸引力就不高。过段时间，流拍的地块可能还会拿出来卖。

地价增幅开始放缓

与前两年开发商疯狂拿地，“地王”频出的局面相比，土地市场交易更加理性。目前，据国土资源部的统计数据显示，今年第二季度，全国35个主要城市地价总体水平为1806元/平方米，同比增长11.94%.

相比第一季度的12.12%，全国主要城市的地价增幅开始放缓。

在上月的全国国土资源厅局长会议上，国土资源部部长徐绍史表示，今年上半年土地供应总量下降，价格涨势也总体趋缓，土地市场竞争降温，“总体来看，土地市场运行符合宏观调控目标的预期，对房地产开发用地和工业建设用地影响不大。”

第二季度，综合地价的增速虽然同比有所放缓，但环比增幅出现小幅提升——35个主要城市地价总体水平环比增长1.59%.而第一季度这一数据为1.54%.

分类来看，居住用地价格上涨较为突出。第二季度，商业、居住、工业地价分别为2829元/平方米、2020元/平方米和573元/平方米，同比分别增长11.08%、15.82%、6.66%.

中国三大经济最活跃的地区——长三角、珠三角和环渤海当中，环渤海地区综合地价同比上涨18.28%，而涨幅最小的长三角仅上涨了5.64%.

上述35个城市中，综合地价增长率同比增幅超过20%的有昆明、长春、重庆、海口、宁波、北京和南昌。其中昆明的增幅达到48.21%.

此外，重庆（32.56%）和深圳（12.14%）综合地价的同比增幅虽然位居前列，但环比却出现负增长，分别为-0.24%和-0.28%.

全国各地土地流拍频现

其实自去年底开始，全国出现了数十宗土地流拍现象。今年以来，中国各地土地流拍的新闻，更是一直没有间断过。据不完全统计，今年上半年，全国一线城市有超过40块土地流拍，并已经向二、三线城市等蔓延。北京、上海、深圳、广州、厦门、南京等地屡屡出现土地流拍现象，并有大量土地以底价成交，土地购置面积下降得厉害。

今年初，北京土地储备中心公开招标3幅土地应者寥寥。

4月，上海出让的8幅土地中有2幅因无人报价而流拍。

4月8日，厦门市挂牌出让10幅地块中4幅遭遇流拍。

在广州，截至今年7月初，总共才三场土地拍卖会一场比一场更要冷清。在今年广州首场土地拍卖会上，广州金沙洲一住宅地块曾一度出现了没有开发商报名的情况。在2月1日举行的广州第二场土地拍卖会上，两块南沙限户型大型住宅地中，一幅遭遇流拍，一幅以底价成交，冷清收场。在6月30日举行的广州第三场土地拍卖会上，广州推出了三幅烂尾用地，拍卖成绩比前两次卖地会还要差，其中一幅商业金融用地流拍，两幅住宅用地则是底价成交。而广州有关部门统计显示，今年上半年，广州只完成全年供地计划的15%。土地一级市场仅出让8宗商住地块，不及2007年同期的50%。土地成交量只有50万平方米，是近三年来的同期最低水平。

在深圳，第二季度共挂牌出让34宗土地，只成功出让了24宗，其他的10宗土地可能需要重新挂牌。4月8日，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5幅居住用地，今年再次在深圳市土地房产交易中心挂牌出让，最终4幅流拍、1幅以24万平方米总价为6.9亿元的低价成交……

在南京，今年上半年，土地市场普遍趋冷，拍卖的三十一块地，二十四幅以底价成交。今年4月28日，南京出让的5幅江宁住宅地块中有1幅流拍。

在无锡，无锡市国土资源局自6月19号发布10幅地块的出让公告后，20天规定时限内没有一家开发商前来报名竞买。至7月11日揭牌，作为2008年度无锡市市区第四批国有土地使用权公开挂牌出让会推出的10幅地块，除9幅由意向受让单位非竞拍式直接获得外，还有1幅无人要。

各地土地频繁流拍现象，正说明在房地产市场持续低迷情况下，开发商不但普遍遭遇到了资金紧张的问题，而且已经普遍改变了土地市场的预期，改变了地价走势的预期。

流拍向二线城市蔓延

房市萎靡不振，观望气候弥漫，直接影响了土地交易市场。2007年频频出现的天价拿地现象已被今年各地上演的土地流拍所代替。

戴德梁行近日发布的《华南区第二季度土地市场分析》认为，延续第一季度的调整态势，今年第二季度开发商进入观望状态，开发商拿地更加谨慎，土地市场流标现象仍然频现，土地价格开始回归理性。

报告认为，即使地价回落，如果开发商对大势走向没有十足的把握，也不敢贸然拿地。

从各地块出让情况来看，第二季度成都共有4宗地块流拍，为商业用地或工业用地，贵州有1宗住宅地块流拍，说明流拍已经呈现出向二线城市蔓延的趋势，而不仅限于北京、上海等一线城市。

已有一些地王开发商退地

除新地流拍、开发商抛盘或让出权益之外，已有一些拍得“地王”的开发商纷纷退地。昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等，不惜以被扣罚数千万元乃至上亿元人民币土地出让金或保证金的高昂代价，纷纷退地自保。

去年9月，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，楼面地价高达9953元/平方米，成为轰动一时的福州“地王”。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。

6月下旬，始于今年4月的退地风波的主角上海志成企业发展有限公司，愿意承担或将损失达到1.1亿元的土地出让金定金的风险，正式退订其于2007年9月以超出底价3.14亿元250%达11.04亿元拿到的“普陀地王”即普陀长风生态商务区4号东南地块（折合楼板价约1.64万元/平方米）。

在南京，因为拿地的开发公司没有按时缴纳土地出让金，去年11月16日被一家开发商竞价拿到的南京江宁文华街附近的两幅住宅地块，在时隔不到8个月后的7月，已经被国土部门依法收回，开发商可能被没收5490万。而其实，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地块的土地出让合同，对延期付款地块收取违约金1亿多元。

在广州，有舆论称，此前的一个“地王”开发商，最近正谈转让的事情。如果转让不成，则考虑如何退地。“地王”退地，正以极具冲击力的方式，打击土地市场预期，促进曾经高热的土地市场降温。

从严土地政策在下半年或将强势发威

国务院今年1月出台的《关于促进节约集约用地的通知》，被市场认定为土地新政。该通知明确规定了土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

紧接着出台的国土资源部与国家工商总局制定的新版土地出让合同（限高又限低的容积率规定和开发时间不超过3年），从7月1日起，已经正式启用。

上月，国土资源部、监察部、财政部、住房和城乡建设部、审计署五部门又联合印发通知，要求各地继续组织开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作。通知还要求各地对2008年供应的建设用地情况进行清理，对地方各级人民政府及其所属部门制定的土地管理、招商引资、优化投资和经济发展环境等方面的规范性文件中违反土地管理法律法规和政策规定的进行清理，并加强对闲置土地有关处置政策执行情况的监督检查，严格按照《违反土地管理规定行为处分办法》规定，实施责任追究。

数据显示，1998-2007年间开发商在全国购买的房地产用地达到28亿平方米，但目前进入施工阶段的仅有17亿平方米，未开发的土地超过三成，高达11亿平方米。2008年初国务院下发的集约利用土地的通知中明确指出土地闲置满两年将被无偿收回，闲置满一年不到两年的将征收土地出让金20%的闲置费；而新版土地使用权出让合同规定商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。也就是说，由于国家加紧房地产闲置土地的处理，迫使全国约11亿平方米的房地产用地，可能被迫在一年内开工建设。但由于市场前景不明，加上银行信贷收紧，一年之内如此多的土地要进行开发也不是件容易的事，看来，今明两年房地产市场的确存在不少不确定因素。