恒隆靠租金收入安然过冬　港写字楼租赁旺盛

　　上半年恒隆仅租金收入一项就达到37.45亿港元，这一收入已经超过了很多内地地产公司同期的销售额。其中，来自内地的租金收入达14.55亿港元。

　　良好的租金收入增长趋势，让恒隆地产对持有商用物业信心满怀，表示将要继续在内地大力发展商用物业。恒隆同时认为，地产“冬天”就是“埋伏”的最好机会，其将会选择购买优质的商用物业。

　　港写字楼租赁旺盛

　　恒隆2007-2008年中期报告显示，恒隆地产营业额达100.8亿港元，同比上升130%，其中，物业租赁收入较去年同期上升25%至37.45亿港元。恒隆认为，租赁收入的大幅增长，有一半要归功于香港写字楼、商场等商用物业的租赁强势。

　　上半年香港写字楼走势极佳，甲级写字楼市场于2008年第二季度继续保持活跃，中环每月平均每平方英尺租金上升至122港元，而空置率则下跌至1.1%新低。

　　大部分地区的写字楼供应短缺，机构在扩充时亦少了迁址选择。各主要地区写字楼在第二季度的空置率亦较上季减少。若不计算港岛东中心的数据，港岛各区的写字楼空置率自今年一季度的2.1%下跌至二季度的1.7%，较去年同期下降了1.9个百分点。

　　各区的租金表现承接2007年年底的势头，在本季度表现保持理想。中环的平均每平方英尺的租金在今年上半年内上升逾15%至122港元，季度升幅为5.2%，按年的升幅则为37.1%，为各区之冠。

　　内地租金大半来自上海

　　恒隆上半年37.45亿港元的租金收入中，来自香港的租金收入为22.91亿港元，而内地的租金收入14.55亿港元，增幅超过54%。

　　据分析，恒隆内地的租金收入主要来自上海，较去年同期上涨57%。其中大部分来自恒隆广场二期的租金收入。但即使撇除恒隆广场二期，恒隆在上海的物业租金收入依然上涨了27.3%。

　　恒隆地产报告称，目前上海的租金毛利正向香港靠拢。上海物业对集团总营业收入的贡献已从去年的31%增加到今年上半年的38%。而集团期待未来上海物业的租金收入有更佳表现。

　　根据戴德梁行的数据统计显示，2008年上半年，上海甲级及超甲级办公楼平均租金达到每天每平方米12.2元人民币，同比增长19.1%。上海写字楼市场的热租，给恒隆地产以信心，其认定上海的租金收入将比以往更好。

　　400亿拓展内地市场

　　上海房地产投资项目租金收入的大幅增加，令该公司对内地楼市的预期更加看好，酝酿在内地大量建造商场和写字楼。

　　中报透露，恒隆地产已在两座城市中物色了两幅土地，今年年内可能会有好消息。而在济南恒隆广场去年12月动工之后，天津和无锡的项目也将在年内动工。

　　恒隆集团兼恒隆地产执行董事吴士元14日表示，原先预期内地租金比例可在2012年超越香港，但由于预计未来内地租金升幅逐步加快，相信到了2010年沈阳项目营运后，内地租金比例会提早超越香港。

　　目前恒隆积极拓展内地房地产市场，并订立400亿港元的18个项目投资计划，迄今已投资约200亿港元。未来恒隆也有新的计划。吴士元表示，考虑在内地成立控股公司，目的是统筹内地业务，以便在内地借贷，仍然以恒隆作为品牌。

　　将趁熊市大量买地

　　恒隆地产透露，他们已作好了应对地产熊市的办法。

　　“由于竞争会相对减少，我们可更快及更容易在中国内地增购土地，以完成我们400亿港元的18个项目投资计划。”吴士元说。

　　在恒隆地产看来，内地房地产市场的熊市，恰恰是投资房地产的最佳时机。他们正好可以借机在内地大量收购土地，开发大型商场和写字楼。

　　恒隆地产指出，去年内地土地价格大幅度上涨，虽然使集团过去购买的土地享有巨幅升值，但这并非集团所希望的，因为这将使集团花费更多的资金买地。好在中央政府及时调控，使市场逐渐降温。过去两个月，土地市场已经降温，恒隆有望以较合理的价格购入现洽商的各幅土地。

　　国际物业顾问DTZ戴德梁行日前发表分析指出，市场气氛良好加上稳固的需求，使得香港甲级写字楼市场2008年第二季度继续保持活跃，中环每月平均实质英尺租金升至122港元新高，而空置率下跌至1.1%新低。

　　DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示：“虽然中环租金高企，但由于本地经济基调良好，金融、保险、房地产及相关的专业服务(FIRE)行业对位置优越的中环甲级写字楼继续保持稳固的需求。”不过，陶指出由于中环租金持续上升，过去一季的吸纳量减少，观望气氛亦较浓。

　　第二季度，港岛各区的甲级写字楼总吸纳量为251081平方英尺，较上季下跌33.6%，按年则下跌1.2%。若计及港岛东中心的吸纳量(1329810平方英尺)，则港岛整体的吸纳量骤升至1580890平方英尺。陶称：“计及港岛东中心后，港岛整体的吸纳量大增，不过应留意的是港岛东中心有不少单位已在2007年下半年至2008年第一季度期间预租。”