商业航母突围低迷市场区域性商业中心崛起

继万达广场落户鄞州之后网络超女，联盛商业广场 (论坛像册户型样板间新闻视频)和位于江东区的世纪东方商业广场也开始全面招商；世界最大的家居零售商瑞典宜家卖场将选址潘火，江北凯德广场开建，家乐福、麦德龙、乐购等连锁卖场也纷纷在各县市区开疆辟土。在住宅市场成交持续低迷的同时，宁波却掀起了一股“商业广场”热，国内外商业巨头加速在宁波“跑马圈地”，几大商业项目同时展开，城东、城南、城北将涌现一批新商圈。

宁波楼市冰火两重天商业地产驶入快车道
　
　有关业内人士认为，宁波掀起大型商业广场建设热的原因有两个：一是住宅市场持续低迷带给开发企业巨大的资金压力，为此开发企业加快了商业的供应力度。另外一个原因是2006年以来新城区、新市区进入住宅开发高峰，2008年交房高峰的到来与社区商业配套设施的滞后形成鲜明对照，市民对商业的需求大幅增加，由此引发了商业地产投资热。

此外17173，国家一系列针对住宅市场宏观政策的出台，越来越多原来只做住宅项目的地产商把目光投向了商业地产。有关业内人士指出，目前商业地产相比较住宅地产，投放量还不

是很大，市场需求在不断的累积和增加，并且新的城市规划增加了新商圈出现的可能，仍旧有较大的潜在市场。在住宅项目的盈利空间被压缩的情况下，开发商转战商业地产则成了一种必然。

宁波的商业地产经过几年的发展，已经打破了原有的商业中心的格局，新的商圈正在形成并逐步升级。随着宁波经济的不断发展，宁波人的消费能力不断提高，消费者在消费方面已经不单单是购买商品，同时要求更多的商业面积能够提供就餐、娱乐、休闲、体验和展示等方面的综合功能，消费需求结构正在升级，消费者在消费方面将越来越注重商业的独特性以及商品的国际化与品牌化。因此，市场对商业地产多样性、独特性要求不断提高的同时，商业地产也在一步步发展壮大。

近年来，商贸流通业对我市经济和社会发展的拉动作用进一步显现。据统计，去年全市实现社会消费品零售总额462.9亿元，比1999年增长33.9%，年均增长11.3%；人均零售额由1999年的6422元，增加到8474元，在全国35个商业中心城市中居第十三位；批零贸易、餐饮业实现增加值169.8亿元，占GDP的比重达到11.32％，占第三产业增加值的比重达到30％。

    区域商圈建设热方兴未艾
            　　
    “现在市中心区的商业物业在减少，并逐渐达到饱和，城市商业由城市中心区域向周边扩散，是城市发展和城市商业发展的一个大趋势。”有业内人士指出。随着宁波实施“东扩、北联、南统筹、中提升”战略，除了以三江口为中心的商业档次进一步提升外，江东、江北、鄞州也根据自身特色引进了大型商业项目，多个商业中心初显端倪。

在江东七里垫地块，集休闲、购物、娱乐、餐饮于一体的世纪东方商业广场破土动工。据了解，该项目由六大区块构成：综合商业商务区、大型商业购物区、商务办公区、中高级酒店餐饮区、公众休闲文化区和滨河水景区，建成之后将成为江东乃至宁波的核心商业商务中心。同在江东，在建的中信泰富广场也将引进大型跨国超市、家居店、零售专业店、餐饮等多种新型业态。到2009年天龙八部，世纪东方、中信泰富两个商业广场的开业，势必拉动江东及周边区域的消费。

江北区的大剧院区域也将推出10万平米的财富广场，集购物、餐饮、娱乐、文化艺术等项目于一体；白沙周围也将崛起占地10公顷的贝家巷商业商务中心；由凯德置地投资的集大型购物商场、高品质写字楼和服务式公寓于一体的“凯德广场”，正在紧锣密鼓的建设中。

    未来鄞州中心区将呈现万达广场、联盛国际商业广场、明天广场这三个综合性一站式商业广场与具有特色餐饮的旺角商铺这样的3+1模式，三大商业广场是鄞州中心区的主要商业中心，而特色餐饮将是鄞州区的一大亮点，为三大商业中心提供补充。
            　　
    下一轮机遇：区域型大型商铺
            　
　未来几年，随着一批核心商业在不同区域的投入使用，宁波将出现多个商业中心，市民生活消费选择空间更大。这些新商圈一旦浮出水面，依托区域内强大的住宅产业拉动，以及越来越便捷的交通支持，不但正在把大批人口引入新的区域，甚至让这些新区域有可能成为未来宁波商业的新爆发点。

    “商业投资的持续能力比住宅市场强很多。因此，投资者更倾向于判断一个项目的长期投资价值。具体来说，是看一个项目在未来15年至20年中的投资回报。在这种视角下，其间的波峰和波谷的波动反倒可以忽略不计。”

    有业内人士分析认为，正因为价值被很多人发现，目前在北京、上海、广州，很多区域性商业项目正在崛起，而且大都采取了只租不售的方式。
            　　
    按照宁波中心城商业网点规划，到2020年将有“一主八辅”九个商业中心崛起在宁波大市范围内。主商业中心为天一商业中心17173，8个区域商业中心分别是鄞州商业中心、东部新城区商业中心、江北商业中心、江东七里垫商业中心、北仑新碶商业中心、骆驼商业中心、镇海老城区商业中心、江北洪塘商业中心，市民购物将有更多选择。在宁波城市框架迅速扩大的同时，商圈建设正在呈现“多点开花”的格局。

“商业航母”驶入江东
　
　江东区中兴路与世纪大道之间的区域是市中心和东部新城的连接带，近年来，随着世纪大道、福明路、中兴路、江南路、中山东路延伸段、百丈东路延伸段、兴宁路延伸段的新建和扩建，使城市由此向东大幅扩张。现在这里有众多成熟的社区，居住氛围已经形成，但缺乏一个集中的商业中心，世纪东方商业广场的建成将使这里的休闲娱乐购物配套完善起来。

目前，以家乐福和天伦广场为核心的商圈是江东百姓逛街购物的主要去处，日均客流量在3万人次以上，年零售额已超过10亿元。打造以商业广场为标志的城市商圈，正在成为江东区拉动消费、满足百姓生活需求的重要举措。世纪东方商业广场拥有10万平方米的商业经营面积，将引进百货商场、购物中心、影院、娱乐广场等多种商业业态，致力于打造成为江东的另一核心商圈。

“新的商圈不断出现，传统的商圈在功能、设施上进一步完善。商圈所能提供给市民的并不是简单的购物，未来的商圈将更多的是体验式的，购物、休闲、娱乐等功能非常完善，真正是一站式的消费。”宁波禾田阳行房地产代理公司销售策划部经理马焱分析说。

江东区良好的经济基础和旺盛的购买力，也为大型商业项目的顺利运作提供了支撑。有关统计数字显示，2007年江东区的社会消费品零售总额（区属）101.2亿元，比上年增长15%。其中批发零售业较快增长，实现零售额88亿元，比上年增长16.5%；全区生产总值227.2亿元，增长12.7%；2007年城镇居民人均可支配收入突破2万元，达到22307元。