南昌楼市“金九银十”预测与猜想

早在08年3、4月的时候，我们的猜想是，08年5月是不是一个转机。在市场遇冷的形势下，往年的“红五月”会否让楼市回暖？——时候未至，这样的预测与猜想呈现着多样而观点不一的态势：有人说5月是个分水岭，有人闭口不谈5月回暖，有人则认为回暖可能在半年之后。

现在，“回暖”一词似乎已在市场上销声匿迹，不少楼市板块在价格方面上演一幕幕你方“降”罢我登场的“好戏”。自3、4月江西奥 林匹克花园率先降价之后，象湖新城楼盘纷纷跟进。之前不少业内人士所猜想的“价格影响将波及红角洲及红谷滩”在4、5个月内应验。8月的红谷滩，房价从07年的高触5000元/平方米，到现在跌破4000元/平方米，降幅之大让人始料未及——这样的猜想是我们之前未曾有过的。

9月将至，往年的“金九银十”，楼市往年销售的“春天”，08年又将走向何处呢？在开始我们这次的预测和猜想之前，市场给我们的回答是：象湖新城不少楼盘跌破3000元/平方米，低的甚至降至2400元/平方米，可以说又回到了2005年底的水平；红谷滩洪城比华利高层以3680元/平方米起价，作为新盘的红谷经典更是以3600元/平方米的均价亮市，均吸引了不少购房者的目光；更让人惊讶的是，处于滨江板块的外滩铭座，从开盘时均价6500元跌至3980元，如此幅度引发不少业内人士猜想连连——“开发商是不是想资金回笼都想疯了，要不然不会有如此举动”、“现如今在报纸上已看不到楼盘的形象广告，是不是直接的数字亮相——价格的‘轰动性”具有高于一切眼球吸引力”......

更多的猜想我们的采访中浮现出来。乐观者认为“金九银十”在08年已不可复现，但紧随其后国家应该会出台一些利好的政策；悲观者认为“别说‘金九银十’不可复现，政府在当下也不会救市，市场走向如何可能在明年也难见分晓”。此次专题会在下面几个问题上有所涉及。

猜想一：对开发商而言，是不是降价乃惟一出路？

记者从各方了解到，每年的10月、11月是开发商的还贷期，每到这个时候，不少开发商就得向银行还一部分贷款。现在对不少开发商而言，筹集资金完成这一笔款项成为当务之急。而与开发商急于筹集资金相对的，是这个市场的持续走低，持续走低的价格，虽也实现了一定数量的成交（9、10月供应量可能有一定程度的回升），但消费者“买涨不买跌”的心理，导致数量难于高企，从而最终影响到资金的快速并大额度地回笼。“面对一步步走低的价格，有些开发商可能别无它法，在市场降声一片时，你不可能反其道而行，稳定价格或升价无疑是死路一条，降价或可是惟一出路。”某业内人士指出，“现在不少开发商就指望着政府救市了，奥 运会之后，即将到来的十七大可能是一个契机”。

猜想二：市场持续低迷，政府会不会出来救市？

“可以肯定的是，这是个疲软的‘金九银十”，南昌楼市在今年的9、10月份不可能呈现往年之盛况。”正荣公司营销经理何真在接受记者采访时说，“接下来的时间开发商的双眼都盯着上面呢，长期收紧的房贷松一松、契税减一减、对开发商开发限制少一点，政府在这方面应该要有所动作才行”。何真认为，十七大应该是一个转机，这个转机可能不会立杆见影，但有苗头就会有希望。绿湖豪城营销经理持同样观点，这个时候对开发商是个考验，势力强一点的，还可扛一扛，势力弱些的可能考虑继续降价甚至大幅跳水，当然更好的办法与其他开发商合力开发。

对于政府近期间会否救市，平安象湖风情营销总监陈秀平持不同观点。他认为，目前政府首先想到应该是国家金融安全，政府不可能通过放松房贷，以可能出现类似于美国的金融危机（次贷危机）去贸然试水。“前段时间在深圳出现的断供现象，很大程度上来源于原先的一些投机客，还好这个数量少，对银行的影响相对不大”。陈秀平认为，政府可能在土地开发限制上稍微放松一点，让开发商有个喘息机会，也不失为一救市良方。

猜想三：价格走低，购房者是否买房时机已到？

这是最好的时期,这是最坏的时期。有人认为，对开发商而言，这段时间挺难过，对购房者言，这段时间挺逍遥，“咱着着，咱不急”，一幅好房在等着你的姿态。南昌楼市已进入买房时代。据不少从业人员的描述，原先是大家排队买房，现在是置业顾问带着你看楼看了个遍，你仍然不下定，还要求在已经很优惠的价格上再寻求优惠。南昌楼市在挤压了几乎所有投资需求的情况下，自住行需求大行其道，其大致可分为几类：一类是二次置业的消费者，除了对产品要求高之外，对价格也非常敏感；另一个是婚房一族，这占到自住性需求中的较大份额，这类购房者因急需新房，下定较快。

但即便如此，老百姓仍然关心房价还会不会降，买涨不买跌的心理仍然高涨。有业内人士这样提醒消费者：10月份应该是个非常好的购房时机，在价格走低之后，在开发商掌握利好消息之前，这个时段应好好把握，错过了就不再来。当然，也有人持不同观点，属于开发商的“利好”还没这么快到来呢，消费者还可等一等，或者年底时机会更好。