俞稚玉：购物中心的明天
明天的购物中心和这个产业将会是什么样的？
非洲有个古代谚语：“明天是属于今天为其准备的人们”。按照此种观点，美国国际购物中心协会（ICSC）研究部在2006年12月15日至2007年1月8日调查了近千个会员，询问他们对在未来的50年购物中心和其产业状况的看法。这个“思考性调查”试图确定购物中心物业和购物中心产业在未来可能形成的关键趋势。
调查采用问卷调查。问卷设计了十四个问题请求被调查者回答赞同的程度。对每个问题赞同的程度范围从0分到100分。即“坚决不同意”到“坚决同意”。0分相当于“坚决不同意”；100分相当于“坚决同意”。将全部回收的问卷中每一个问题的打分汇总，并计算每一问题的平均计分。尽管调查不是很全面，也非权威，但它提供了一个关于ICSC会员——业内人士对购物中心未来看法的小小的展示窗口。
这十四个问题是：
1、增加开发多功能部分；
2、更多地整合周边社区；
3、用更多的可持续发展的能源和使生态更友好；
4、提供更用户化的产品和人性化的服务；
5、购物中心类型更混杂；
6、无缝整合两种配送通道（如：砖块和灰泥，商品目录，因特网等）；
7、更多的垂直整合（多层建筑）；
8、更专业化（如：更高度集中服饰、娱乐或餐饮等）；
9、更多地混合公众和私人服务；
10、提供生物识别支付选择（如：指纹和面容识别）；
11、有更多自动机械的安全系统；
12、提高生产力的幅度更小；
13、有更多的地下实质性设施（地表以下）；
14、有用模制标准组件结构的柔性/短期的空间配置（如：可移动墙和可回收的屋顶）。
计分范围的含义：
坚决同意 > 80-100
基本同意 > 60-80
不确定 > 40-60
基本不同意 > 20-40
坚决不同意 ≥ 0-20
本文的结构是首先概括关于购物中心物业的调查结果，然后讨论购物中心产业。
二、更环保和更时尚的购物中心之梦
发展多功能是今天购物中心产业的“热点”问题。它的成长也许对产业的未来更重要。多数答卷者坚决同意未来的购物中心物业将增加发展多功能部分。ICSC会员们想象商场的特征就是通过发展多功能来提供生活-工作-游玩的环境。
当前发展多功能工作在提升并且可预见未来的扩张。会员们还“坚决同意”购物中心物业将更多地整合周边社区（82.1分）。产业出现专业化的前景包括物业和社会之间极大的凝聚力，将导致更有效率、更少浪费和为在社区的家庭改善生活质量。被调查的会员们还敏感地认可环境作为长期的最高的优先权，建设更环保的购物中心物业将是未来的浪潮。答卷者坚决同意产业将更多地利用可持续能源和通常将是更加生态友好型（80.7分）。然而，对持有“提高生产力的幅度更小”的观点为数较少（60.8分），这种趋势仅被答卷者排在“不确定”前面一点点。然而，被调查者预言：明天的购物中心按类型将变为更混杂（76.8分）并通过多层建筑实行垂直整合（70.9分）。上述两个问题显示出“基本同意”。
三、增进顾客体验
ICSC会员坚决同意未来通过提供更用户化的产品和个性化的服务来改善对顾客的服务（80.3分）。此外，商店购物将大大提高虚拟与实体的综合体验（75.2分）。答卷者预想未来零售环境将由改革创新来确定。他们同意未来的50年在商场中普及的生物识别支付方式将成为普通的操作（66.4分）。指纹和面容识别将可能提高交易处理效率，可能导致缩短排队并提高到购物中心去的每个人的光顾效率。另外，明天购物中心的安全系统将借助于自动机械成为更少干扰和更加有效。在ICSC会员的调查反映中对两种趋势反映冷淡，即对购物中心未来设计的特定处理和结构。对于购物中心有更多的地下实质性设施（地表以下）行业有不确定的观点（59.7分）。这暗示，下半个世纪，投资开发地下购物中心将较少。由此引起的一种趋势较少被人关注：即明天的购物中心物业可能是用模制标准组件结构配置柔性的短期的空间（55.9分）。
四、通过资本市场全球产业整合
相对于购物中心的形态，答卷者一般对购物中心产业的未来很少能断言。未来半个世纪，行业可能要体验很多不同文化和市场的成长。ICSC会员们前瞻全球市场，认为具备本地文化知识将可能意味者巨大的利益。被调查成员同意行业将会比过去更加对当地文化和市场作出响应（79.1分）。此外，购物中心专业的调查表明：同意产业加速成型和有权使用消费品信用贷款（66.8分）并由全球机构投资者转换的趋势（62.8分）。他们还预言，全球金融市场和有希望的机会的健康开拓将继续。产业将留意全球房地产投资信托基金（REITs）总量的增加和它在发展中市场的存在。伴随对产业未来的乐观看法，被调查的ICSC会员表示出对区域性限制和全球规则的关注。在本次“思考性调查”中得分最少的（40.8分）是会员对地区政府和规则的期望有较少的希望。
五、对改进持乐观态度
ICSC会员对未来的观点显示出有远见并有能力通过开发多功能、适当的设计和先进的技术来实现改进购物中心的梦想。此外，ICSC会员期待产业繁荣。这一产业高度依赖外部成熟市场的增长，如：美国、西欧。2007年对于ICSC和购物中心产业是个里程标志。因为ICSC今年喜庆50周年纪念，全产业将继续增长。此时此刻回顾过，展望未来十分重要。因为爱丽娜.罗斯福曾说：“未来是属于那些相信美好梦想的人们”。