郑州老城商业：“破茧”能否“成蝶”？
核心提示
如今的繁华中潜藏隐忧，未来的图景中充满变数，它们最终能否顺利对接？地上商业扎堆竞争，地下商业雄心勃勃，它们将争个“你死我活”还是“共赢合作”？过于集中的物流与过于集中的客流，能否合理分享有限而珍贵的交通资源？提升城市功能与节约城市发展成本，能否找到“鱼与熊掌”兼得的最优路径？郑州老城商业中心区拉开规划改造大幕，憧憬与权衡交织的图景下，一个追问不请而至：郑州老城商业，“破茧”能否“成蝶”？
第一部分：缘由
“术前准备”：郑州老城描画“蝶变”梦想
一场“大手术”正在紧锣密鼓地进行“术前准备”，“手术对象”是郑州老城商业中心区，“操刀者”是政府和商家，目的是想实现郑州老城商业中心区的“蝶变”梦想。
8月13日到9月13日，郑州老城商业中心区控制性详细规划及城市设计方案征集成果展在郑州市博物馆展出，接受各方评议，征集社会智慧。
据了解，此次郑州老城商业中心区的规划面积1．3平方公里，包括二七塔以南、陇海路以北、南顺城街以西、火车站以东的区域。
这个区域，是银基服装批发商圈、二七零售商圈、火车站小商品批发商圈“三大商圈”的淘金宝地。
如果满足于现状，该地域的繁华胜景的确令人陶醉；如果居安思危，用前瞻的眼光审视，这个区域亟须升级改造。
郑州市规划局的相关人士告诉记者，今年3月，郑州市二七区区委、区政府委托市规划局邀请东南大学设计院、同济大学设计院、北京筑景设计院，就该区域的未来发展分别进行规划设计。
6月，郑州市相关方面又聘请国内8位知名规划专家，对3套设计方案进行评审，其中同济大学设计院设计的方案得票最高，受到4位专家的认可。
3套规划方案一亮相，就受到了高度关注。身处其中的商家、寻找商机的商家、关心城市发展的普通市民，都纷纷到郑州市博物馆了解规划详情，并提出许多中肯的意见和建议。
“交通短板”：物流、客流联合下的“蛋”
郑州市为何要下决心改造老城商业中心区？
原因有很多，但最核心的一点应该是“交通短板”。这个地区过于集中的客流与过于集中的物流，都在拼命争抢有限而珍贵的交通资源。
“在郑州火车站地区，最快的交通工具就是自己身上的两条腿。”在一家大型服装批发商场工作的王先生笑言。
“火车一响，黄金万两”，这一地区的繁华现状对这一略显夸张的俗语进行了最真实的诠释。如今，至少有19家大型批发市场在此结伴淘金，四面八方纷至沓来的商人、游客让火车站地区昼夜人声鼎沸、时时商机潮涌。
“郑州火车站商圈有先天的优势，但发展到一定阶段，‘优势’也会呈现出其两面性。”一业内人士分析说。
“短短几百米的钱塘路上，聚集了6家批发市场，这里曾是郑州最早的服装批发中心所在，但因为‘进不来，出不去’，近3年来这条路上的批发生意一直在萎缩。”钱塘衣城董事长王珉告诉记者。
该区域的部分地段，建筑陈旧、规划无序，临街物业经营业态低档、不临街的物业又大量空置，经济效益低下。依然存在的“大棚式”批发市场，与这一区域“寸土寸金”的商业潜力形成巨大反差。
交通显然已经成了郑州火车站区域经济发展的最大瓶颈。“是否能有效解决交通问题，成为评审3套规划方案时考虑的重点。”郑州市二七区规划局一位工作人员告诉记者。
改造必然带来商机，诸多商家已然闻香而至。不过，已有业内人士提醒：“改造的核心是构筑空中、地面、地下相互连通的立体交通网络，而非再增加多少商业体量、再盖多少标志性建筑。”
第二部分：进行时
地上“变脸”——“大块头”引领老城商业中心？
乍一看规划方案，会觉得拆迁内容多得惊人，再一了解，才发现诸多拟改造地块早已“名地有主”，且改造工作已是“进行时”。
记者了解到，盛和针织城已经被河南一位新秀地产商收入囊中。盛和针织城9月底10月初可能就要启动拆迁工作，之后将建成一个约5万平方米的商业项目。
亚细亚大酒店所在的解放路、福寿街、正兴街围合而成的“金三角”地带，目前已有一部分面积归河南新田置业所有。新田亦是踌躇满志，欲把新项目打造成老城商业中心的地标性建筑之一。
东方红影院所在的地块，早已是百年德化的“盘中餐”，只是拆迁工作一直没有正式启动。百年德化计划在此兴建大型休闲餐饮等商业项目。
一直沉寂的大同路一带，一跃而成此次老城商业中心区改造的重点区域。据了解，在郑州火车站地区成功开发了大型服装批发市场世贸商城的肯同置业，已经同郑州市二七区政府签订了大同路项目改造协议。
肯同置业将这个项目命名为“郑州时代中心”，其内容包括：一条步行街（德化步行街向南延伸连通钱塘路），一栋五星级商务酒店，五座互通式商场，四栋高层写字楼，两栋高层高端住宅。其中一座名为“帝国大厦”的建筑，规划高度为158米，将成为郑州第二高的超高层建筑。
在一幅郑州市局部交通图上，肯同置业用一个鲜红的心覆盖了拟改造之地，并在旁边注明：此处地理位置堪称“郑州城市‘心’”。
擅长开发顶级商用物业的香港恒隆集团可能落户的消息，又让该区域的高端商业充满了想象空间。
“以项目带动老城商业中心改造，看似大体量的升级改造，被有效分解了。”河南一位商业领域的专家分析说。
其实，这种旧城改造办法郑州已多有先例。民主路地区改造、“一站一桥一路”建设等，莫不如此。而且，这些地区的同时“蜕变”，意味着再过五到十年之后，郑州城市核心区域将是另外一张崭新面孔。
向下“掘金”——寻找商业与交通的最佳结合？
地上改造热火朝天，地下掘金紧锣密鼓。
按照立体化城市的发展趋势，“向下”是个新方向。除了商业功能外，地下空间开发还承载着缓解交通压力的任务。有专家分析称，地下空间开发利用是提高城市土地利用效率、缓解城市中心密度、人车立体分流、扩充基础设施容量等的有效途径。
来自哈尔滨的人和商业控股有限公司凭着其在哈尔滨、广州等多个城市开发地下商业的经验，携8亿元重金，正在郑州火车站大打“地道战”，开发地下商业项目“地一大道”，今年下半年即可完工。
据人和商业控股有限公司执行董事、执行总裁张大滨介绍，该项目除了改造该地区原有的人防工程外，还包括火车站南北出入口改造，明珠广场、大同路、二马路人防工程连接等，途经福寿路、大同路、敦睦路、乔家门路、南乔家门路等地段，规划有37个出入口、43部连通地上地下的电梯。
“地一大道”的“头顶”，正是银基服装批发商圈13家大型服装批发市场的聚集之地。张大滨说，希望地下商业项目与原有的服装市场上下贯通，通过全面开放的商业空间，使商圈内各业态之间相互渗透、相互联动。
然而，地上与地下的定位都是服装批发零售兼营。原本竞争就异常激烈的银基服装批发商圈，突然又挤进“地一大道”这个“大个头”，它“不受欢迎”也在所难免。据介绍，目前仅有两家服装批发市场开放了自己的地下空间，与“地一大道”连通。
此次公示的3套方案中，对“立体交通”也有相应规划，一个环绕整个区域的步行通廊在主要建筑之间联系贯穿，结合了相关商业项目，也考虑了地铁站点、人防工程等地下空间对接。
“通过地下人防工程的逐步完善，真正实现人车分离，彻底解决该区域的交通问题。”张大滨说。
郑州交通运输集团有限公司副总经理周峰告诉记者，他们也参与了人防工程的改造，目前从火车站出来的旅客走过一段地下通道，即能到对面的长途汽车中心站坐车，大大缓解了地面的交通压力。
“在城市化进程加快的今天，在商业中心区土地稀缺的大背景下，地下空间是城市的战略性空间资源、新型国土资源。”郑州市二七区区委书记史秉锐接受记者采访时说，早在3年前，二七区就已经开始做“立体交通网络”的规划，其间困难重重，至今才算真正落实。
人和商业的做法和郑州地铁建设的启动，已经带动郑州本土部分房地产商目光“向下”，跃跃欲试图谋“地下”商机。
第三部分：蓝图
努力方向—��国际标准的区域性城市商业中心
郑州老城商业中心区涵盖了传统百货等多种业态，是郑州商业业态最丰富、配套最全面的区域。
史秉锐告诉记者，从目前正在改造的项目来看，一些有远见的开发商将自己的项目定位很高，更加注重理念上的创新。这次改造正在由过去容积率相对比较低、基础设施相对比较差向现在设施比较现代、容量比较大转变，而这与老城商业中心区的定位和改造思路是相匹配的。
他解释说，郑州的城市定位之一是“国家区域性中心城市”，老城商业中心区的定位是以商业或者说第三产业为主的综合性功能区。在尊重传统商业布局的同时，要通过改造使这一区域的优势更加突出。
当记者请史秉锐描摹一下该区域改造之后的模样时，他坦言：“任何展望都是阶段性的，从目前来看，我们认为这个规划是有前瞻性的。我们瞄准的是国际标准，是与郑州城市定位相匹配的标准，而这也是省、市、区三级政府结合该区域实际做出的战略规划。”
改造路径——能否实现“帕累托改进”？
前景值得期待，然而实现梦想的过程注定会艰难而复杂。在涉及诸多利益主体的改造过程中，提升城市功能与节约城市发展成本，能否找到“鱼与熊掌”兼得的最优路径？
河南省商业协会副会长何宏剑认真研究完郑州这3套规划方案后告诉记者，如果规划方案能进一步优化且能真正实施的话，若干年后郑州老城商业中心区将会有质的变化。
“城市改造不仅仅是一个经济活动，还是一个社会建设活动。”史秉锐说，这一点很多商家都认识不到，总认为这是一个单纯的经济活动，而这样就容易陷入到甲方、乙方的利益之争中去。
史秉锐认为，通过资源整合、通过老城区改造和项目化操作相结合，安排更多的竞争，创造更好的社会效益，将一些老项目纳入二次竞争，从而给社会做更多贡献，这是市场化时代的必然。
经济学上有一个概念叫“帕累托改进”，通俗地理解是在某件事情推进过程中，“没有人受损，但有人受益”。套用到郑州老城商业中心区改造这个具体事件中，其理想状态是“现有商家的既得利益不受损失，新进商家也能从中获取利益”，该地区创造的财富总量不断增加。
如果说征集规划方案是在“破茧”，是在努力咬破禁锢发展的外壳，那么，规划蓝图成真的那一刻即是“成蝶”。期待崭新的郑州老城商业中心能早日破茧而出，以最美的姿态飞翔！