福州楼市，回归到位?
嘉宾：省政府发展研究中心副主任杨益生
正祥集团执行总裁江映辉
世欧地产总经理罗新
中天地产策划部经理陈勇
福州前线房产顾问有限公司总经理缪斌
主持人：本报记者李宁
日前，国家统计局发表《2008年二季度经济述评》，文中称：“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归”，这一说法引起了市场的极大关注。
业内人士指出，这也是我国统计部门首次对房地产行业的盈利水平给出明确的界定，并且第一次公开指出：房地产暴利时代已经终结。
从2007年底以来，在国家大力度的政策调控之下，房地产市场终于出现了变局，消费“观望风”甚浓,部分楼盘的打折让利也不再遮遮掩掩，“回归理性”一词在地产行业频频出现。
福州楼市，回归到位了么?楼市价格，是不是已经见底了?今日，本报地产会客厅邀请政府部门及业内嘉宾直面楼市价格命题。
□事件回放
福州出台地产一揽子政策
上周，福州市召开了多部门联席会议，福州市房地产、土地、规划、建设、交易中心、税务等部门纷纷在会上拿出了各自的“托市”措施。
例如，在土地上，建议合理调整土地出让底价，并公布土地出让起始价；而对流拍流挂地块或计划内的拟出让地，意向购买者还可“砍价”；5亿以上的土地价，可适当延长交款期限；政府部门亦极力保障，加大交地力度，保证按时开工等等。
记者点评：“松绑”信号仍待加强在本报上周举办的“2008金秋房地产高峰论坛”里，这些“救市”政策率先透露，与会的开发商们都表示，利好消息犹如寒冬里的“火把”，温暖了人心。
不难看出，一揽子政策的出台，显示了政府对房地产市场的关注。毕竟，房地产行业作为支柱行业，它的兴衰事关重大。然而，我们应该清醒地看到，这些举措并没有根本解决现状，房地产市场依旧严峻，“松绑”信号有待加强。
政府托市力度究竟会有多大?很多人都无法把握。庆幸的是，越来越多的开发商清醒地认识到，与其把希望寄托在政府托市的层面上，不如先展开自救，练好内功，接受市场经济的考验。
□事件回放
福州推行“看房实名制”
9月1日起，如果您要去房产中介看房，别忘了带上身份证件。经过为期一个月的试运行后，福州房地产管理部门决定从9月起在全市范围内全面推行“看房实名制”。据悉，这在全国范围内也是首例。
记者点评：福州中介再次走在前列看房实名制说了两年，终于实行了。这项制度实施后，无论是买房还是卖房，都得先核实身份。这对中介来说，是一个“阳光利器”，因为这从源头开始规范了中介行为，而对于身份的核实，保障了三方的权益。
应该说，在行业规范方面，福州的中介一直走在前列，无论是形象包装和品牌打造，还是中介方自律行为，在全国都称得上数一数二。相信，这项制度的推出，将会在全国行业内起到表率作用，让福州中介再次扬名。
主持人：对于国家统计局的房地产暴利时代已经终结的这一说法，各位嘉宾是怎么看的，认同这样的表述吗?
暴利一说语焉不详?
■ 嘉宾语录———“什么是暴利?什么是微利?谁都赢利，或者谁都亏本，这都是不正常的。”
杨益生：从经济学和城市发展的宏观面上讲，一个成熟完善的市场是不容许暴利行业存在的。什么是暴利?什么是微利?谁都赢利，或者谁都亏本，这都是不正常的。应该在整个大经济环境下，比较理性地看待这个经济法则中已经即定的问题。
缪斌：房地产业的利润得看和谁比，如果和能源比，肯定不如石油和煤炭；如果和制造业比，那肯定优于很多行业。而以静态资金方式和动态资金方式去测评，结果又会不一样，所以这本账只有企业自己知道。
江映辉：事实上大家都在分享中国经济发展的收益，房地产的资产增值是由行业的属性和城市化进程决定的。由于土地市场的灵活性、房地产运作上一些特殊的“财务杠杆”，我们在财富榜上确实可以看到，早期的地产行业造就了一些富翁。但这也是一个始终与高风险“博弈”的行业，我们在统计房地产行业利润的时候都忽略了一个前提，就是利润的算法是针对总投入，还是首期投入资金来看?房地产业和制造业有一个最大的区别，就是生产周期很长，一个项目运作下来，大约都需要三年多，这样来说也就不能一概而论。
陈勇：房地产业是一个“三高”行业，即高风险、高投入、高回报。目前可以确认的是，随着近年来房地产市场的逐渐透明，使回报更加趋于一个合理的范畴。中天金海岸推出98m2“3+1”户型加2008元/套即送精装修这样的高性价比产品，就是为了让市场了解自己的优质产品，几乎没有利润。
主持人：福州楼市之前到底有没有“水分”?楼市的真实利润水平应该是多少?
福州楼市有无“水分”?
■嘉宾语录———“我们看到了一个利润趋于平均化的过程，现在呈现在市场上的价格更实在了。”
杨益生：一个健康的房地产市场，本来就应该是“两条腿”走路———“市场归市场，保障归政府”，商品房市场在政府的引导下，充分市场化，规范竞争；而政府则着手建设相应的保障房，为城市低收入人群服务。
解决所谓的“水分”问题，其核心在于：一方面，避免房地产行业的垄断化，营造一个能充分选择、真正公平的市场秩序；另一方面，加大房地产领域的公共投入，满足中低收入者的住房保障。今年以来的打折促销活动，逐步剔除了一些虚高的炒作价格，让我们看到了一个利润趋于平均化的过程，现在呈现在市场上的价格更实在了，我觉得这样很好。
江映辉：福州是全国最早进行土地“招拍挂”的城市，大部分的土地都是通过招拍挂取得的。而福州楼市在2006年以前的价格一直都还在一个比较低的范畴，因此开发商的利润也是从成本控制里抠出来的。
很多国内的大企业以前没有来福州，就是测算觉得其利润不高。
缪斌：和之前的土地拍卖相比，2007年福州的土地楼面地价在每一次拍卖中均有攀升，市中心的个别土地楼面地价甚至接近万元。根据房地产开发的合理周期规律，许多早于2007年的项目现在市场上还在卖，所以对开发商而言利润空间还存在。
罗新：暴利与否，其核心在于土地，福州的土地市场相对阳光透明，再加上今年以来，建材涨得很快，原来集中在开发商手里的利润有相当一部分被分流到建筑商、材料商等环节，利润空间大约下降了一半。就目前的市场来说，暴利已经不存在了。
主持人：比起前两年的卖方市场，现在福州楼市的优惠和打折不断，力度不可谓不大，从目前情况看，还有降价的空间吗?
空前优惠抄底良机?
■嘉宾语录———“市场的刚性需求是存在的，那么真实的供求关系之下反映出来的市场趋势一定是向好的。”
杨益生：从经济层面上看，房地产行业作为国民经济的支柱行业，应该对促进经济平稳较快发展起到正面的贡献；从政府的角度而言，也不希望其过度萎缩，近来福州市政府出台的一些政策，我们也可以看到政府的态度，是在营造一个竞争的、开放的、有序的经济环境。而且土地更是一个不可再生的资源，因此，从健康发展的角度，长远地看问题，福州的房价应该是稳中有升的。
江映辉：房地产是一个资金密集型企业，为了现金流通畅，有些企业会让出一部分利润；另一种是在去年的高烧中盲目提价后，市场不买账，从而主动调价让其理性回归。
罗新：彼岸城小户型推出当日，仅一上午就接到来电50多组，这样的热度说明市场需求的基本面并没有改变。我认为目前市场消费出现了一个转移，就是消费者将购买力转移到了一些成交总价偏低，户型面积小的项目。房屋也有商品属性，就像买服装，有打折的时候很正常。但我认为现在不是在挤水分，而是行业的优胜劣汰开始了，部分楼盘对外表现出来的是价格下降。消费者可以在这个时候买进一些性价比高的产品。在市场上，能够处于不败之地的，一定是那些有资金实力的，特别是有好的开发理念的开发商。市场竞争之下，呈现给消费者的必然是更优的产品。
陈勇：从近来的市场上看，好产品是不缺乏购买力的。也就是说，市场的刚性需求是存在的，那么真实的供求关系之下反映出来的市场趋势一定是向好的。至于现在是不是抄底的良机，如果你需要，就是的。
要一个绝对的抄底，是不可能的，市场也无法告诉你，什么时候抄底，什么时候会大涨。刚性需求该买则买，而投资者不要把自己变成一个投机者。
□一家之言
楼市已现最佳性价比
今年的“盘整行情”已为福州市场所共识。
这边，竞争激烈，特价、优惠、送礼等促销方式五花八门，力度前所未有；那边，水泥在涨，钢材在涨……利润，被一挤再挤。
利润少了，盖房子会不会“偷工减料”?“正确地面对和适应，沉下心来做品质”，世欧地产总经理罗新的这句回答，基本代表了很多企业的态度。
中庚城的户型魔方，泰禾红树林上层超大观景阳台，中天金海岸的98m2“3+1”户型加2008元/套送精装修，融侨集团即将推出的江南水都新品更是打出了“为生活加分”的主旨……多重资源的整合，复合产品的开发，此时，福州楼市，已见最佳性价比。
如此一来，福州的房价更加接近价值本质。从土地供应上看，2007年福州市拍卖的土地楼面总体均价达到7111元/平方米，业内人士说：“这样的地，非万元/平方米方可保本”。当然，具体怎么个算法值得商榷，但接下来的商品房开发成本愈加水涨船高，是铁板上钉钉的事。
还有一些无须多言的优质“硬件”：福州海峡西岸省会城市的定位，两岸三通的“投资热带”、城镇化进程、旧城改造等等带动的巨大刚性需求，以及负利率激发热钱涌入房市等等所谓的经济规律……福州房价下跌的空间一定程度上已被封杀。
9月，全城大开盘，江南水都新品、融汇江山、海润尊品5期、新仓山洋楼、阳光乌山荣域、都会华彩……敏锐的开发商已然醒悟，大量楼盘面市。
买房，对于刚性需求者，是“淘金”的时候了。