楼市会跌吗看福州房价必然下跌的二十个理由

房价当是讨论比较热烈的话题，直到今天，房价到底是怎样的走势的呢？

近两年，关于中国是否存在房产泡沫的争论此起彼伏，莫衷一是，而房地产价格却持续上涨。

到底涨跌与否，首先要看是谁说的。如果房产商说涨，那等于没有说，因为王婆卖瓜不可能说瓜要跌价。有些手里有房，甚至在炒房，或是不缺钱买房的人，不管是经济学家还是什么人，也不大可信，因为他们要么不在意

房价涨，因为买房对他们不在话下，或者手中有房，好等着房价上涨后没事偷着乐，甚至有些学者说不定捧着房地产商的饭碗，怎么能不唱高房价呢？其次要看说得有没有道理，是否有依据。不管是谁讲的，要看有无道理，而不是一看和自己想法相左就骂，因为忠言往往是逆耳的。而且真理越是摔越能证明是真实的，谎言一碰就破。本人默默无闻，也不代表谁的利益，说的话是否客观，自有公论：

一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。

上海房子的价值到底是多少不好判断，但是看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值，日本天皇的皇宫地价超过加利福尼亚。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000元/平方米以上，因为土地的价格并不代表价值。

二、前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应，这样购买能力增加，又有改善住房条件的需求，而这部分购买力最近几年正在集中释放之中，但这种低价买入公房，高价卖出的好事已经一去不复返了，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失，高高在上的房价就会失重。

五、法律限制。

本人是实习律师，深知根据中国法律，业主不拥有住房土地所有权，只有使用权，最多只有70年的使用权，也就是说，在70年后，土地所有权就结束了(如果房产商房子盖了3年，业主就只有67年的土地使用权了，如果又空置了2年，就只有65年了)，至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家根据客观情况收回使用权，不得而知，这在法律上仍是空白。可是70年总会过去，这一天总会到来。因为有关法律颁布不久，所以最早的商品房也离土地使用权期限尚远。可是人们会越来越认识到这个问题。而且不是所有的房产土地使用权是70年，有的只有50年。但是现在市场上决定房价的往往是交通、地段、环境等，从不考虑土地使用权期限，当人们开始普遍考虑这个问题时，土地使用权期限少的房价必然下跌，特别是房龄长的二手房。

六、不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候。

在1929年美国纽约股市大跌引发全世界经济危机之前，大涨特涨，交易火爆。楼市也是如此。香港1997年房市泡沫破灭之前，市民排队抢购楼盘。而且这里有一个惯性定律，价值越大的商品，要涨起来就越困难，但一旦涨起来，就能持续较长时间。比如股票，如果是大盘股，市值100个亿，那么一般不容易涨起来，因为要推动它，要较多的资金，而一旦开始上涨，就不容易停住，不象青菜的价格，一天可能三变，或如同女孩子的心思一样不可测。同样房地产市场因为资金密集，一旦上涨，会持续很长时间，但是一旦开始下跌的话，也是不容易回头的，比如香港，1997到2002年，长达五年，跌去60%。日本经济2004年出现了复苏的迹象，但是房价再挫5%。最近几年房价涨幅巨大，现在已是最后的疯狂，已经是不能穿鲁缟的强弩之末了，虽然继续在上涨，不过如果给上涨的时间加个期限的话，我想不会是一万年。

十三、关于收入与房价比。

现在不少人，特别是能从房价上涨中获益的人喜欢对无知的人、犹豫的人说，现在香港的房价是多少，离这个价格大陆的还差得很远，所以以后要大涨。可是香港一个做清扫的女工，一个月可以挣9000港币，而且香港这样的地方收入稳定，失业率低。所以看看收入与房价比，在香港房价最高的时候，也不过是14：1。中国社会科学院刘建昌先生测算：以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。有人说中国有钱人很多的，可是收入最高的上海2003年人均可支配收入是14867元，有钱人只是很少的一部分。中国人结婚没有房子是不可思议的，同时父母对孩子的爱是世界有名的，年轻人要结婚，当然要买房，父母当然补贴，可是中国父母不全是开金矿的。很多东西具有中国特色是有道理的，可是对于房价收入比，是不可能一直如此高的。这个道理差不多地球人都知道。

十四、中国在未来几十年内有一件事是比较肯定的，就是中国的城市化，大量的农民会进城市成为市民。根据《2001-2002中国城市发展报告》，中国的城市化率将从该报告发布时的37％（世界银行的统计是不到30％）升至本世纪中叶的75％，每年1000多万人口进入城市（这还不算期间增长的人口）可是如何完成这个任务？虽然免了农业税，可是广东的农民工工资十年没有涨了，拖欠工资是普遍现象。中国农民的收入水平，刚刚达到小康水平，一旦家里有孩子上大学，就不得不节衣缩食或大量借贷，往往有的家庭因为有家庭成员生病，马上致贫，这种收入情况不可能在短期内改变，要让广大农民承担现在城市高企的房价岂非天方夜谭？所以要提高中国的城市化率，中国的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。

十九、比如效应。

据日本不动产研究所的数据：2003年东京地区公寓式住宅均价54.5万日元/平方米，一套均价4096万日元，分别相当于人民币4.3万和320万元。而现在上海均价1.25万/平方米，一套房均价150万元，分别是东京的1/3和1/2。可是日本人收入是上海的15倍。而且日本的房产包括土地所有权，中国只有最多70年的使用权。据美国商务部数据：2003年中期美国单栋建筑（相当于别墅）新房均价相当于人民币200万元，而上海的价格约为三四百万元。这样一比较，中国房价是高是低就很明显了。人们会越来越了解到这种情况，从而对高房价说不。有些喜欢拿上海的房价和纽约、香港来比，理由是上海是国际化大都市。美国是发达的资本主义国家，发展了200多年也不过有纽约、洛杉矶等区区几个国际化大都市，上海和北京在国际人其实并没有多少人知道。

二十、最根本的，还要不要建设一个和谐社会？

中国政府毕竟是中国共产党领导的代表了最广大人民的根本利益的政府，不可能长期让大多老百姓面对高高在上的房价只能发出一声叹息，或是让脆弱的银行系统背负着巨大的房地产贷款风险置之不理。特别现在房产的泡沫已经非常大了，稍微出台点限制政策就能打压房价。虽然房价跌了，对经济不得，可是长痛不如短痛，中国政府一定不会象日本政府一样面对房产泡沫熟视无睹的。路易十四说：我死后哪怕洪水滔天。让某些掌握主动权的既得利益集团主动降低房价，是与虎谋皮。所以在房地产业的强制调整恐怕不可避免。

其实理由还有很多，如个人集资建房的兴起，人民币对欧元已经贬值很多等，现在房价下趺不需要太多理由了。

最后，虽然笔者仍是无房族，可还是大公无私地希望房价大大上涨，如某位学者说的那样在10年内涨3倍，这样有房的人的身价就能大大上涨，这短时间内对我是没有好处的，可是什么样的泡沫最容易破灭呢？那就是大的泡沫容易破灭，而小的泡沫很难破灭，要想让小的破灭，最好的办法就是让它变大，变得越大就越容易破灭。房价涨得越快，买的人会越来越少，而投资于房产的资金会越来越多，这最后的结果是什么，难道还不明白吗？但是什么时候开始跌不能准确地讲，因为这是从经济学的角度来分析问题，而不是根据《周易》。