万科降价和SOHO中国的涨价两者不具备可比性

日前万科的明确降价，使得之前还遮遮掩掩的打折，优惠等营销手段，变得直接而清晰，万科的降价风潮席卷几个主要的城市，包括南京，杭州等。SOHO中国则采取了完全相反的策略--涨价，公司拟将旗下项目从9月1日起全面涨价。

面对完全相反的销售策略，让观望者都有些晕头转向。成业行投资顾问有限公司总经理邵念强接受地产中国网独家专访，解释了这其中的缘由。

完全不同的房地产形态

邵总对地产中国网解释道：万科和SOHO中国开发的楼盘项目是截然不同的。万科与SOHO中国的产品形态基本上是完全不同的，前者的绝大多数产品是普通住宅，一般都在城市郊区；后者主要是以商业和写字楼开发为主，且一般位于城市繁华地段。也就是说，万科和SOHO中国处于不同的房地产市场形态中，二者所受行业紧缩调控政策的影响程度不一样，市场需求冷暖度也不尽相同。

邵总进一步强调，市场普遍提到的房价都是指普通住宅的价格，都是与老百姓息息相关的房子的价格，所以大家更关心的应该是普通住宅项目的价格变化趋势，而对于SOHO中国项目的价格涨幅，大家可以关注一下，但不用太担心这些项目的提价对于整个市场的趋势有多大的影响。

房价在不同细分市场的不同走势

对于目前房价的趋势，邵总告诉地产中国网，上半年的市场低迷，使得市场对房价下跌的预期仍是越来越强烈，开发商一再寄予厚望的销售旺季也一个个泡汤。住宅市场的调整一方面使得不少开发商调整了经营策略，比如减少拿地、减缓开发进度和加速销售等，另一方面也促使一些开发商转投商业地产，期冀以此抵御住宅市场的寒流，熬过行业调整的寒冬。而从商业地产方面来看，今年以来，社会消费月增速稳定在20%以上，居民消费能力在逐步释放，商铺、酒店的发展前景较好，吸引了诸多社会资金的目光；再加上不少外资热衷于投资中国的商业地产。所以，相比较而言，商业地产的需求并没有明显萎缩。可见，房价在不同细分市场的分化是正常的。

而直白的说，潘石屹的SOHO中国的项目更多的是为金字塔尖的人而建，与普通的老百姓没有太大的关系。而这一部分人对于房价的弹性是很小的，房价涨5%或者更多，对于想要在北京商业氛围最浓的CBD买房的人来说，敏感度并不是那么大。而SOHO中国在去年争夺地王的战役中没有出手，也为今年他们的现金流提供了足够的保障。产品的定位不同，目标人群的不同，让SOHO中国项目的房价与市场普遍的住宅房价背道而驰也是情有可原。