美林出售南京西路项目 沪写字楼市场压力增大

全球金融海啸，外资套现离场。上海房地产市场中以往表现最坚挺的甲级写字楼市场在今年三季度也开始走软，整体空置率大幅上升至9.8%，达到四年新高。产权式写字楼的成交量比第二季度下滑47.5%，创近五年来季度成交量新低。

大行收缩导致需求减少

随著华尔街风暴的进一步升级，外资投行近期尽显疲态。有消息称，过去一段时间以来，多家外资投资基金开始通过中介寻找买家，准备出售此前在上海购买的物业资产。传出转让传闻的包括摩根士丹利计划将其在上海投资的第一个项目“锦麟天地”酒店式公寓出售。花旗银行拟出售闵行漕河景苑其中两幢高层小户型公寓。雷曼兄弟计划出售去年联合资本策略拿下的福海商厦。美林名下包括南京西路开发项目在内的项目正在寻找买家。

高力国际今天发布的三季度上海写字楼报告指出，外部环境持续恶化，特别是美国金融市场崩盘拖累了全球金融机构的发展，这将对上海写字楼市场特别是浦东的写字楼市场产生巨大的影响，因为众所周知浦东写字楼的最大用户就是中外金融机构。

今年上海第三季度有四个高档写字楼入市，分别是环球金融中心、未来资产大厦、中建大厦和东海广场。其中约有一半的面积来自上海的新地标环球金融中心。然而，在办公楼空间增加的同时，租户并没有进行大面积的扩张。目前，业主们更加愿意提供优惠的续租条件以留住现有的主要租户，并确保到期的物业有下家接手。

写字楼销售下降五成

在沪许多跨国企业调整其业务增长目标和办公空间的需求，第三季度办公楼的需求放缓。许多租户开始选择续租以留在原来的办公楼。也有一些企业在写字楼租约到期后，选择不再续租。这使得历来满租的上海写字楼，尤其是甲级写字楼市场出现了较高的空置率。高力国际的数据显示市场的整体空置率现已大幅上升至9.8%，达到了二零零四年四季度来的新高。

另据上海佑威房地产研究中心发布的数据显示，三季度上海产权式写字楼的成交量仅21.35万平方米，环比第二季度下滑47.5%，同比下滑高达54.6%，创近五年来季度成交量的新低，产权式写字楼市场出现了拐点。

统计数据显示，前三季度上海写字楼的供应量达到114.18万平方米，比去年同期增加了26.6%。成交量为96万平方米，环比下降23.2%。在经历了 2007年的供不应求之后，2008年产权式写字楼的供应量大幅攀升。然而成交量出现了大幅下滑，从而导致产权式写字楼的供需比从去年前三季度的0.72 上升到今年同期的1.19。

投资者青睐于上海写字楼市场的主要原因在于其巨大的投资潜力。德意志银行旗下房地产业务机构RREEF的一份报告指出：投资上海写字楼成为外资全球资产配置的最佳选择。外资的热衷又带动了内资的跟风，但随著国家“限外令”的发布及国际金融危机的爆发，外资开始套现离场，而外资的退出同样导致国内资本的跟风，从而使上海写字楼市场在三季度发生了根本性的逆转，预计明年上海写字楼的空置率将继续走高，租金也将面临更大的压力。