业主供应增多租户谨慎 上海甲级办公楼滞涨

　　2008年第三季度浦东和静安共有4个写字楼项目入市，带来了43.49万平方米的新增供应。其中约一半的面积来自小陆家嘴的上海环球金融中心。此外，分别位于小陆家嘴和竹园的未来资产大厦和中建大厦也都于第三季度交付使用，同时入市的还有静安区的东海广场，有6.8万平方米的增量。受国际金融形势和国内经济增速放缓的影响，很多企业推迟了扩张或升级计划，上海甲级办公楼市场面临着从业主市场向租户市场的转变压力。

　　第三季度新增供应较大而需求相对疲软，导致整体市场空置率明显上升至9.8%，特别是浦东几个近期上市的办公楼目前都存在大面积空置，使得本季度浦东空置率被拉高至全市最高水平，为14.7%。高企的空置率对整体市场，尤其是浦东租金上涨造成较大压力。本季度平均租金为人民币9.9元/平方米/天，与上季度基本持平，但与去年同期相比，仍有11.7%的涨幅。由于招租压力较以往明显增加，许多新上市项目的开发商选择了一些灵活措施来吸引潜在租户，如增加免租期及其他优惠，部分业主则开始接受低于市场平均水平的租价。由于新增供应主要位于浦东，因此对浦西各成熟CBD区域租金影响较小，目前静安区南京西路沿线依然保持较高的租金水平，平均达到人民币12.6元/平方米/天。由于第三季度未发生大宗收购案例，第三季度甲级办公楼总体售价同比增涨20%至每平米5万元，涨幅较第二季度有所放缓，市场毛收益率稳定在7.2%的水平。

　　高力国际最新报告预期：2008年至2012年是上海甲级办公楼新增供应集中上市时期，供应水平较高，因此近年来供不应求的局面将被打破，空置率也将明显上升。目前办公楼市场正在从业主市场向租户市场转变，新项目招租将面临较大压力。预计业主在租金报价上将趋于理性，使整体租金水平保持稳定或略有下调。在此背景下，高力预计至年底整体市场空置水平将进一步上升并超越10%，全年租金将同比增长2-5%左右。