住宅尴尬变身写字楼

　　写字楼的类型是纯写字楼好，还是商住两用写字楼好？对此一直争议不断，也正是在这一争议中，写字楼类型从纯写字楼时代走到了商住两用写字楼时代，又从2005年5月1日，广州全面实行“住宅禁商”之后回到了纯写字楼时代。一个轮回的验证，让人们真实感受到了两种类型的利弊。

　　专家指出，这一轮回是写字楼品质不断提高的必然，也预示着纯写字楼将成为写字楼市场的主流。

住宅变身写字楼：几多尴尬

　　现年41岁的郑州市民宋女士，自己办有一化妆品代理公司。8年前，她在郑州二七广场附近一住宅楼租了一个三室两厅作为公司的办公场所。

　　“刚开始感觉那里还可以，毕竟第一次有了自己独立的办公场所。但是，时间一长，问题就暴露出来了。”宋女士说。

　　一是客户上门不方便，每次到大门口，都会被保安拦下，电话联系半天保安才放行。有客户给宋女士开玩笑说：“到你们公司来一趟，比进‘衙门’还难。”

　　更令宋女士感到尴尬的是，她的公司在25楼办公，原本选顶楼就是想图个安静，没想到适得其反。有好几次，她召集员工上午开会，刚到11点半，就闻见楼下冒出浓重的炒辣椒味，尽管员工手快，及时关了门窗，但大家还是被呛得直咳嗽。

　　更为尴尬的是，有一次，一个客户来他们公司谈业务，在电梯内，与一位推着婴儿车下电梯的老太太相遇，老太太手中一没盖盖的奶瓶掉在地上，溅了这位客户一身奶，这位客户扭头就走了，直到现在，这位客户都没再来过。

　　2005年春节刚过，在因为办公场所导致一宗80多万元的单子作废后，宋女士心灰意冷，没与任何人商量，在农业路上买了一套160平方米的写字楼，将公司搬了进去。

商住楼：商用？还是居住？

　　提起写字楼，在紫荆山立交桥附近一商住楼办公的张先生更是深恶痛绝。每天早上，为了方便停车，张先生都必须在7点20分前赶到单位楼下。

　　“来迟了，别说停车位，就是找个贴罚单的停车位都难。”张先生说，一过7点40分，到单位找停车的地方，都要花上三四十分钟的时间。

　　有时候实在没停车位了，张先生就将车停在单位附近的饭店大门口。

　　“但是，一到中午，你就得把车开走啊。”张先生说，“人家的停车位是为客人留的，我不可能为了停车，每天都去这个饭店吃饭啊。”

　　每天上下班乘坐电梯也是张先生头疼的事情。张先生的公司在17楼，一到上下班，电梯要等三四次才能坐上。

　　“但是，约见客户就很麻烦了，我不能等到12点半再下楼吧。”张先生说，有几次，他实在等不及了，就走步梯下楼，“嘿，走步梯跟乘电梯花费的时间差不了几分钟。”

　　更让张先生不能忍受的是，每天都能碰到买菜上楼的，抱着小孩下楼的，早上的时候，还时不时能碰到几个刷牙洗脸的。

　　张先生说，这段时间，他一直在寻思着换个办公地方，他也看过郑州其他地方的写字楼，目前，郑东新区有几个高档写字楼，但他认为那里人气不旺，而且他的公司主要业务都在市区。

　　“如果搬到那里的话，对自己和客户都很不便。”张先生说，办公场所确实是公司的“脸面”，如果有好的写字楼，就是再贵他也会搬过去。

住宅办公实属无奈

　　对于住宅办公，也有很多商家表示实属无奈之举。郑州市一位长期在小区办公的公司负责人告诉我们，他们也不希望在小区办公，但在郑州很难找到既便宜又纯粹，且办公条件能和小区媲美的办公地点。

　　河南省房地产业商会常务副会长、秘书长赵进京认为，商住混用是郑州楼市在发展过程中出现的必然现象。目前郑州写字楼市场分化成三个部分。

　　第一部分是写字楼的雏形，这部分写字楼由于建设时就不太成熟，所以其办公条件不太好，如电梯的速度慢，车位少。而且整个写字楼的物业管理质量不高，但其租金比小区的中、高档楼盘的租金还要高，所以这部分写字楼的空置率比较高。

　　第二部分为上世纪90年代中后期兴建的高端写字楼，比如裕达国贸酒店等，这部分写字楼的入住率较高，但在写字楼市场上占的比例不大。

　　第三部分是近两年兴建的甲级写字楼如国际企业中心等，是近两年写字楼的主流。

　　由此可以看出，目前市场上针对小型公司的便宜而又实用的写字楼还很少，这是许多小公司选择在住宅区里办公的主要原因。

写字楼需求量很大

　　而记者日前从郑州市中小企业局了解到：截至今年6月底，郑州市民营经济组织达28万户（家），注册资金总额1136亿元，其中企业数量达69890家，较2007年年底新增1.6万家，同比增长18.8%。

　　而这只是一个简单的数据，更为重要的是，今年以来，政府加大了对中小企业的扶持力度。

　　记者从郑州市商业银行获悉，在今年后几个月的信贷结构调整中，该行将新增贷款13亿元，优先支持本土中小企业发展。

　　截至目前，该行已累计发放中小企业贷款100多亿元，支持了郑州1万多户中小企业和本土品牌的发展。

　　政府和银行的扶持政策，将使中小企业雨后春笋般地诞生，并不断做大做强。它们的办公场地需求将会越来越大，越来越高端。郑州未来的写字楼市场缺口到底有多大？着实是郑州的房地产商、投资者考虑和关注的问题。

未来趋势：商住楼？写字楼？

　　一方面是越来越强大的需求，一方面是缺少满足需求的供应。这便是当前郑州写字楼的供求状况。

　　“我们不是不愿意到写字楼里去办公，只是找不到适合我们办公的写字楼。”一句话道出百般无奈。由此，我们是不是可以这样认为，从未来的发展趋势上来讲，占据市场主流的将是写字楼呢？

　　对此，赵进京认为，随着城市的经济发展和升级，商业金融环境的不断完善，作为过渡型办公空间的商住楼将淡出市场。目前，纯粹商务楼已经在郑州开始兴起，在今后几年内可能要占整个商务楼群的绝大部分。

　　而易居（中国）郑州分公司总经理臧俊也认为，郑州的写字楼市场还处于培育成长阶段，从当前的形势来看，纯写字楼将用5~8年逐渐取代商住楼，用于满足中小型公司办公的需要。“根据经济发展状况，目前在郑州正在形成多层次供应的写字楼市场，既有满足大公司的甲级写字楼，也出现了越来越多的满足中小公司的小户型写字楼。”

　　那么，为什么说纯写字楼一定会取代商住楼呢？

　　“因为纯写字楼就是公司在商务职场上的一张耀眼的名片。”臧俊这样为纯写字楼下了一个定义。

　　“所谓纯写字楼，就是保持大厦办公主题明确、功能相对集中，这既让写字楼摆脱了经营商业配套的包袱，避免了运营力量的分散，也降低了写字楼的运营成本。”臧俊说。

　　而在臧俊眼里，商住楼完全是另外一种状况：“商住楼使得办公场所生活化，整个办公场所处于商住混合杂乱无章的状态，不仅缺少了纯写字楼专一商务办公的严肃性，又有损企业在客户心中的形象。”

　　“同时，越来越多的企业羽翼渐丰，企业办公地点逐渐被纳入评估其形象的重要参考指标。因此，形象明确、功能集中的纯写字楼日后将是多数企业商务办公首选之地。”臧俊进一步论证自己的观点。