专业市场背靠一个产业 增值快过普通商铺
大物流，大商贸，大发展。作为城市商贸重要组成部分的专业市场，有非常广阔的投资前景。但作为商业地产中的一类目标产品，多数投资者对专业市场可能了解甚少。为了帮购房者深入了解专业市场的运营模式，提供可行性投资建议，11月4日，本报特别就投资专业市场的相关问题举行了一场研讨会，与会的资深专业市场运营商就这类问题进行了深入探讨。
A 核心优势
专业市场背靠一个产业
主持人：俗话说，一铺养三代。可是人们认识的这个“铺”通常是社区商铺或沿街商铺，而非专业市场商铺，为何有些人不敢投资专业市场呢？专业市场的特色是什么？
张晓东：事实上，很多人对专业市场存在偏见，专业市场是零散商业发展必然形成的结果，专业市场的成功与否，在于市场基础、交通条件与专业运营三大核心。
黄富豪：市民普遍对专业市场投资存在一定顾虑，主要原因有两个：一是对行业不熟悉，投资显然会更谨慎；二是对专业市场的盈利前景没有明确预判，毕竟专业市场的价值实现不像社区商铺那样一目了然。
张晓东：专业市场不仅仅是“产业商铺”的概念，是有产业背景、有集中配套的专业市场，是产业赖以发展、整合、对外辐射的重要战略平台。专业商铺为什么比普通商铺增值更快、收益更高呢？因为产业商铺背靠一个产业，当这个产业高速发展时，通过大规模的运营，降低成本，赚钱效应也更加凸显。产业有多大，需求就有多大，目前的一些街边零散商铺面临着规模小，管理混乱、成本过高等种种问题，远远跟不上发展速度，规模大集中化的专业市场是大势所趋。
樊建华：专业市场需要开发商提供专业的服务，同时经营的业态要统一。开发商实际是平衡商家和业主关系之间的纽带，开发商联系上游产业，然后在发散给下游的业主。由于过去商家是低成本培育市场，导致运营成本过高，投资者收益自然减少，开发商实际担任中间角色，引进品牌，对整个市场进行包装，塑造市场品质，找到一种合理的运营模式。
傅翔：零售型商铺都以区域性消费为主，主城区的商业街其消费群体也仅仅是周边居民以及部分游客，消费群体有限，这与专业市场有很大的不同，专业市场在产业链完善的过程中起到举足轻重的作用。也就是说，专业市场承载的是无数条产业链的完善的重任。
B 市场运营
赢利模式是成败关键
主持人：有人说专业市场的精髓是“专业”两字，前面几位老总都谈到了专业市场存在的市场基础，请问有了这些基础后，专业的市场运营对市场的成功发挥什么作用？请几位老总谈谈在操作专业市场时的一些运营经验。
傅翔：专业市场更需要专业化运作，首先需要专业化的开发。最好在拿地之前就已完成市场研究并有了清晰的定位；其次是规划设计，这要根据市场变化修正定位，一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品；最后是研究销售对后期经营的影响。
张晓东：统一的经营、良好的管理同样是成功打造专业（批发）市场，并可持续经营发展的必要条件之一。天下粮仓产业商铺的物业持有者，在5年内可能至少会有50％的盈利点。5年后投资者根据自身的情况，可选择卖掉商铺。在享受了一定的稳定收益后，同时还能得到5年后商铺的增值收益。如投资者不愿卖掉商铺也可继续持有委托给市场管理方代为出租。同时，市场的运营管理方承诺五年后不满意无条件原价退房。如此一来，投资者的投资风险得到了较好的规避，即使按照最低收益，5年后投资者的一半投入都已被收回。
樊建华：有需求就会有市场，海发内衣城是依托荷花池这个西南最大的批发市场建立起来，拥有数百个标准商务包间，年营业额过10亿，日销售额超过2000万，其中30%的铺面用于出售。
黄富豪：西部鞋都的运营模式是围绕鞋业产业链，推进产业开发、产业运营、产业服务，整合鞋业行业商业资源和产业资源，通过打造成品鞋交易市场和原材料交易市场两大专业市场为核心的产业平台，突出产业链最重要的贸易、研发、原材料三个环节，带动成都鞋业产业发展，同时强劲的产业支撑又反过来促进两大专业市场的繁荣。
张晓东：专业市场需要懂市场，懂产业的专门机构进行运营。
樊建华：专业市场与邻街商铺最大的区别是，专业市场需要“统一经营”，“统一管理”。
黄富豪：专业市场的经营范围和经营业态相对单一，而且市场需要的培育期也相对较长，统一经营有利于市场长期的运营。“只售不管”或者“只卖不租”，对入驻经营者来说，缺乏长久经营信心，对投资者来说，缺乏长久回报的支撑。
傅翔：专业市场的发展需要专业化的营销、运作手段，通过商业化的包装进行专业化推广，用专业化的管理为商家做好配套服务，保证商家的稳定经营。只有这样，专业市场地产才能让投资者规避投资风险，获得投资收益。对于投资者个体人员是不能也不愿进行市场的整体培育和持续长久经营的投入。
C 投资回报
专业市场回报更稳定
主持人：专业市场与邻街商铺最大的不同在于什么？购房者应该如何看待投资回报的合理性？
张晓东：投资专业市场，如果只从房价上考虑，3年内通常会有50％的物业上升回报率。租金的计算由市场管理和市场大环境来决定。商铺其实是一种流动性资产，回报是源源不断的。但购房者在投资专业市场时不能只看回报率的数字高低，还应该考虑到其租金收益是否稳定，租约是否是长期的。稳定、长期的投资收益，才是最理想的。
樊建华：任何市场都有培育期，在培育期租金收益不会很高，但随着市场成熟则会有大幅提升，且越来越稳定。
黄富豪：首先要考虑回报的比例，其次要研究回报的支撑。开发商都会把返还的回报掌握在可控范围之内，但开发商和投资者间双赢状况是容易实现的。
傅翔：专业市场投资收益来自于产业因市场兴旺带来的经营收益，和物业本身的升值，投资者需对专业市场本身就需要的2-3年培育期有充分的心理认识和准备。投资者对专业市场的盈利、反馈给投资者的收益的真实性、有效性、稳定性、长久性需有理性认识。
D 经营前景
好的产业才能有好的商铺
主持人：作为投资者，应如何判断专业市场的经营前景？请各位对投资者怎样投资专业市场给点建议。
张晓东：市场与产业向来是密不可分的，产业与市场的关联度达90%以上，好产业才能有好商铺。只要是经营的业态是与大众消费有关的专业市场，一般来说投资回报都是较为稳定的。除了业态、口岸、交通等要素外，投资者在投资专业市场时，还应该关注市场方的招商情况、经营模式以及对商家的服务能力、物业管理水平。因为，一个庞大的市场完全成型需要3年、5年，这是比较理想的状况。如果发展商没有较为成熟的运营经验，定位模糊，出现5年、10年甚至更久的培育期，就会存在着一定风险。
樊建华：投资专业市场首先要看这个专业市场是否与“衣、食、住、行”有关。第二要看所经营的商品是否有很强劲的消费需求。第三要看市场口岸的人气、财气。第四要看市场管理方的经营管理水平。“海发内衣城”开盘就能销售近八成，是因为荷花池市场本身的口岸优势决定的。因为，提到成都的服装市场，就不能不说到荷花池和春熙路。
黄富豪：个人的建议一是谨慎，二是对行业要有所了解。投资专业市场，不一定要成为专业的行业人，但一定要有专业投资人的眼光。
傅翔：选择具有相当经济规模，且不易受国家宏观调控影响的产业的市场，才会拥有稳定、高额的回报。投资者在选择时还须擦亮眼睛，对土地性质，要有清楚地认识和了解，如果专业市场不具备土地出让条件，只卖经营权的话，要防范风险。