区域型购物中心成长的时间成本 “适者生存”，区域型购物中心用其发展速度证明了它存在的意义，但任何一个行业的健康发展无一例外要经历漫长的“成长”过程，这就是成长的“代价” 中国购物中心发展报告显示： 2006年超区域型的购物中心占35%，比2005年下降了9%，与此相反区域型购物中心占到31%，比2005年增加12%；2007年超区域型购物中心占整体购物中心33%，比2006年下降11%，而区域型购物中心占的比例达到了32%，比2006年增加了14%。通过这组数据可以看出，近几年随着土地与开发成本的加大，商业地产商更加理性化，区域型的购物中心已开始崭露头角，且成长速度在逐步加快。 区域型购物中心需要“名分” 虽说区域型购物中心是业内人普遍认同的，但制定给业内人参考的标准上却没有区域型购物中心。在这种情况下，需要对现有的购物中心分类标准做一个调整，好让业内人士也有“法”可依。 与美国和日本相比，中国目前的分类还在沿用2004年国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合颁布的新国家标准《零售业态分类》。在分类中，把有店铺零售的分为12种业态，无店铺零售业态分为5种。其中购物中心作为有店铺零售中的第11种，分为三类：社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心。其中规定，社区型购物中心商圈半径为5至10公里，建筑面积5万平方米以内；市区商业中心商圈半径为10至20公里，建筑面积10万平方米以内；城郊购物中心商圈与目标顾客，商圈半径为30至50公里以上，建筑面积10万平方米以上。从此分类中可以看出，区域型购物中心不在其中，甚至可以说是无名分。 中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，目前购物中心的分类在中国处于初级阶段，因为这种业态的发展实在太快，原本想模糊化发展却没有想到变成该行业发展的阻碍。 成为主流只是时间问题 区域型购物中心是超区域购物中心和社区商业之间的一个平衡点，未来一定会随着经济的发展而变化。其中有一点是可以肯定的：区域型购物中心势必会成为购物中心的主流。 一个项目如果要生存下去必须具备两个主体条件：消费者需要，零售商接受。购物中心应该首先从租户的角度考虑，开发出的产品是否被商家接受，如今社区商业发展尚未成规模，超区域的购物中心又面临招商的压力，前端后端都有压力，所以开发商以一种理性的心态退而求其次地选择了区域型购物中心。 对于消费者，中国目前的社区商业都是以底商为主，且不能满足多功能的消费。对于零售商，社区商业的不确定与不完善使其不敢去冒险，贪大求全风吹过之后也开始有了安全求稳的经营心态，区域型购物中心能成为目前阶段的主流是有原因的。 对比国外的数据来看，国外有30%左右是区域型购物中心，60%左右是社区邻里商业，剩下10%左右是超区域购物中心。中国正相反，区域购物中心的增长速度是最快的。可以说，区域型购物中心是超区域购物中心和社区商业之间的一个平衡点，未来一定会随着经济的发展而变化，所以说区域型购物中心会成为购物中心的主流是毫无疑问的。 前期规划至关重要 区域型购物中心的问题可以归结到三个环节：第一消费者需要什么；第二零售商有无可能短时间培育就存活下来；第三开发商在拿到地后回报期能不能接近预期状态。但这些要取决于区域购物中心是否处在前期规划中。 郭增利认为，面积与业态没有关系，而是看其主要构成的功能配比。三四千米叫做超市，而上万平米也可以叫做超市，只是大小不同而已。 在城市的商业分布规划上，国内与国外是不同的。国外在规划中是以购物中心为出口调控零售业态的分布，注明什么地方配有超区域购物中心，什么地方是区域购物中心等。国内的规划则是靠面积和业态之间的横向关系去制约。 “国内的规划应该找到一个突破口，拿什么去控制网点分布，而不是某地不能建百货或者购物中心等。当一个城市商业网点的布局都通过购物中心完善规划，城市规划地图中哪个适合区域型、城市型、奥特莱斯等不同业态的不同品牌与零售商就可以按照这个进入，且规划中宜粗不宜细。中信房地产的高层则认为中国购物中心的成熟标志是百货和超市不独立发展，都控制到购物中心。” “如今区域型购物中心的发展还是受前期规划的制约，通常是住宅已经建起，才会着手建造相关的商业配套，这是属于见缝插楼。只有经营者与开发商和消费者良性运转起来，政府的前期规划效果才能彻底实现。要通过三者的共鸣，通过三者的引导实现政府管理意志，中国的规划已取得很好的成效，但是怎样让这些更好地指导商业地产的发展，郭增利则认为过程会很漫长，开发商需要配合，才能实现共赢。” 打造全方位的体验式商业空间 对于区域型购物中心，人口密度与基数是其正常运营的关键因素。所以，在保证周边人口密度前提下，区域型购物中心未来的发展方向应该侧重强化自身的功能性组合，从单纯的购物功能发展成为全方位的体验式商业空间。 “市级商圈可以不考虑客户群，但体量在4万到8万平米的区域型购物中心区域人口要是少于20万，经营会有难度。在保证周边人口的情况下，区域型购物中心也应注意未来发展的重点。” 郭增利表示。 “区域型购物中心要想有好的发展，首先是强化功能组合，因为目前更多的运营商考虑的是品牌组合，对功能这一边是弱化的。在购物中心当中是功能第一品牌第二，有这样的功能以后受到消费者青睐的可能性就越来越高。 其次，区域型购物中心应该积极引进零售商、酒店、包括百货商店。同时丰富和引导区域型购物中心的生活氛围，营造体验式商业空间。一个好的区域型购物中心应该不仅是提供一个购物的场所，休闲的场所，它应该可以变成社区生活的组成部分，变成社区居民日常人际交流的组成部分，是生活当中不可缺少的部分。 再者，未来生命力最强的应该是区域型购物中心，一座城市有一两个市级商圈足够，但是随着商圈细分化越来越明显，区域型商业项目应注意与城市中心区商业的和谐，重视与城市整体的互动与共享。而且，随着大盘居住区，城市中心、城市新区的开发和建设，更多区域会有区域型的项目诞生，也会在当地商业当中扮演非常重要的角色。”
