郑州商业地产 还有那么一点青涩

    住宅销量减，商铺受拖累！除了宏观经济形势的影响，商业地产本身处于发展的初级阶段也是郑州商铺销售受到影响的一个重要原因。经验不足、资金流不足、开发商为了住宅的销售随意调整商铺的推广定位，这些因素都直接导致了商铺的人气受到影响。
           
    【新政出台】商业地产不在调控之列
               
    尽管开发商大呼“商铺卖出住宅价”，但在郑州市政府最近出台的十七条地产新政中，却并没有对商业地产给予特别的关注。“几乎没有对商业地产方面的任何利好。”相关人士这样表述。
               
    目前，商业地产的销售情况不太理想。据河南恒辉房地产顾问有限公司总经理陈健表示，目前由该公司代理的亚星城市山水，每个月的商铺销售面积在1000平方米左右，“而且，相对于以前，我们推出的优惠和让步更多”。而中凯·华府营销策划部经理康彦武则透露，目前中凯·华府的中华美食街才卖出60%，在销售上还需要继续努力。
               
    在陈健看来，目前整个房地产行业形势没有好转而政府却只对住宅出台利好也有其理由。“因为商业地产一直以来就是以投资户为主，投资者非常理性，他们看好的主要是具有升值空间的商铺，因此商铺的销售自始至终都没有呈现特别火爆的状态。”陈健认为，这部分投资者资金实力相对雄厚，即便是政府出台利好政策，“那点优惠”对推动销售来说也无济于事，“即便是价格再便宜，投资者也不会购买没有升值潜力的商铺”。
           
    【业界反思】商业地产现在还处于初级阶段
               
    事实上，在开发商齐谈商业地产受累于住宅的同时，他们也在反思。“目前，郑州的商业地产还处在萌芽阶段。”对于郑州商业地产的发展状况，康彦武丝毫不留情面。
               
    在他看来，严格意义上的商业地产，应该是以大体量的商场为主要形式，物业自持而非卖商铺，开发商以获取租金为主要收入来源。“而目前，郑州的开发商所开发的商铺大多是住宅的配套项目，多以底商为主要形态，以出售产权为主要经营模式。”
               
    陈健甚至认为，郑州商业地产处于初级阶段，而社区商业则是整个商业地产初级阶段中的初级阶段。“开发商只知道沿路的地方都要有商铺，但是他们事先都没有规划，建好了之后才想到招商，因为没有定位和规划导致招商困难，而配套的不齐全也导致商业一直做不起来。”

    而据记者了解，商业地产又是利润率较高的地产形态。“从平均售价上看，每平方米商铺要比普通住宅高出3~5倍，而建筑成本却几乎一样。”普罗旺世销售总监杨梦凡说。而商业地产却能源源不断地获得巨额的租金，为开发商补充资金流，降低风险。

    据了解，国内做商业地产比较知名的企业之一招商地产，在深圳蛇口工业区的商业物业每年能收到超过10亿美元的租金，这使得它的抗风险能力比较强。

    不过，商业地产风险也比较大。“前期投入和培养商铺人气之时，就是考验开发商的实力之时。河南目前尚无能操作大型商业地产项目的开发商，因而河南的地产商对商铺的处置大多以出售为主。”

    【订单模式】值得借鉴的开发模式

    “目前国内做商业地产比较成功的开发商如大连万达，采用的是订单式的发展模式，也就是在盖房前就已经签订了入驻商户，从而大大降低了风险。”康彦武说。

    比如大连万达和沃尔玛签订了长期协议，大连万达建到哪里沃尔玛就开到哪里，这在很大程度上保证了其商业地产的发展。

    “事实上，现在河南的地产企业也已开始考虑如何发展订单商铺的模式。”陈健表示，目前亚星城市山水就正在和红星美凯龙等大型商超在谈，希望根据他们的需要开发建设，以保证其入驻。

    另外陈健认为，河南开发商之所以在商业地产方面相对落后，往往是因为他们先考虑如何卖住宅，卖完住宅之后再考虑商业配套，或者为了配合住宅的销售随意改变商铺的经营计划，因此会出现一些混乱。

    “国内一流的招商地产等商业地产开发商，他们以出租为主，便于统一管理，而省内的开发商目前主要是采用比较折中的方式，商铺照卖，同时成立一个管理公司统一管理商铺。”但由于管理公司自身的经验不足，使其很难达到开发商自持的水平。

    据悉，由于现在开发商急于回笼资金，而投资客更加谨慎，所以开发商中慢慢形成了“带租约的销售模式”，即开发商的房子已经有人愿意租了，这时候再让投资客购买这个商铺。

    康彦武介绍，目前中凯·华府已通过这种形式，于近期销售了超过3000平方米的商铺。陈健认为，这种“带租约的销售模式”，实际上也是订单模式的一种。