DTZ：中小型购物中心成“主流” 购物中心向中小型化发展，将有助于降低项目的开发风险，提升土地利用效率。这不仅意味着未来中国商业地产发展的“理性化”，也是其能与国际接轨的有利体现。 上个世纪90年代，购物中心以“舶来”的姿态出现在中国，近些年更是以惊人的速度发展着。可以这样说，它是用十几年的时间走完了美国购物中心几十年的发展历程。如今，购物中心已经是中国最“热”的业态之一。 眼下，“紧盯”购物中心的开发商们已经逐渐成熟、理性起来。虽说购物中心在中国的发展是毋庸置疑的，但多大体量的购物中心最合适，既能让开发商没有招商之忧，又可以令经营者无风险之愁。 作为全球顶尖的物业管理公司，戴德梁行给出的结论是：“中小型购物中心将成未来购物中心发展主要趋势。” 不存在的“洗牌说” 在购物中心“参差盛放”的今天，商业地产的“洗牌说”也随之而来。不过张家鹏并不赞同这一说法。 说某一行业“洗牌”，意味着会有行业垄断的“大鳄”出现。实际上，现在整个商业地产行业正在朝一个规范化阶段迈进，是一种逐步交替的状态，不存在一些很快消亡一些很快崛起的快速变化。 与住宅相比，商业地产的地域性更强，它具有商业与地产两个属性，前阶段是地产开发，后一阶段就是商业运作。而中国的商业地产并未发展到有哪家地产商做到独揽江山、笑傲群雄。即使地产“大鳄”并未出现，行业的集中度却慢慢提高，开发商的关注点也从前期开发逐渐向后期运营转移。 中小购物中心成主流的四大理由 张家鹏认为，在城市发展阶段、土地市场、零售商以及开发商心态变化影响之下，中国商业地产已基本结束大型购物中心比拼时代，购物中心将逐渐向中小型化发展。 第一，土地成本的不断提高。近年来中国房地产价格一涨再涨，究其根本便是土地价格的大幅上升，土地使用成本快速增长。而国内商业与住宅用地出让制度基本未进行区分，全部统一，使得近几年商业地产开发成本大幅增加。在此状况之下，取得土地的开发商在进行购物中心开发时，会更为关注项目未来之运营效率，以便取得更高的租金收益来平衡较高的成本投入。相比大型购物中心而言，中小购物中心通常会有更高的平均租金表现，因此便成为开发商乐于选择的对象。 第二，开发商理性心态的回归。经历一段时期的经验积累后，规模经济性、管理可控度、投入回报周期等务实问题已渐成其开发购物中心前期考虑因素，过于追求项目规模体量、贪大求全的现象逐渐减少，理性心态的回归使得大规模购物中心发展会受到抑制，而更富效率的中小购物中心比重将进一步提高。 第三，区域商业兴起拉动中小购物中心发展。随着中国城市化发展进程提速，城市的规模得以迅速扩大，城郊兴起大量颇具规模的新居住社区，居住人口所产生的便利性消费需求，为区域商业发展提供了良好基础条件。同时，受品类需求及消费需求规模的限制，区域型商业并不需要太大商业面积，相对更适合发展以餐饮、服务功能为主的中小型购物中心，有效地拉动了中小购物中心的发展。 第四，中小面积店铺符合复合化需求。中国商业市场快速发展，大规模扩张，大量外国零售品牌以前所未有的速度与规模进入中国市场，拓展大量店铺；此时国内的零售品牌也在萌芽之后出现了一批高素质品牌，发展颇为迅猛。在商家类别中，业态分布丰富，面向不同定位的服装、餐饮、休闲、服务等等类别；从面积需求分析，小面积租户与中型面积租户都为有不同面积需求的零售品牌提供了支持，使其可以以中小店铺的组合方式实现多元业态功能，满足人们日益发展的复合化需求，同时取得较高的整体租金收益。 中小购物中心 有能力解决商业地产弊病 大型购物中心的选址难和招商难目前是共存的弊病，需要的体量及品牌的组合很难协调，某种程度上也反映了运营商与开发商思维的脱节。这种情况随着“订单式”地产出现逐渐好转，不过不合理的偏差仍然存在。 熟悉京城商业地产的人都知道，北京城又规划四个大SHOPPING MALL，在东南西北四边各置一座，可如今，只有中关村那个给了永旺地产，其他仍被搁置。大体量购物中心越来越难做，而中小购物中心在选址上就相对轻松许多。 不合理选址的问题会造成很多社会资源的浪费，“不能在不适合的地方不做前期的充分调研就建项目。”张家鹏说。而且对于开发商来说，开发的项目就像自己的孩子，主观认为很完美，太过主观的过高预期阻碍了项目发展。望京曾有一个商业项目定位在高端奢侈品，不过直到今天还处于一种高不成低不就的状态，大大阻碍了发展之路。 张家鹏表示，中小购物中心一般都是区域商业中心，在定位与品牌组合方面都很好决策，也不会有太多偏离。从种种趋势与现状可以看出，购物中心朝小型化的方向发展，将有助于降低项目之开发风险，提升土地利用效率，是中国商业地产走向理性的重要特征，也是中国商业地产与国际接轨的有力表现。
