杭州地铁楼盘沿街商铺重整旗鼓
季节转换，楼市同样也在转换着自己的春夏秋冬。而真正改变的，则是购买者的心态。
相较于近期杭州楼市整体平淡的大局而言，近期以来，地铁楼盘沿街商铺犹如一股楼市的新鲜血液迅速注入并得到市场的再次青睐。分析人士就目前杭州地铁楼盘沿街商铺受到再次关注的现象指出，当投资住宅的回报率能更快、更多的时候，商铺稳定而长期的回报率往往容易被市场忽视。一旦住宅投资需求下降，商铺作为长线和固定投资，自然再度回归市场主流视野。
个案
名城·左邻右舍沿街商铺一枝独秀
在已经结束的房博会上，个别鲜明打出地铁概念、拥有不少供应量的沿街商铺得到了市场的认同。其中比较具有代表性的则是位于九堡板块的名城·左邻右舍的沿街商铺。据了解，房博会后，名城左邻右舍沿街商铺迄今为止已销售70余套商铺，占据左邻右舍整个商铺总量的七成。
据名城房产相关人士介绍，左邻右舍的商铺总面积约7000平方米，共有100多套商铺，最小的12平方米，最大的则有370多平方米，大多为50平方米左右的小型商铺，面宽大多在4米到7米之间不等。这些商铺可分可合，无论是需要较大面积的生鲜超市，还是面积中等的自助银行、美容美发店，或者是面积较小的水果鲜花店、西点蛋糕店，都适合开在左邻右舍的社区底层商铺。
名城房产相关销售人员称，之所以众多投资者看好左邻右舍沿街商铺是因为，一方面名城左邻右舍位于九堡中心居住区，距离建设中的地铁一号线九堡东站仅500米，周边几百米范围还有四季青服装交易中心、华贸鞋城、杭州客运中心站，另加整个杨公居住组团40万的常住人口，周边人流量可谓非同一般。另一方面，目前离左邻右舍商铺约1000米的范围内，金海城shopping mall、新客站商城等大型商业已经开张；规划中的大型净菜超市，与左邻右舍也只有一街之隔。左邻右舍向西南约1500米，就是即将扩容的钱江新城二期，将来不仅高端写字楼和住宅林立，而且会有各种国际化的大型商业航母。“目前左邻右舍在售住宅的均价约为11000元/平方米，而商铺的销售均价只有18000元/平方米；商铺与住宅的价格比只有1.5倍，而据我分析，目前国内社区商铺的价格一般是同一小区住宅的两倍左右。因此，这样的价格还是相当理想的。”一位四季青的温州籍经营户对记者分析。
现状
地铁楼盘沿街商铺供应不少
根据美联物业杭州市场研究部最近推出的《十月美联商铺指数》报告显示，自2008年入夏以来，虽然在美国次贷危机进一步深化，金融危机不断涌现的情况下，但商业地产发展势头仍被看好。商业地产逆势扩张，尤其是专业市场表现突出，其中杭州城东新城扩容，杭州地铁的开工，新客站商城、金海城shopping mall、九堡科技园等大型商业即将落户，麦德隆、百安居等大型国际商场已经迁入城东。巨大的体量将引起下一轮的杭州商铺投资热情。进入九月以后，杭州有一百多个楼盘集中上市。扩大社区商铺供给，也将进一步拉动社区商铺投资。
业内人士指出，虽然目前业内并没有就杭州地铁楼盘沿街商铺的供应量做过全面的市场调查，但是考虑到商铺推出明显晚于住宅房源的现实，包括最近一年来，诸如连城国际、丽江公寓、世茂·滨江花园、保利·东湾、中凯·东方红街、东方郡等地铁一号线周边大盘陆续新开，在接下去的时间里都将会推出不少沿街商铺，加上尚未面市的广宇、西房东南面粉厂项目、绿城、滨江杭汽发项目、嘉里中心，以及统计目前住宅销售进入尾声的诸如香滨湾、野风·海天城、伊萨卡、多蓝水岸等项目，如此算来，今后杭州地铁仅一号线的楼盘，其沿街商铺的供应量将相当充足。业内人士分析，今后一段时间，无论是采取何种方式，如何有效去化这批商铺，都将成为开发商面临的一个新问题。
但是，很显然，不容忽视的现实是，随着杭州一号线地铁工程进度的推进，地铁效应并非之前一些业内人士估计的那样已被“透支”，其效应却是逐渐得到加强。一个明显的信号则是，在沉寂了一段时间之后，近期杭州的超市又掀起了新一轮的开店热潮。
据记者了解，包括华润万家、世纪联华、乐购、物美等超市连锁品牌近期都已经规划出新一轮版图扩张计划。特别表现明显则是物美，在继滨江店、下沙二店后，物美又一口气在丁桥、三堡、彭埠相中三个物业，一下将其在杭州的门店数量扩大到九家。其中，众多超市大卖场在选址中的一个共性则是，与前几年一味在杭州市区成熟商圈展开“肉搏”不同，杭州地铁一号线的动工也让超市经营触觉越伸越长，比起已经成熟的商圈网点，地铁站点周边商业物业的租金目前仍然是一个价值洼地。拥有地铁站出口的新兴城区成为这轮开店潮的“圈地”热点。
大势
商业布局点状分布日益明显
“左邻右舍沿街商铺的热销，仅仅只能算是目前杭州楼市下的一个个案。”一业内人士对记者分析表示，但可以肯定的是，从杭州城市发展的远景来看，一旦地铁开通，必然使目前杭州传统商业布局随着地铁站点的发展逐步形成点状布局。
根据规划，至2010年，钱江两岸(包括滨江区和钱江新城)规划总人口将达到50万(其中滨江规划常住人口23万)，2020年，规划总人口将达92万。虽然截至目前仍无法得出市场上究竟有多少地铁沿街商铺可供销售，但是业内人士认为，考虑到房产开发的特性，今后一两年时间，杭州地铁站点周边的楼盘将会相继推出自己的沿街商铺，而且供应量将会不小。“在大供应量面前，我认为投资者可以重点考虑比如临平、滨江、下沙的沿街商铺。上述区域都有望形成杭州的下一个新商圈。”
根据此前制定的《杭州市区商业网点发展导向性规划纲要(2003—2010)》具体目标显示，至规划期末，杭州市区人均占有商业服务网点营业面积将达1平方米，总面积将控制在460万平方米左右，通过构建一个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，完成11条市级商业特色街区建设，改造、整合、提升商业市场，形成总量平衡、布局合理、业态先进、结构适当、配套完善的商业网点体系，由此形成多中心、多层次、多功能、并能充分发挥整体系统效应的商业设施网络。将杭州打造成与长江三角洲南翼中心城市和现代化国际风景旅游城市相适应的“购物天堂”。
作为滨江区重要商业配套的项目——星光大道，随着地铁工程的推进，此前曾经受到不少业内人士怀疑的招商也取得了阶段性的成果。目前，“舒适堡”杭州旗舰店已正式入驻星光大道；韩国第一大超市品牌“易买得”、总部位于意大利米兰的“曼罗”西餐厅等也已签订正式租赁意向书；肯德基、麦当劳、必胜客、星巴克以及部分零售、文化休闲娱乐类和特色商业配套类商家也表达了较强的进驻意向。星光大道开发商华联发展集团销售部经理黄薇坦言，最近一段时间，确实有不少外地投资者纷纷致电公司询问购买商铺的事宜，但是根据公司安排，星光大道的沿街商铺采取的是只租不售的运营模式，因此确实无法满足部分投资者的需求。
华润新鸿基杭州公司营销部经理陈强认为，杭州地铁一旦开通，对整个杭州的意义确实非同一般，对于商业，尤其是高级百货业的带动，作用也会十分明显。“万象城地处庆春东路与钱江路交汇处，地铁4号线的江锦路站以及地铁2号线钱江路站与项目接驳，这对于万象城购物中心人流量的带动将起到很大作用。”
“我们可以来看一下杭州万象城的母版——深圳万象城，地铁开通对其的影响。”陈强进一步分析称，深圳万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间，主入口与深南大道直接相接，于2005年刚投入使用的深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目。当时，为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。开业后的第一个整年，2005年，全年人流量达到2000万人次，第二年达到约2800万人次。
警示
地铁楼盘沿街商铺投资哲学“双刃剑”
在下沙运作大型都市综合体项目的万国投资董事总经理周锦虹对记者坦言，在运作公司项目的时候，自己确实对杭州的地铁上盖物业以及地铁商铺有过一个系统的调研。但是他认为，杭州的地铁楼盘沿街商铺今后的运营，仍然需要依靠区域性拉动。除非是处于区域中非常大的站点或者非常具有规模的综合体才有一定的辐射和集聚的功能。此观点也得到了诸多业内人士的认同，有业内人士指出，投资者在选择地铁楼盘沿街商铺时，考虑更多的还应该是地段，并非所有打出地铁概念的商铺前景都非常美好。“同样是地铁站，其今后的热度也是有很大的区别。一般来说，换乘站因为人流量大，肯定更有投资价值。比如目前杭州地铁一号线的九堡东站，正处于地铁沿线Y字口上，加上出口直接通向客运中心，其今后的地铁商铺价值将比较有前景。”
由此不难发现，地铁其实有着双刃剑的作用，一方面即拉动人流，另外一方面也在不断地输出人流。周锦虹认为，在此基础上，今后地铁楼盘沿街商铺的运营要考虑正面与负面的影响，不是所有的业态都适合地铁楼盘沿街商铺的运营。“地铁楼盘沿街商铺强调更多的是在人流快速移动中的一次性消费，它更多适合的是一些不需要人们做充分决策的随机性商品的经营，比如书报，饮料等等，从香港地铁运营经验分析，地铁周边的小店铺，可能你的店门口是人潮汹涌，但是真正进到你店里的可能只有一到两个人，这种看得见得不到的尴尬景象目前也出现在其他城市的一些定位不是很明晰的地铁楼盘沿街商铺中。
但是有分析人士也指出，目前杭州市场上的地铁楼盘沿街商铺因为普遍存在着物业在前，地铁滞后建设的现象，由此造成开发商在当时设计规划上存在着诸多的缺陷。“比如滨江某一主打地铁概念的楼盘，它所推的商铺就并非在人流的纵向而是在反方向上，这样的规划也造成今后其商铺的运营将会存在诸多难题。”
有业内人士也提醒目前商铺的投资者，首先还应该做到量力而行，商铺是稳健投资的选项，并不能期望一夜暴富，因此我不建议以举债的方式购买商铺。对于手中有商铺的投资者来说，在出售变现显得利润较薄的情况下，最好的做法是转租，以避免空置，避免时间价值的浪费。商铺讲究“店多拢市”，有了一定规模后才能吸引消费者。因此，对于面积较大的商铺，需要有专业化的整体经营策划理念去支撑。“商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增加而使其投资价值降低，商铺的成长空间还与经营时间、管理水平、商业氛围等因素相关。如果是以相对稳定的租金回报作为长期持有投资的消费者，不妨可以在目前的市场行情下重点关注一下地铁楼盘的沿街商铺。