昆明写字楼市场暗流涌动潜能即将释放

　　从目前的市场态势看，随着南亚之门、世纪广场2期、欣都龙城、俊发中心、志远城市综合体、南亚风情商业广场等众多项目的入市，昆明写字楼市场的开发力度，将进入“加速度”。有业内专家分析，从99世博会后经过10年沉淀、积累，昆明写字楼开发投资的“慢热状态”有望改变。“未来2年，昆明写字楼供应量预计将达到50平方米；未来3~5年，这个数字将达到50~100万平方米，与此相对应的是，昆明目前所有写字楼、商务空间加起来的总体量约为150万平方米。”昆明风之铃市场调研中心房地产部总经理陈昕为记者提供了这样一组数据。

写字楼市场昆明现象——“萧条”、“倒挂”

　　赵先生是某大型外资机构进驻昆明的代表。来到昆明后，他便开始积极寻找自己公司形象匹配的办公场所。他认为，拥有智能公配置的纯商务空间是自己的首选。但苦苦寻找的结果却让他大为失望，昆明的高端写字楼实在太少了。走遍市中心的许多写字楼大厦，虽然位置不错，但由于开发时间太早，动静态交通考虑不充分，某些配套显得有些陈旧。而赵先生的经历，相信在昆明，很多人都经历过。

　　的确，在昆明，写字楼大多是1999年世博会前后开发的，像建工大厦、世博大厦、红塔大厦、志远大厦、华尔顿大厦、华尔贝大厦、三合商利写字楼等等，尽管销售时间前后不一，但都是在1999年昆明世博会前立项开工的。而后，昆明写字楼市场一直处于停滞阶段，除环球金融、财富中心外，几乎少有写字楼项目入市。

　　提及昆明市写字楼开发的萧条的状态，业内人士的认识都比较一致：由于世博会前的过量开发远远超过了当时的市场需求量，导致几年来昆明写字楼市场一直处于消化旧项目的状态。如今，昆明写字楼的月租金在35~80元/平方米之间，而售价只与市中心的住宅价格相当，形成了昆明楼市特有的“倒持现象”。

　　通常，一个城市的商务空间比住宅空间更为珍贵，写字楼售价应该是住宅售价的2~3倍。因此，我们把昆明楼市写字楼与住宅价格相当甚至略低的现象称为“倒挂”。、

正在变化的供需格局——“节点”、“放量”

　　随着昆明城市形象的提升，特别是昆明在面向东南亚地区重要的战略位置以及西部大开发的深入，使得大部分国内外企业都有在滇投资的打算。当然，我们的投资也包括了物业上的投入，而这些具备经济实力的企业特别注意树立企业品牌和形象，办公楼便是他们展示经济实力的地位的量佳场所。另外，作为云南省唯一的单心城市，州市企业在昆明设立总部的需求，昆明本地私营企成长的需要，都加大了对中高档写字楼的消费，成为市场需求的重要支撑。

　　鉴于昆明写字楼市场需求的上升态势以及多年的市场缺口，许多开发企业开始瞄准昆明的写字楼市场。欣都龙城、俊发中心、怡泰·领域时代、和谐世纪、汇都国际二期、志远城市综合体、南亚之门、世纪广场二期、顺城、南亚风情商业广场、潘家湾大村改造项目、吹萧巷220米项目、云南映象写字楼部分……这些项目的逐步上市，以及未来CBD和城中村改造产生的写字楼将为昆明写字楼市场带来近百万平方米的供应量。

　　可以预见，10年蓄势后，昆明写字楼市场面临供应井喷。

不可避免的竞争常态——“优胜劣汰”

　　“两年后供应量超过50万平方米。值得关注的是，在目前的国际经济环境下，考虑到昆明本身的经济实力，昆明写字楼市场的需求增长是否能跟上供给的增长速度？”风之铃市场调研中心房地产部总经理陈昕对此表示了深深地担忧。

　　当大家都发现了昆明写字楼市场的空白和发展空间，又当大家都集中于拓展这个空间，那么对客源的抢夺就在所难免了。一方面，新面市的写字楼之间存在异常激烈的竞争，比品质，拼配套；另一方面，品质好的写字楼旺租、旺售、部分品质不及的写字楼将面临租客锐减、售价下滑，“优胜劣态”必将成市场常态。