扩大内需政策利好 商业地产能否率先破局 中国住宅地产全面下行的“寒冬”中，抗风险能力较强的商业地产能否率先逆风前行？ 最新的三季度数据显示，商业地产呈现出放缓迹象，写字楼和工业地产市场开始明显走下滑路。北京市场写字楼总体租金下挫0.4%，上海办公楼市场出现小幅下降态势，深圳市场甲级写字楼较上季度下降13.5%。显然，在金融危机全面冲击实体经济的形势下，国内商业地产也未能“独善其身”。 然而，国务院日前投资上万亿元扩大内需的十项利好政策却让商业地产市场为之一振。在诸多乐观的商业地产业界人士看来，商业地产区别于住宅地产的诸多优势属性，尤其加之目前扩大内需的利好，商业地产正凸显出诸多“危”中之机。 需求压力剧增 此前，国际国内经济放缓危险下剧增的需求压力，使商业地产市场也未能幸免这场全球“金融海啸”的波及。 最新的三季度数据显示，商业地产呈现出放缓迹象，北京市场写字楼总体租金下挫0.4%。同时，三季度北京区域写字楼吸纳量也下挫近一半，此前的二季度吸纳量接近30万平方米，但三季度下跌至16.9万平方米。 北京市场当然并非孤案。高力国际的数据显示，第三季度上海办公楼市场出现小幅下降态势，租金稳定在每平方米9.9元/天，是近年来的首次环比持平。深圳甲级写字楼三季度的平均售价为每平方米4040美元，较上季度下降13.5%。 除写字楼市场外，数据显示高端住宅市场和工业地产也都出现放缓。三季度北京高档住宅的均价较上季度下降5.5%，这是自2006年第一季度后该数据首次出现下滑。数据同期显示，三季度北京工业地产平均租金环比下跌3.2%。 而由于奥运会的举办，零售商在奥运会前对商铺空间需求强劲，租金虽然普涨，但更多商业地产项目是由于奥运因素而推迟开发计划或上市时间，造成明年供应量同样会有大幅上升趋势。在需求压力剧增的形势下，仲量联行报告预计，下个季度北京商铺市场租金将下跌15%至20%。 中国房地产指数研究院副院长陈晟在接受中国商报记者采访时分析认为，由于受全球金融市场动荡影响，目前遭受重创的金融行业已不再是北京写字楼市场的最大用户；而企业租户在租赁时也更为审慎，有的甚至暂时中止了扩张计划，直接将写字楼租赁面积缩小，或将写字楼搬到城市租金较低的区域。“由于经营越来越困难，企业为节约运营成本，写字楼租赁市场的困局可能才刚刚开始，空置率已超过30%的中央商务区尤其如此。” 陈晟表示，全球对中国出口商品的需求下降，中国出口业状况的恶化导致租户对工业地产的需求降低，因而制造工业地产需求的降幅最大。 清华大学国际商业地产研究中心首席专家朱凌波也表示，在目前严峻的外部市场形势下，商业地产正面临前所未有的需求危机。 朱凌波认为，零售商在奥运后的注意力将从扩张转向利润率的最大化，其对商铺空间的需求相对放缓，在目前经济形势下，今后商铺业主之间的竞争将更趋激烈，整个商铺市场的租金将无法避免地走向下行。数据显示，在未来的15个月内，北京将有165万平方米的新增购物空间投入市场。“毫无疑问，全球性危机已经开始侵入实体经济，写字楼、商铺和工业地产都将面临日渐降低的需求。”朱凌波说，供应高峰的到来在随后带来的只能是积压的存货和降价促销的压力。 高力国际提供的数据也显示，上海三季度商业地产新增供应大幅上升，四个项目的面世为上海办公楼市场带来434900平方米的新增供应面积，这使得上海市场整体空置率明显上升至9.8%，达到2004年四季度以来的新高。 市场“两极分化” 不过，尽管种种迹象表明商业地产正走入“下行”，但乐观的商业地产业界人士更愿意将此看成是全球疲软的经济需求给区域性商业地产带来的负面影响。 陈晟说，根据中国指数研究院的调研情况，北京、上海等一线城市人均GDP处于8000美元以上的区域的商业地产仍然处于平稳上扬的态势，尤其是甲级5A写字楼、地段好的商业地产项目都仍表现为坚挺。“很多可售项目目前都还是保持只租不售，这说明物业持有者对市场还是很有信心的。” 陈晟透露，目前专注国内地产市场的外资基金并没有大规模撤出中国市场，包括不少外资投资基金目前仍在频繁接触北京、上海、杭州等地的一些商业物业。 据介绍，英国地产开发及投资公司高富诺集团日前已成立一只6亿美元的基金，将投资中国的购物中心。目前正在上海寻找地产开发机会，并计划使亚洲资产在公司总资产所占的比例由目前的6%提高到20%。 此前尽管上海出现不少外资抛售商业物业的现象，但陈晟认为这主要集中在具备投资银行背景的外资公司，当前金融环境下投资商母公司需要变现，并与早已锁定投资周期有关，并不能视为所有投资商都在收缩战线。 朱凌波也认为，商业地产的投资在这时也出现了分化，一些注重长期投资的海外基金已经在悄悄进入，而中国投资商由于自有资金的不充沛，以及银行政策趋紧，投资压力增大。为此，在今年4月中旬以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会与中信证券策划已筹备成立中国第一只有限合伙制的商业地产基金，并已基本锁定温州企业家群体为潜在投资者，为地产商开辟一条新的融资渠道。 一些商业地产开发商逆市前行的姿态似乎也在印证着商业地产市场并非全面下行，而只是出现了“两极分化”。据戴德梁行发布的数据显示，北京商业地产开发量大幅增长，尤其是今年上半年，供应量几乎为去年同期的两倍。金融街日前分别以9.03亿元和12.25亿元购得北京复兴门一项目和北京石景山区衙门口一地块，分别规划为商业金融和办公写字楼；中海地产投资开发的15万平方米的中海广场日前也正式亮相北京CBD。 此前，将防空洞折腾成商业地产的人和商业控股在降低发行价格、推迟上市日程后，在香港联交所挂牌。而今年5月才上市的深圳零售企业茂业集团，在国内楼市低迷下，却利用手中上市刚募集的资金进行了包括山西太原、四川南充和秦皇岛在内的频繁商业物业收购。 陈晟表示，随着商业地产开发水平的不断提高，商业地产行业的洗牌还将进一步加剧。市场对于优质商铺的需求仍在不断加强，其中地段好、档次高的优质商业不动产将受到市场关注，有实力、有品牌的商业地产企业将在危机中以低成本扩张成长，而低端的商业不动产项目极有可能面临卖不动、租不出的淘汰风险。 ■探 究 什么样的商业地产能够“逆市”成长 内外交困的当下，国务院日前上万亿元投资扩大内需的强势政策给商业地产市场注入最稀缺的信心。在不少乐观的商业地产业界人士看来，国务院上万亿元投资的出台，尤其将有效拉升商业地产的需求，商业地产逆市成长的前景仍然可期。 在接受中国商报记者的采访时，北京同世飞天商业顾问机构董事长张璋表示，政府正努力拉动内需，自然会刺激零售业和商业地产的发展。其认为，国务院近期出台的扩大内需的政策，通过国内基本建设投资加大，必然从上游投资逐步延伸到下游产业，进而使购买力、消费能力提高。再则，商业地产的下游商家，连锁零售、餐饮业目前仍然保持高速发展态势。以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低。 在张璋看来，眼下商业地产遭遇的危机与外部经济环境密切相关，股市低迷，收入锐减，企业尤其是外贸行业不景气，都造成购买力受挫，商务活动减少，从而直接影响零售业、酒店、高档写字楼、高档物业的消费。而眼下中国政府释放出最强势政策信号要力挽狂澜，公路、铁路、机场的加大投入都会直接拉动消费、商务、会展的快速增长，宏观经济重拾信心形势好转，那么商业地产也会最终受益。 中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路表示，稀缺的商业物业抗跌性非常强，目前楼市低迷，遇到资金困难的企业会选择立即出售物业，资金充足的零售企业可适时购买，从而可以较小的成本获取企业新一轮发展。在荀培路看来，国务院出台的扩大内需的政策，间接带动零售以及商业地产未来较好的发展前景。 除了当前政策对商业地产带来的利好刺激，事实上，商业地产本身的属性优势是业界认为商业地产具有逆市成长空间的最主要原因。中国商业地产联盟专家委员鲁炳全认为，除外部环境转好之外，商业地产未来可期的原因更主要是由于商业市场与住宅市场的投资观不同。鲁炳全表示，房地产的冬天要到什么时候结束还不知道，但是商用物业却可以收租金，在购买行为受到宏观调控的影响时，商业地产保值的作用却得以体现。 万通地产董事局主席冯仑更是在公开场合极力表示看好商业地产的未来价值。在日前的金融地产年会上，冯仑说，未来三到五年间，我国住宅市场开发空间有限，但商业住宅供应却十分充足，商业地产将成为房地产行业的下一个发展机会。其还用美国等发达国家商业地产开发企业的市值远大于住宅开发企业的事实来论证他的观点。 不过，即使是在这样的前景看好下，商业地产业界还是保持了一种谨慎的乐观。 张璋强调，必须认识到，国家扩大内需政策的利好一定程度上会表现出“慢效应”，通过上游基础设施投资的效果传导到下游的零售、商业地产领域大概需要两年的时间，而此次金融危机对中国的经济影响还没有真正到来，因而，对于商业地产而言，2009年的市场形势仍然很严峻。商业地产商仍然要做好过冬的准备，调整开发战略，以专业化的方法去解决项目的定位、招商、运营的问题。 陈晟认为，即使在政策利好的大环境下，商业地产的价值还是由地段决定的，需要综合考虑外部的因素，诸如宏观经济、产业结构调整、业态配比、政府规划等。 事实上，商业地产如何逆市成长也成为行业内各方关注的焦点。为带动商业地产的率先突围，全国工商联房地产商会联合中国住交会组委会在日前启动2008中国（国际）商业地产与主力店合作高峰论坛，为商业地产寻求标杆性的突围力量。据悉，这也是住交会举办九届以来首次涉及商业地产专业专项的高峰研讨活动。 朱凌波表示，目前市场商业地产项目供应量远超过合理水平，而且项目之间相互抄袭、定位雷同，同质化竞争严重，这些现象加剧了商业地产市场的恶化。所以，只有那些懂得走差异化路线、定位精准的优秀项目才能够脱颖而出，能够实现逆市成长的目标。
