上海楼市政府叫停“售后包租”商铺销售将更难

    上海一家房地产代理公司的营销策划昨天在地产行业的聊天室内警告同行，目前在商业地产营销领域屡试不爽的“售后包租”正被政府部门列为
                 
    “禁止”的对象。同时，他还出示上海市住房保障和房屋管理局的相关文件。昨日，记者向上海市住房保障和房屋管理局交易处求证上述文件是否属实，得到了肯定的回答。

    商铺销售将更难
                 
    事实上，禁止“售后包租”的政策，早在2005年建设部和国家工商总局曾联合发文禁止。上海市工商局的广告监察部门也一再要求房地产公司，不得在广告中承诺固定的回报率或者原价
                 
    （增值）回购等。
                 
    不过，开发商巧妙地让经营管理公司与购房者签订《委托经营合同》，承诺投资商铺将提供无风险的固定租金回报。在售房合同中，却不体现上述内容。这已成为该行业内的潜规则。迄今为止，“售后包租”几乎是上海商业地产尤其是商铺和酒店式服务公寓唯一销售手段。一些公司更是把担保公司的名字写进了合同里，让投资者放心，经营回报肯定会有保障。
                
    据上述代理公司营销策划称，上海市房屋保障局此次下发文件的重点，就是要求各区县局排查“委托经营合同”中所涉及的“售后包租”内容。
                  
    如果真的要严格排查，不允许在经营合同中涉及“无风险投资收益”等内容，将会有大批商铺、酒店公寓等难以出售，使商铺市场雪上加霜。
                 
    不过，也有人质疑上述政策最终会否真正落实。因为此前的很多禁止“售后包租”政策，事实上最后并没有真正落地。
                 
    或阻变相融资
                
    易居房地产研究院政策研究所副所长杨红旭认为，投资市场已经不再像2005年那样红火，投资者在市场上几乎消失，即使承诺再高的租金回报率也无法让购房者动心。在这样的市场环境下出台这样的政策，用意和时机令人感到奇怪。与他的观点相似，很多商业地产业内人士也不明白此时出台上述政策的真正原因。
                 
    “政府是不希望开发商通过‘售后包租’变相集资，解决资金链的问题。”钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉介绍，“售后包租”一直是上海房地产行业惯用的“营销套路”，上海市住房保障和房屋管理局此时出台这一政策的真正目的，就是防范变相融资的发生。事实上，早在几天前，的确有温州房地产营销策划人向记者报料，称近期有一批温州客希望借购买“售后包租”或者带回购性质的房地产，帮助开发商融资，并举例说，早在9、10月份，杭州的一家提供“溢价回购”的楼盘，就吸引了大批温州客购买。
                 
    新闻链接：商铺物业需求下降租金减半 零售商仍说再看看
                 
    尽管北京、香港、上海、广州在11月20日被世邦魏理仕评选为全球商铺租金最贵的前50座城市，但是业内分析认为，受经济下滑影响，明年这些城市商铺租金将很难看涨。

    商铺物业需求下降
                 
    第一太平戴维斯上海公司商铺部董事朱兆荣证实，受金融危机的影响，确实有一些零售商暂停了新店扩张的计划。尤其是那些尚未进入内地市场的海外零售商，由于担心经济滑坡，暂停在内地投资开新店。这势必会影响商用物业的市场需求。
                 
    据他介绍，受金融危机冲击的零售商大部分是中高端，面向大众的百货公司、服饰商场、餐饮企业、连锁书店等，受到的影响反而较小，即使生意再冷清，他们也依然会想方设法保留它们在上海南京西路、淮海路上的专卖店店面。因此虽然生意清淡，销售额甚至不够支付租金，但依然要支付高租金坚持开店。
                 
    但是，他们这种宁愿亏本也要付高租金的“自我牺牲”做法，却并不被业主领情。朱兆容透露，一些拥有丰富商业经营经验的业主，正打算借租赁合同到期之机，将难以吸引消费人流的部分偏门品牌“劝退”。
                 
    新商铺招商难度大
                 
    不仅仅是上海，北京、西安、杭州、昆山等地的房地产行业人士也普遍预测，明年的商铺租金价格将很难延续今年的涨势。尤其是目前新招商的很多商铺，因为招商难度变大，必然会考虑降低租金，或者延长免租期等。
                 
    已经经营几年的商场，或许暂时还不用担心租金收入的下滑。但是刚刚建成的大型商场，其招商难度可想而知。上海、杭州的几家正在招租的商业广场均表示，受金融危机的影响，商铺的招商比以前更加困难，他们不得不考虑通过降租金的方式，吸引优质客户租赁。
                
    上海南汇康桥的某个商业地产项目甚至开出了1年免租金、3年租金仅1.5元/平方米·天的优惠条件。而上述商铺的市场评估价达到2万元/平方米，按5%的租金年回报估算，日租金也必须达到2.73元/平方米·天。
                 
    虽然条件如此优惠，寻求租赁的零售商依然不多。因为即便免租，零售商依然需要大量投资店铺的装修和设备，聘请人员运营，这些固定投入能否回收，将直接取决于未来的经济趋势，但目前他们还看不清方向，所以仍然在犹豫。

    商铺租金难看涨

    “至少在今年春节后，才能明确未来的商铺市场趋向。”朱兆荣认为，零售商对明年的市场判断，将直接取决于圣诞节和春节期间的市场表现。

    根据他的观测，按照目前的经济趋势，明年上海淮海路、南京路等主要商业街的底楼商铺租金要继续上涨的机会和难度不会很大，下跌的可能性比较小，一些商场的2、3楼店铺租金甚至会有下跌的潜在可能。

    与他的观点近似，杭州商业地产策划人潘旭东也认为，明年商铺市场将出现涨跌互现的格局。除已有租约的部分商铺，租赁价格维持不变外，很多新建商铺的租金价格有可能继续下跌。部分经营多年、人气旺盛的成熟商铺，租金则有可能进一步提高。不过，商铺租金下跌的可能要比上涨的可能大得多。