规范化管理成为购物中心发展的关键 由中国商业联合会购物中心专业委员会主办的“2008中国购物中心年会”于2008年11月在广州举行。大会围绕商务部即将颁布的《购物中心建设和管理技术规范》、《购物中等级划分技术要求》等行业标准，就我国购物中心的建设和发展进行了多角度，全方位研讨，并深入探讨和研究了我国未来购物中心的发展方向。 购物中心作为一种新兴的商业形态，从20世纪50年代就开始盛行于欧美等发达国家，现已成为欧美国家的主流零售业态。我国的购物中心现在处于起步和成长阶段，发展的速度很快，在具体的运营过程中出现了不少问题。根据我国现阶段经济发展的状况和商业业态发展的规律，探讨适合我国国情的购物中心产业发展已成当务之急。 十年走过发达国家百年历程 近年来，购物中心作为零售管理与地产开发相结合，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、艺术、体育、教育等多项消费服务功能于一体的商业形态，在欧、美、日、东南亚以及我国的香港和台湾地区取得了蓬勃发展，并且正在逐步成为引领未来零售业发展的重要趋势。从当前经济发展的实际情况和未来增长的潜力看，我国购物中心的发展条件正在日趋成熟。 在中国，购物中心的出现、发展虽然只有十多年时间，但却“浓缩”了发达国家近百年的历史———即从新生到饱和的阶段。中国的购物中心是在20世纪末才被真正发展起来的。但是早在20世纪八十年代，“购物中心”的名词已在大小城市中出现。在真正的购物中心出现之前，“购物中心”的名字已在中国被滥用和泛化。甚至一个仅几平米的小卖部也挂出“购物中心”的招牌。 中国购物中心所走的模式大体可分为，有规划缺策划式：这是一个上世纪购物中心出现时的初级做法，那时，一些具有外资背景或海归背景的发展商，初尝“螃蟹”之味，却因国内的经济、人才、消费观念未跟上，所以到今天回头再看这些项目，就有了“光有规划缺策划”的感觉了！ 订单模式：如万达集团———大连万达推行的是定单式地产模式,同沃尔玛，时代华纳这类的大型公司签定战略协议,大大降低了开发成本与运营的风险,但是有一个问题，其散户经营并不是太好，因为主力业态与非主力业态之间缺乏互补性，导致散户面临非对称竞争。给开发商带来一些不利的社会影响。 商业地产严格意义上说是指用于商业经营的物业,只租不售的,但是目前国内能够作到这种条件的开发商十分少,因为这种只租不售的模式需要大量的长期的低息贷款来支持而国内的金融业不提供此类金融产品.要么就是拥有大量的自有资金,但是没几家做得到。 半租半售：此类开发商通常会销售一部分物业来维持项目的开发资金,然后自留一部分用来做经营以保证在日常的经营管理中拥有话语权,保证进场散户能够根据开发商的统一经营策略来进行日常的经营。这种模式风险相对上一种要小一些,是目前一些资金相对比较雄厚的国内开发商的首选模式。 “购物中心”的定义在中国显得很模糊，分类问题就更加无从谈起。 购物中心发展应具备必要的条件 “准确的市场定位、科学的商业规划、有效的招商组织、持续的管理创新”这四个要素，可以是购物中心以及其它形式的商业地产项目成功所必须具备的基本条件。作为兼具丰富生活、表现文化、细化服务、促进消费、经营城市、活跃旅游等多元功能组合的商业形态，购物中心的发展将在一定程度上适应消费需求的这种转变。 从国际范围看，世界各国的购物中心都具有鲜明的跨专业的特点，是一种复合性极强、运营要求极高的商业形态和生活形态，这就需要购物中心的发展建设要有较高的开发规划和经营管理技术，才能从根本上保证购物中心项目的协调运转。目前，中国购物中心整体的专业基础尚显薄弱，伴随中国购物中心的发展热潮，购物中心开发和管理出现了不同程度的缺欠。因此，全面提升中国购物中心的专业能力，是我们研讨的重要课题。 中国商业联合会购物中心专业委员主任郭增利对购物中心从起步期向发展期转变提出了自己的看法。他认为，协调统一购物中心在地产、金融的统一，是实现转变的要求，这是我们对购物中心和商业地产最基本的要求。购物中心一定是地产、商业、和金融属性。购物中心一定是地产、金融完整的统一和整合，才可以实现商业地产的最终价值。做商业地产要对零售业和零售商的发展态势和发展状态有充分的了解，具备了了解的优势，你的合作才会持久，才会达到双赢的效果。购物中心要体现金融产品化，将是中国购物中心也是国际购物中心发展的方向。可以这样说购物中心成为金融产品才更加的具有理性，没有金融产品购物中心就难以体现自身的价值。 中国的购物中心从开发时代向运营应时代转变。从原来注重体积和规模向注重质量转变，更多的零售商已经开始注重经营效益，开发商也应顺应零售商的发展趋势和潮流。注重体量和规模，转变为注重规模效益在过去的两年得到了证实。不符合目标市场的体量是社会资源和企业投资的巨大浪费，购物中心盲目追求大的面积，认为提高了投资成本，提高了投资回报周期，所以其操作的要求也会高于小体量的项目。 未来的购物中心总体的规模将进一步的下降，特别是社区的发展将会极大的缩小中国购物中心平均的规模。追求地产概念向追求长期不动产的概念，这是资金机构提出的看法。在一定程度上左右发展商的决策思维，购物中心开发的短期目标和长期的金融目标不可避免的发生逆转，更多的项目将在强调专业化的情况下追求市场化，在保证稳定经营的情况下，追求项目的稳定目标。 与数量饱和相比规范化管理更重要 有业内专家指出，“目前，购物中心存在盲目发展的问题”，购物中心盲目发展难保本，京沪大批购物中心难以为继。未来中国将有一大批购物中心成为死“Mall”，“北京就已经出现购物中心开业不到一年转型为小商品批发市场的例子”。 专家介绍，根据国际经验，人均GDP达到8000美元左右时，大型购物中心这种商业业态才开始发展，而我国人均GDP才2000多美元。除此，支持大型购物中心发展的必要因素还包括较高的汽车拥有量、良好的城市交通道路和发达便捷的公共交通系统。从我国在上述各个方面的现状来看，“难以解释我国大型购物中心‘热’之原因”。购物中心规模和营业额虽然增加，但真正反映经营效益的绩效却在减少。由于商业网点特别是大型商业设施发展过快，部分商业网点空置面积已经很大。专家预言，“未来中国购物中心的发展将建立在一批死掉的‘Mall’基础上”。 目前中国奢侈品市场的增长速度居全球之首，预计到2015年，中国奢侈品市场份额将占全球市场的29%，中国将超过日本成为第一大奢侈品消费国，而购物中心是未来的发展趋势，市场需求巨大。虽然从数量上看，未来3至5年内，北京购物中心的总供应量确实显得供大于求，但随着经济的发展，这些购物中心将被市场逐渐消化。目前出现的商业面积空置现象主要是因为购物中心定位不准以及经营不符合需求，以至于招商及后期经营受困，使购物中心租金收益遇到问题，而相关管理人员匮乏是制约购物中心发展的首要原因。 对于如雨后春笋般匆匆亮相的购物中心来说，同质和调整可谓是永恒的话题。按照专家的说法，一些大城市商业地产发展过快，配套确实跟不上去，经营管理、人才缺乏其实是大部分购物中心都存在的问题。由于国内零售资源有限，大型购物中心在开发过程中零售供应商不足，因此出现购物中心品牌雷同的情况，这种现象在北京乃至全国都很普遍。但现在国内每年都要增加大量自有品牌，而国际上越来越多的品牌都看好中国，因此随着时间的推移，零售商这块短板会慢慢得到补充。业内人士认为，购物中心最缺失的不是大品牌，而是规范化管理。
