2008年北京商业地产市场回顾及展望
近日，据世邦魏理仕北京公司发布的《2008年北京房地产市场回顾及展望》报告显示北京市场即受利与奥运经济、同时也受约国际金融危机的影响，同时也对08北京商业地产市场的表现做了综合点评及对未来市场的发展做了相应预测。
一．优质写字楼市场
1.市场新增供应大幅增加，总体需求同比出现下滑
2008年前三季度，北京共有12个优质写字楼项目进入租赁市场，提供79.5万平方米写字楼面积，比去年同期新增供应量增加40%。在落成的项目中， CBD就有6个项目，提供36.4万平方米，占市场总供应量的45％；如果加上东二环、燕莎的供应量，东部主要商务区的供应量占68％，说明目前市场供应热点仍集中在城区东部。截止到三季度，北京优质写字楼市场的存量达750万平方米，供应大幅增加的同时，市场吸纳同比去年下降了14%，前三季度北京写字楼市场吸纳写楼面积48.7万平方米。新增供应量增加，需求下降，使得北京优质写字楼整体空置率上升较快，当前的18.5％的空置水平较去年同期高出5.1％。第三季度租金报价为每月每平方米人民币206元，较第二季度租金上涨0.4％，基本与二季度持平，但同比仍上升7.8％。
2.第三季度北京写字楼市场需求出现转折
近年来一直平稳上升的北京写字楼市场在进入2008年第三季度后出现转折。首先，根据政府相关规定，奥运会期间北京所有工地暂停施工，包括室内装修，这对写字楼市场需求产生负面影响。客户因不能进场装修，搬迁意愿降低，扩张需求也相应后延，更多到期客户采取与原业主短期续约的方式渡过敏感期，此阶段市场需求明显下降。进入9月末，美国次贷危机逐渐转化为金融危机并对全球产生影响，在京部分行业的外资公司受到冲击。部分公司扩张和搬迁的计划被总部要求推迟，而受影响较大行业的公司则出现削减办公用房预算，个别知名企业的办公预算削减50%以上，已不得不从CBD的核心区内优质项目搬到周边的B级写字楼，并且，这种削减预算的趋势正在逐渐蔓延。第三季度北京写字楼市场需求下降超出了市场的预期，市场吸纳量为13.4万平方米，较第二季度下降38％，市场出现转折。
进入第三季度，金融保险业需求下降，相比较而言其他行业表现相对较为突出。制造业巨头戴姆勒公司租赁了位于望京的利星行3万平方米面积；医药公司强生则在华贸中心租赁了1.8万平方米；同时，能源公司葛洲坝电力在金地中心承租了5千平方米。由此，当前传统行业如制造、能源、制药等在金融危机时成为北京写字楼需求主体。
3. 区域特征分化，东部地区市场压力急增
作为北京主要商务区的CBD、燕莎、东二环及王府井地均处城市东部，不但是北京写字楼最集中的地区，同时占70％以上的外资公司集中在上述地区写字楼中，同时，也是本次金融危机中受到冲击影响最严重的地区。在第三季度北京写字楼平均租金平稳的情况下，作为北京最重要商务区的CBD商务区写字楼平均租金比上季度微跌0.3％，成为北京各主要商务区中租金下跌的唯一区域。与此同时，新增供应量加大使东二环及燕莎地区写字楼市场面临着与CBD相同的局面，区域整体空置率高于24％；由于优质项目的客户同样主要以外资为主，同样受到客户缩减成本、观望等待等不利因素的困扰。第三季度，东部城区写字楼市场整体表现低于市场平均水平。
4. A级写字楼在推动整体租金上涨的同时，也推动了空置率的上升
2008年前三季度，A级写字楼市场供应量达47.5万平方米，占同期总供应面积的60％；例如世纪财富中心、北辰时代中心、平安国际金融中心、丰融国际中心、泰康国际大厦、第五广场和泰康金融大厦均为A级写字楼。同期，A级写字楼市场吸纳为24万平方米，较去年同期增长20％，但在第三季度增幅明显下降。第三季度，A级写字楼市场吸纳量只有4.9万平方米，比上一季度下跌了62％，而当前租金报价为264元每月每平方米，较上季度仅增长0.4％。供应量增加，吸纳增幅下降，在当前低迷的经济形势下，以跨国公司为主要目标客户的A级写字楼面对前所未有的压力。由此可以发现，2008年市场整体租金的上涨主要是由于大量A级写字楼供应量增加所引起的，A级写字楼在推动整体市场租金上升的同时也带动自身空置率的大幅上升。
5. 北京写字楼市场在未来一年内压力明显加大
2008年第四季度，北京预计将有6个写字楼项目落成，提供45.1万平方米写字楼面积，加上前三季度已落成的79.5万平方米供应量，全年预计落成量将超过120万平方米，这将是北京优质写字楼落成量最大的一年。可以预见，第四季度北京写字楼市场将承受巨大新增供应和市场需求放缓两方面的压力，由于跨国公司仍是北京优质写字楼需求的主体，在当前的市场环境下，已有部份项目业主动增加价格弹性以及免租期等优惠策略，以吸引市场中的有效需求。因此，预计在第四季度，整体市场的租金较第三季度相比将走低。而未来一年北京写字楼市场整体将进入调整阶段，租金在2009年开始将出现下滑的同时，市场空置率将经历短期内冲高然后逐渐回落的过程。但是由于北京是外资公司进入中国市场最重要的城市，同时，以新能源、电信等有实力的中资公司也将成为优质写字楼的重要客户，市场从中长期仍然向好。
二．优质商业物业市场分析
新增供应量大幅增加
2008年，前三季度新增供应总量达85万余平方米，较去年前三季度75万平方米上涨14.2%。三季度，六个商业项目相继开业，分别为朝阳区的三里屯Village、CBD的银泰柏悦生活和双井的富力广场、王府井的乐天银泰百货、西城区积水潭附近的星街坊、望京的新世界利莹百货，建筑总面积35万余平方米， 较上季度新增供应24万余平方米，环比上涨44.6%。从区域上看，前三季度供应量最大的是朝外及燕莎商圈，以Solana和三里屯Village两家新增商业项目达到229,000平方米，占今年前三季度新增总供应量的26.65%； 其次是CBD，以162,000平方米占总供应量的18.85%。 值得注意的是望京以方恒国际中心和新世界利莹百货两家共计97,000平方米的供应量在新增供应量中排第四，占前三季度供应总量的11.29%。
租金稳定
前三季度租金保持小幅上升。首层租金由上季度的人民币28.2元每平方米每天，上涨到人民币28.6元每平方米每天，环比上涨1.6%, 同比持平。二层租金由上季度的人民币20.2元每平方米每天，上涨到人民币20.4元每平方米每天，环比上涨1.0%，与去年三季度同比上涨6.73%。
租金稳定的原因一方面在于新增项目的租金相对于全市平均首层租金处于较高水平，从而拉动平均租金水平； 另一方面，在第三季度之前，奥运的积极作用正在发散中，零售商对于消费前景看好也是租金小幅上涨的部分原因之一。出王府井商圈平均首层租金继续保持最高和绝对的领先优势，保持在人民币45元每天每平方米之上。其他三大主要商圈西单、CBD和朝外及燕莎区域平均首层租金基本保持在人民币25-35元每天每平方米的范围内。
七月份，正是北京今年商铺市场表现最繁荣的时刻。目前最大的Adidas 旗舰店奥运前在三里屯Village开幕，1200平方米的Apple旗舰店同样选择了时尚动的三里屯Village，同时开业的还有还有Nike旗舰店以及国内首家Megabox Cinema。二季度新开业的位于朝阳公园西门的蓝色港湾，引进了1500平方米的Zara，这也是北京到目前为止的第三家Zara。而大卖场将注意力投向北京新兴发展区域，沃尔玛九月底在北京望京和昌平同时开张两家新店,以满足具有一定人口密度和发展潜力的新兴区域的购物需求，沃尔玛由于低价的销售定位得到更加节俭的消费者的青睐。高档品牌相比沃尔玛的危机中的机遇则更多地受到了强烈冲击。虽然，北京奥运会开幕前是奢侈品开幕的黄金时期，仅银泰柏悦生活和乐天银泰百货两家新店就引入Emporio Armani, Burberry, Ermenegildo Zegna, Gucci, Tod’s, Ports 1961, Hermes, Giorgio Armani, Cartier, Dolce& Gabbana, Bottega Veneta，Valentino, Jean Paul Gaultier 等一线品牌；九月中旬， Emporio Armani 在中国区域的首家旗舰店也于CBD的华贸中心盛大开业。由于全球金融危机席卷而来，奢侈品牌的扩展步伐开始放缓。
市场整体空置率平稳
当前，市场平均空置率为 6.46%，较上季度空7.44%的水平环比下降0.9%，较去年三季度的6.49%水平基本持平。主要原因是商家零售商普便看好奥运前北京的零售市场，在前三季度迅速拓展店面，新开业项目有较高的签约率。而部门老项目的店面装修及更新改造也多以完成，原有项目的空置面积也不断被吸纳，而且三季度新增项目普遍经过了较长的招商期，部分项目甚至多次推迟开业，充分的准备加上已开项目的培育使得空置率有小幅下降。仅在第三季度的吸纳面积达到35万平方米，比二季度24万平方米的吸纳面积相比有了大幅度提升。
市场面对短期调整的压力，但需求长期依然增长
第三季度，虽然北京的消费者信心指数下降，但是北京人均收入及可支配收入依然保持增长，从市场潜力及容量方面，北京都是国内外零售商积极扩展的重点地区。随着北京城市规道交通的发展，多条地铁交汇处的商业物业将更有发展前景，中档及中高档的消费是市场需求的主力，一些海外投资者很看好这部份市场。
2008年四季度预计将有美美百货、永旺商城、前门改造项目一期等新增项目入市，加上2009年未来供应213万平方米，到明年年底预计将有总面积 260万余平方米的商业项目入市。复杂局势中随着政府通过调整宏观经济政策，运用货币财政手段等一系列积极政策来稳定经济状况、保持经济增长，加上商铺市场对市场动向反映的相对滞后性，2008年第四季度商业地产的生存氛围在紧张的观望情绪中透出积极气氛。预计年底内租金仍可保持稳定，2009年由于新增供应量的急增，以及金融危机的影响仍然存在，因此整体市场平均租金将下降，同时市场空置率将有所上升。对比国外经济形势，中国在此次危机所受到的损失较小，中国的快速发展及广阔市场仍吸引着全球零售商的目光，因此从中长期看，零售商还将加强在北京的布局。
四．工业物业市场
1.北京工业用地成交放量
虽然在2007年国土资源部颁发规定，要求工业用地必须上市公开交易，但在2007年，除北京经济技术开发区外，其他工业区鲜有工业用地上市交易完成。进入2008年，工业用地市场开始活跃。根据对北京土地公开交易的统计，2008年一到三季度，北京市场共有63宗工业用途的土地交易完成，成交土地面积338万平方米，成交总金额22.1亿元人民币。
北京物流仓库需求稳定增长
前三个季度，市场对物流仓储设施的需求保持增长趋势，很多项目保持了较高的出租率。物流仓储设施的租金达到每月每平方米32.3元人民币，折合每天1.08元，环比增长2.11%，同比增长10.2%。仓库的租赁活动相比厂房更为活跃，韩泰轮胎和北芳物流公司各自在通州的北京驰远物流中心租赁了5,000平方米的仓库，国美电器在朝阳区金盏乡的金港伟业国际物流中心租赁了30,000平方米的仓库。
北京工业园区写字楼需求增长
随着北京城市周边区域发展迅速，尤其是临近城市环线周边的酒仙桥、望京、亦庄、上地等区域，市政设施不断完善，配套商务设施的兴建，目前环境和条件能够基本满足办公需求，加上相对低廉的租金和便利的交通，不断吸引着大型跨国公司总部和大型研发中心的关注。
当前，用于对外租赁的写字楼主要分布在五个园区，包括位于海淀区的上地信息产业基地和中关村软件园，位于朝阳区的望京和酒仙桥区域，位于大兴的北京经济技术开发区。前三季度，市场对工业园区写字楼的租赁需求依然保持增长，大多数项目的空置率都很低。一些大型的公司为节省办公成本，选择搬离城市中心商务区的写字楼，在北京北部的上地，东部的望京和酒仙桥区域选择合适的办公用房。例如全球最大的油田技术服务商美国斯伦贝谢公司，继二季度在酒仙桥的兆维华灯大厦租用6,700平方米后，三季度又在旁边的兆维大厦租用了3,000平方米的面积。因此写字楼和研发用房租金保持增长，在三季度达到每月每平方米87.6元人民币，环比增长0.74%，同比增长1.2%。对比几个园区的租金水平，酒仙桥和望京区域水平最高，经济技术开发区租金水平最低。
4、下半年工业厂房市场需求下降
2008年前三个季度，北京市共完成全社会固定资产投资2272.6亿元，比上年同期下降7.8%，降幅较1-8月扩大6.6个百分点。第二产业投资继续走低，共完成201.4亿元，同比下降31.3%；其中工业投资197.7亿元，下降31.7%。工业生产出现下滑。前三个季度，北京市规模以上工业实现增加值1607.8亿元，按可比价格计算，比上年同期增长4.8%，增幅同比回落9.1个百分点。工业投资在下半年的下降和工业实现增加值的增幅回落对工业厂房的需求造成了负面的影响，导致吸纳水平下降。不过，由于租赁市场相对于实体经济的滞后性，三季度优质厂房的租金报价还没有下降，达到每月每平方米38.9元人民币，折合每天1.3元，同比增长1.86%。同时，业主主动转让自用物业的现象增加。
5、仓储及研发物业租金在明年依然平稳
在全球经济不景气的大环境中，制造业企业已经受到了一定的影响，工业投资的下降和工业实现增加值的增幅回落从数据上证实了这一点，因此企业已经开始暂停一些原有的投资计划，压缩企业的运营成本，以应对经济形势的恶化。工业厂房受到的冲击首当其冲，我们预计在2008年四季度和2009年，租金报价将小幅下降，并伴随成交量的降低。
北京已经呈现出办公郊区化的趋势，由于潜在的市场需求仍然较大，但大部分公司都不计划在市场不明朗时搬迁和扩租。我们预计在2009年，租赁交易将有所放缓，由于市场中物业的空置面积很少且新增供应量有限，预计明年市场租金将保持稳定。
北京仓储设施租赁市场的需求情况相对要好一些，因为北京社会消费品零售总额增长速度依然保持较快增长，对商业流通企业和第三方物流企业的收入情况有一定的支撑作用。但是，由于北京优质仓库从2008年四季度到2009年的供应量很大，如果投资商不推迟建设，保守估计将超过35.8万平方米。因此，优质仓储设施供不应求的局面将会在2009年改变，租金基本可保持平稳。