荀培路：商业不动产是抗跌性最强的投资产品 当前，面对金融危机，如何贯彻落实中央经济工作会议精神，搞好商业地产开发、商业网点建设，搞活流通、扩大消费，这是商业领域中的一个热门话题；面对金融危机，延续和发扬我国地产界在思考中前进的好传统，明确未来发展方向，特别是在国际金融危机仍在快速扩散和蔓延的特殊时刻，商业地产如何与其他行业协调发展，共渡难关更显得本届论坛的重要。面对金融危机，只要我们遵照国务院的要求，认清形势，总结经验，树立信心，我认为危机一定会成为我们商业地产发展的机遇！ 下面，我讲三个问题： 一，认清形势，坚定信心 在当前严峻的经济形势下，信心比金钱还重要。信心来源于我们对形势的正确判断，由于我国国民经济发展的基本面没有变化，因此商业地产仍将保持较快的发展态势，这是我们协会对形势的总体判断，主要体现在一是，刚性需求仍然存在。我国城市化率还是比较低的，大概是44%左右。城市建设与市场规模还在不断扩大，作为城市主要功能的商业地产还有很大的发展空间，加上我国消费结构与商品结构处在同时升级的阶段，区域发展与业态发展的市场需求还是巨大的。商业地产正处在恢复性发展阶段的上升通道。二是，商业地产抗风险的特质。在商业不动产中，社区商业是社区重要服务功能配套，直接反应着城市的宜居指标，有不可缺少的特性。市区两级商业中心商的不动产，更是聚合城市资源，有完善的公共设施的配套，产业链的完整性和互动效应，土地资源的不可再生性，商务物业的经营可持续性。因此，在各项投资产品中，商业不动产是升值潜力最大的最好的投资品种，是抗跌性最强的投资产品之一，是财富最安全的生存方式。也就是说，在城市发展和经济增长时，具有高增值性，在经济下滑时，特别是在经济危机时，具有高抗跌能力和保值性特质，并能较好的变现。三是，中央扩大内需的战略布局，就是要繁荣商业，繁荣市场，繁荣商业地产。 鉴于上述分析，我认为商业地产形势总体上要好于住宅地产和其他行业。只要我们共同努力，有行业众多优秀商业精英，地产精英的不断创新，我预测率先走出金融危机的将是我们商业地产行业。 二，制定商业网点规划，做好发展方式转变和结构调整的提高。 我国商业地产开发和商业网点建设走向市场化开发建设的时间不长，计划经济模式造成了长时期的商业网点严重不足。进入市场经济以后，由于商业网点配套费政策发生了根本改变，商业网点的投资主体同时也发生了根本变化。在市场配置资源的作用下，在资本逐利的驱使下，商业地产在恢复性发展的同时，又出现了提前释放，造成我国商业网点建设爆发性增长。比如说上海的商业网点在七、八年以前，万米以上的商业网点近十个，而且局限于在南京路上，历史上称为十里洋场，而且都是二、三十年代建造的，现在改革开放以后，也就是说改革开放后的后十年，上海的商业网点万米以上的有4000个，在这十年当中建造了4000个，平均每年大概是400个。因此说，我们把它称为爆发性的增长。由于我国商业网点建设发展速度太快，造成了一些商业地产项目投资时出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型网点发展热潮。因此，大家抢商机，争项目，论证不充分，招商和项目定位与市场脱节，造成阶段性、结构性、地域性不平衡和网点布局不合理等一系列问题。这种盲目性突出表现在网点布局上，东部多，西部少，老城市多，新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)市少。在业态结构上，大型商业设施过多，新型业态发展缓慢。在店址的选择和经营定位上，有的开发项目和经营者缺乏科学性，重复建设，造成商业资源和社会资源的浪费。特别是令人担忧的是，大体量的商业项目在全国范围内上马，它对小型商业企业杀伤力很大，现在商界议论很多。 针对网点布局和业态结构上不合理，为了做好发展方式转变和结构调整的提高，商务部重点加强对各地商业网点规划编制的指导，去年11月，全国279个地级城市已有265个编制完成商业网点规划，总编制完成率达到95%。在实践科学发展观活动中，去年又启动了368个县级城市的商业网点规划的编制工作，面对金融危机，我们更要重视并做好商业网点规划工作，商业网点规划制定要与城市建设相结合，特别是和交通发展相结合。在科学发展观的指导上，从宏观上引导商业投资，用规划引导商业资产开发。 几年来，我们在工作中体会到，制定城市商业网点规划是政府机构改革和职能转变后管理商业地产开发，商业网点建设的新思路，是非常正确的。政府实施这项制度，我们认为是对商业地产开发商和商铺投资者负责任的表现。商业网点规划工作做好了，这样才能避免盲目建设和重复建设，实现总量控制，总量发展与城市规划和经济发展要尽可能相一致。网点布局要合理，不同业态，不同规模之间互伤尽可能的小，相同业态的电谱肩并肩的开恶性竞争必然造成互伤，有利于传统商业网点向现代商业业态提升，提升老百姓的购物环境和降低购物成本。 三，总结历史经验和教训，一定要做好9000亿保障性住房建设的社区商业配套。 这一点也是我最关心的，社区商业市场大，约占整个市场的2/3。北京的社会商品零售总额去年已经超过4000亿了，社区商业的营业额大概占2500亿左右，因此这个市场是非常大的。因为，它也关系到便民利民为民，方便和提升老百姓的生活质量。因此，商务部把它视为民生的大问题，抓的很紧，各地商务主管部门也抓的很紧，作为政府为民办实施的民生工程因此发展很快。但由于前几年的一些特殊原因，加上早期的开发住宅时，开发商们的规划漏洞造成欠帐很多，所以老百姓还是感到生活不方便。 当前，为了化解金融危机对我国的影响，中央提出了扩大内需的多项措施，出台了9000亿的保障性住房的建设计划。2008年12月30日，也就是去年的年末，国务院又下发了关于搞活流通扩大消费的一个意见，也就是国办发2008 134号文件。按照深入学习和实践科学发展观，建设和谐社会的精神，商务部从社区商业的内涵和外延特点提出了做好四方面工作推进社区商业的发展。这些内容大家可以到网上查一下。 如何做好9000亿保障性住房建设的商业网点配套，做到便民消费进社区，便利服务进家庭，将是一项艰巨的任务。保障性住房的社区商业配套要求更高，定位更复杂，招商更难。为了不再犯规划漏洞和开发过量等历史性的错误，遵照商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见的文件精神，本次论坛应商业地产开发企业的要求，将与地产开发商、商业研究机构、大专院校、规划设计、品牌连锁商家等单位共同合作，联手起动，开展社区商业开发与规划的调研，通过积累数据、规律分析、典型案例等研究，为我国开展社区商业规划配套与标准的制定做好技术工作，共同促进我国社区商业更好的和谐发展。我认为这是一项十分有意义的开创性的工作，我们协会也将列入工作的重点予以支持。 同时，我也认为也是这次论坛的一个亮点，一个很大的亮点，我就讲这些，谢谢大家。
