商业地产，产品主打歌？

　　商业地产也该发发言了。

　　2008年，楼市这个大班级中，住宅同学受尽了欺负，成绩不佳，人缘也不咋的，脸都是绿色的。商业地产这位同学呢，气色红润，见人就道声“万福”，给你讲一番未来，倒是拉了不少人气，站起来发言的机会也多了，还能博得不少掌声。

　　2009年，商业地产这位同学似乎干劲还不错，亲友助威团赶到了：政策站出来拍胸脯，商业地产，你好好干，我支持你；市场说，空间还很大，大家都买账，尽管上；同路人也多了，大家一起，做个伴，共同把声音放大……

　　■声音

　　过去几年，住宅价格一直在涨，相比而言,写字楼的价格低。从国外经验来看，政府对商业地产的产品介入较少，所以相较住宅风险小。所以商业地产的价值被低估了。

　　——潘石屹

　　中国经济不会走向长期衰退，2009年不失为买家出手的时机。有实力的开发商应该会先机而动，在一个可以讨价还价的时间段出手。              ——智尊机构 刘维屏

　　■讲述

　　住宅死了？

　　商业活了？

　　一说到2009年，老徐就说，住宅死了，商业活了！

　　老徐是重庆某开发企业的营销总监，他说这句话绝非危言耸听。楼市严峻的形势令住宅开发面临相当的困境，他对此十分悲观。而商业地产则被认为是房地产开发商的避风港湾。

　　老徐强调说：商业会是2009年楼市的活跃分子，能够拿高分。

　　实际上，老徐希望自己所供职的企业能够打响新年商业地产崛起的第一枪。这源于一则新闻，在最近一篇新闻报道中，各媒体援引了相关部门的规划，北滨路将建酒吧一条街。“据介绍，北滨路酒吧一条街位于黄花园大桥与嘉陵江大桥之间，全长1.3公里，计划投资1.2亿元进行打造。将根据水位线对建筑进行分布，形成宽窄不一、退让式的台阶，水位低于185米平台，将建成亲水平台，而水位高于185米平台，则就是酒吧一条街的所在位置。”

　　老徐公司开发的项目并不在这全长1.3公里的范围之内。

　　“长久浸润在营销这个水池中，嗅觉都是灵敏的。”老徐如此调侃自己。尽管不在这范围内，但老徐还是希望能够搭下顺风车，看能不能将几万平方米商业推销部分出去。

　　老徐说，住宅死了，但商业肯定要起来。

　　对于饱和，老徐说，饱和都是局限性饱和。就好像一个桶，装满了石头，但还可以装下沙子，还可以装下水。要不，就重新找个新桶，那容量就更大了。

　　将北滨路打造成酒吧一条街，就是找新桶。如果公司商业能够在这个“新桶”上做文章，就能够将自己“打包”卖个好价。

　　很多开发商都在打着这种新算盘。可以预计，2009年，在商业地产这个算盘上，开发商肯定能够大有作为。

　　万达的商业模式赢得市场认同

　　■分析

　　商业地产，能否独享一米阳光？

　　住宅市场发生的令人瞠目结舌的戏剧性变化，迫使开发商不得不采取迂回战术，转而攻击商业地产这个堡垒。对于重庆地产而言，这也是一个令人兴奋的并被普遍看好的新的利润增长点。

　　把熊召唤过来耍？

　　亚洲金融风暴时，供职于和记黄埔的李小姐正处于这场风暴的中心地带——香港，亲历了一切的她认为，在熊市中，也有着大把的机会。

　　李小姐见证了香港恒隆公司的起死回生。在1980年初，香港历时十年以上的高速发展后，经历了一次严峻危机洗礼，恒隆因大量的商业物业尚处于开发阶段，资金周转困难，几乎破产。1998年亚洲金融风暴后，香港房地产价格大跌，恒隆因持有很多成熟期的商业物业，现金流稳定，反而抓住机会在熊市抄底获利。

　　从中可以看出，当经济不景气时，房地产行业重视的是快速周转，此时投入开发阶段的商业物业会因其低周转性而被拖入泥潭。

　　但是，如果企业资金雄厚，资金成本低，逢低吸纳，也是一个非常好的机会。

　　一米阳光

　　照耀重庆商业地产？

　　穿过厚厚云层，阳光不能普照，但总有一米阳光照耀着乌云遮不住的地方。重庆商业地产能否独享这一米阳光？

　　事实上，2008年的商业地产就享受着这难得的天空。卓越地产在大学城开发的美丽熙街高举“快乐经济”旗帜，一期4.5万平方米，加上2期9万平方米，招商已经全部完成。更让市场兴奋的是，经营十分火爆，很多商家的营业额甚至远远超过其在解放碑的店面，很多商家甚至将其进军大学城的时间表提前了两到三年，规模也大大超过计划。

　　万达更是不断创造奇迹——继去年8月万达广场成销售“双料”冠军后，10月下旬，1街区的98个商铺在短短3个多小时内，被蜂拥而来的各路买家抢走70多个商铺，揽金1亿元。

　　渝北商业核心区唯一的一家集购物、休闲、为一体的体验式地下商场北城中央商业街也享受着温暖阳光的照耀。2008年的最后一天，北城中央商业街开盘，200余商铺当天就宣告售罄。

　　牛年，谁的牛？

　　“2009年是牛年，‘流年不利’用在商业地产上绝不合适，牛气或许更为恰当。”智尊机构的刘维屏认为，种种利好刺激下，商业地产完全有理由成为众多开发商的另一个暗器。

　　三北区域的利好接踵而至：中国第三区和保税港区之后，新加坡工业园又在渝北大竹林设立，这将直接刺激商业地产的提速。届时，这些利好将持续释放，各种商业地产将应运而生。

　　大学城的消费力已经不需要过多地论证，各商家的经营额和进军步伐已经能充分证明一切，很多商家早已将准星对准了美丽熙街的三期。

　　龙湖后工地块也将在2009年下半年启动，尽管目前具体细节尚不为外界所熟知，但透露出来的种种信息显示，龙湖或会在此打造一个类似北城天街的大型商业中心，填补大坪整个区域缺乏商业核心的空白。龙湖的招牌以及其先前的成功模式，这颗定心丸是吃定了。

　　北滨路住宅项目已经云集，略显滞后的商业配套在2009年将会有什么样的巨变？政府在规划，开发商在思考，居民在期待，市场在酝酿，差的只是一根引线。

　　■数字

　　第五次：12月23日起的存贷款基准利率下调是我国去年9月的第五次降息。降息给房地产市场供需双方带来的是真金白银的利好，间接提升了需方购买力。以50万元、20年的商业贷款为例，在执行0.7倍优惠利率情况下，借款人的月供能较五次降息前节省近700元，20年累计节省利息16.8万元。

　　三北：江北、渝北、北部新区，这个三北地区有望成为2009年商业大放量的排头兵。在中国第三区、保税港区等利好消息的影响下，该片区的商业没有理由不被挖掘出来。

　　■记者手记

　　点名，还是报名？

　　网络博客流行一个游戏，点名游戏。规则类似击鼓传花，传给谁谁就得接着，被点到名字的人要在自己的博客里写下自己的答案，否则就得挨罚。

　　是被人点名，还是自己报名？

　　商业地产可不好玩。张家鹏《商业地产真相》一书就认为，尽管是最有机会取得更高收益的物业类别，但商业地产却是运作最为复杂的。

　　有本事玩吗？

　　在银根紧缩背景下，商业地产的低周转性或许会将企业拖入泥潭

　　如果没有，请靠边。此刻来点名游戏，被点到名，却给不出答案，就只有受市场的惩罚。

　　不如报名。

　　如果企业资金雄厚，资金成本低，运作能力强，就报名，自告奋勇，逢低吸纳，恒隆公司的成功范本就在前面。