危机中的商业地产价值

    那么，从投资价值来看，从机构的投资者的角度再到个人投资者的角度，也希望对商业地产有一个判断。但是，这个相对于住宅来讲难度比较大，住宅比较单一，好的位置通常体现出来的是稀缺。但是，商业地产不是这样的，好的位置，如果前期规划做不好可能做成了坏的产品，也可能是没有前景的。它对于整个开发的要求比较高，不是一般的开发商能够做到的，它有很大的前瞻性，前导性。所以，对商业地产的判断不太好做一个总体的判断。如果一定要做整体判断，核心城市，一线城市还是要比二三线城市要好。商业地产体现便利性，所需求的支撑就是城市人口规模的支撑，以及消费能力的支撑。哪个城市人均GDP水平高，人均收入高，人口规模大，这些城市的商业地产总体来看是比较好的。

　　那么，对于个人投资者而言是不是要适当介入商铺？我认为介入商铺还是有投资价值的。尽管在金融危机当中，我们仍然能够寻找到被低估的商业地产。租金稳定，出租率高的商业地产的确是有保值的作用。那么，对于个人投资者而言，我觉得还是可以在这个阶段考虑配置商业地产作为一个投资的方向。当然，商业地产不同于住宅投资，它的风险更大。因为风险和收益是匹配的。收益可能更高，但是风险也更大，投资到好的商业地产会有很大的增值空间，投资到不好的商业地产损失惨重，这也是作为投资者需要关注的一个方面。

　　对于未来，我认为美国次贷危机对全球经济的影响不可能是短期的危机，但是也不太可能是一个长期的危机。因为，美国的市场经济体制相对比较发达，也比较有自我调节能力。这样的危机有可能是一个中期的危机，大概要经历3-5年。那么，在这样一个过程当中，对于商业地产意味着什么样的机会呢？非常关键的一点就是国际货币体系如何重新的构建。

　　我们知道布雷顿森林体系崩溃以后美元和黄金脱钩，美国通过发行货币取得了巨大的货币发行的收益权，某种意义上是掠夺其他国家的经济。那么，谁获得了货币发行权，这个纸币就可以获得货币发行的收益。从经济实力上看，美国政府掏不出太多的钱去救赎本次危机，最有可能的就是它继续通过发行美元向全球转嫁危机。强势美元仍然可能主导货币话语权。如果人民币的发行国际化没有跟实体经济、黄金等贵金属挂钩，其性质跟美元也是类似的。全球的货币体系如果没有重新构建一种秩序，那么全球的流动性泛滥跟通货膨胀是危机以后必然出现的现象。

　　因此，在危机的底部持有商业物业是抵御未来长期全球流动性泛滥和通货膨胀的一个重要的策略。所以，从这一点来讲，我们又要对商业地产充满信心。但是，从2009年来看，这个调整远远没有结束，我们要更加理性地观察，要清醒地判断，在合适的时机再出手，这是我们对个人投资者的一些建议。

　　商业地产面临的金融困局

　　商业地产面临的最大困难不是泡沫太大，它相对于住宅地产来讲泡沫并不大，不是因为它的供给太多，它相对于美国发达国家的比例还并不足够，它最大的问题是缺乏金融支持。我们金融的发展是滞后于房地产的发展，商业地产通常需要15-20年的周期来回收它的成本，商业地产的盈利不是靠销售而是靠租赁。所以，早早把物业卖掉的开发商是挣不到钱的，只有持有商业地产的开发商才能够获得丰厚的回报。我们的金融体系又与此不匹配，我们的银行大量提供两年以内的信贷，很少提供15年、20年的长期贷款。即使是你拿物业去抵押，它也就是给你两年的贷款，到了两年以后要找一笔钱周转一下重新再贷。这样的金融体系跟商业地产的发展不匹配。我们要促进商业地产的发展，应该加快金融体制改革，构建长期的融资配套工具，为商业地产服务。特别是REITs以此为我们的商业地产提供良好的流动性，为优质、良好的商业地产开发企业提供优先的贷款。

　　尽管面对金融危机的冲击，但是我们保持7%-8%的增长速度是没有问题的，中国也需要保持一个快速增长的速度，我也不太赞同一些经济学家所讲的中国可以放弃高速度的增长，可以中低速度增长的看法。因为，中国整体的劳动人口是近9亿，就业的大概只有4.5亿人，就业是中国经济发展的最大问题。不保持一定的增长速度，无法在发展当中去解决问题，无法维持社会的稳定和和谐。所以，保持高速度的增长应该是一种不能动摇的共识。

　　那么，再回到商业地产这个角度上来，商业地产在中国乃至全球走出金融危机当中占据了重要的地位，拯救美国的金融危机要“去杠杆化”，拯救中国的实体经济危机叫“去库存化”，去库存化重要的措施是要建立更多、更便利的、更有效的商业物业，这是第一点。第二点，是激励信心，有条件应该更多消费中国制造的产品。我们相信用中国人的智慧和勇气充分估计金融危机的困难，在我们走出危机的时候，我们会惊喜地发现中国经济在全球的占比，在全球的位置会更加靠前。