香港第四季度写字楼租金降两成 2009年2月16日，香港—世邦魏理仕近日发布香港2008年第四季地产市场摘要。 香港地产市场因全球信贷危机备受打击 受全球信贷危机影响，投资者的投资意欲和消费者信心皆显著下跌，令去年第四季香港的经济大幅下滑，物业市场亦遭受严重打击。2008年最后一季，整体写字楼租金急剧下降，扭转了之前九个月的升势，全年以亏损告终。豪宅销售业务也大幅下滑，导致租金和资本价值骤降。商铺市场亦大受影响，各主要购物区的商铺租金均下跌，这是自2003年第四季以来首次出现年度租金下跌。商品出口明显收缩，削弱了市场对工业用地的需求，令整体租金水平持续下滑。 写字楼市场 2008年最后一季，市场对写字楼的需求大幅减少。中环、上环和金钟等传统金融区的租金按季分别下降了21.9%，21.0% 和24.5%，空置率亦略有上升。港岛东中心的租务表现一枝独秀，其租金按季仅下滑了10.3%。这是由于太古集团投资组合的空置率一向极低，加上它几乎完全拥有鲗渔涌和太古城的甲级写字楼物业。简而言之，港岛区的写字楼平均租金由 9 月至 12 月共下滑了 21.6%，全年则亏损 10.2%。 在可以预见的将来，由租户腾出的租赁空间将会与直接来自业主的租赁空间形成竞争态势，导致账面租金下跌及更多如免租期等租户奖励的措施出现。这意味着，由于空置率仍然比较低，以及未来三年新供应量甚少，港岛区的业主需要大幅下调租金的压力并不大。 在当前的经济环境下，由于要缩减成本，不少租户选择从香港岛迁址到九龙地区。随着九龙东陆续有优质写字楼落成，越来越多租户正计划以相若的租金在该区选择更佳的地点，以提升其写字楼的质素。这有助九龙东转型成为一个商业区。 住宅市场 港岛区豪宅物业的整体价格按季下跌了 35.4%，第四季则按年下滑了 19.2%。其中，山顶的价格跌幅最为严重，按季下跌了 41.4%，按年亦下跌 30.5%。港岛区的豪宅物业平均租金按季下降了接近 20%，平均呎租为 36.22 港元。由于潜在买家多持观望态度，不少业主都将物业转售为租，令租盘增加，导致价格有下调压力。就当前的经济环境来看，未来几季楼价将进一步下滑。 然而，在 11 月，某些新楼盘在开盘不久即录得不俗销情，略微提升了市场情绪。这也许表示市场仍然看好本港豪宅市场的长远前景。 尽管第四季物业市场价格下滑，投资回报却比第三季的3% 有所上升，至接近3.7%。尽管信贷危机可能对整个销售市场产生影响，然而豪宅市场的买家仍具备一定实力，在投资回报增加的支持下，仍会率先入市。只要市场情绪仍然处于2008年最后两个月的疲弱状态，那么，在未来几个月，价格将反复向下，吸引更多买家会入市。由于预期下一季利率和市场价格可能相相下滑，地产市场的投资回报对资金充裕的买家将更具吸引力。 商铺市场 主要购物地区的整体租金从2008年第三季的0.8% 的按季微跌直线下滑至第四季的 8.7%。其年增幅也从上季 9.9% 的涨幅转为本季 0.9% 的降幅，是2003年第四季以来首次出现负增长。其中尖沙咀的租金跌幅最大，按季下跌了13.6%。尽管如此，该区仍然录得按年9% 的租金增长，成为唯一出现增长的主要购物地区。相比之下，中环、铜锣湾和旺角的租金分别下滑了 6.5%、 5.8% 和 10.3%。 随着消费者减少消费开支，零售商，尤其奢侈品牌的零售商在未来几个月的经营环境将更为困难。那些曾经不惜以高价争夺优质地区商铺的零售商，将会采取较保守的扩张策略。然而，市场的低迷也可能为那些瞄准大众市场或次级市场消费者的商家带来机会，有利他们扩大及争取更大的市场份额。因此，以销售必需品、低价产品、以及饮食行业将购成一股新势力，只要租金下跌至吸引水平，便可抵销潜在风险。 工业市场 仓库的空置率从 2008 年 9 月的 1.6% 上升至 12 月的 3.2%，但仍然维持在一个相对较低的水平。第四季仓库的租金和价格比上季分别下降了 7.6% 和6.6%。不过，长远来看，诸如能源价格回软、新供应量处于低位的情况至少持续至 2010 年，以及政府在基建设施方面的措施等因素也带来了一定程度的正面影响，应该能够防止租金大幅下滑。 在第四季，由于价格回落﹙尤其是九龙东地区﹚，工业 / 写字楼物业不再是很多海外投资者及本地买家的另类写字楼选择。工业 / 写字楼物业的平均租金在第四季出现双位数的降幅，按季下滑了 11.3%，这是自 2003 年沙士以来录得的最大跌幅。第四季的资本价值也下降了 7.7% 之多。 工厂设施的平均租金于第四季再下跌 6.2%。同时，工厂的平均售价亦开始逆转至下跌 5.8%。考虑到经济将持续低迷以及消费者将缩减开支，工厂空间的需求将仍然疲弱，从而对工厂的价格和租金在未来几个月构成下行压力。 有关世邦魏理仕： 世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强以及标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务公司(按2007年的营业额计算) 。公司拥有员工约29,000名，通过全球300 多家办事处（不包括联营公司及合作伙伴的办事处），为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。世邦魏理仕也是唯一一家被美国《商业周刊》杂志授予全球50佳的商业地产服务公司，并跻身《财富》杂志评选的成长最快的100强企业。
