总部基地着手发行REITs和PE 基于看好优质商业地产的发展趋势，并且自信在规模、定位、配套、功能、服务方面具有很大优势，北京总部基地董事长许为平选择了“逆势而行”，在全国住宅市场的低迷潮正在向商业地产蔓延之时，总部基地正式启动了金融港项目。这一项目的未来前景如何，“逆势而行”是否会面临风险，总部基地的发展战略是否将有所突破？面对这些问题，总部基地董事长许为平接受笔者的专访。 笔者：目前，一线城市商业地产的楼价和租金纷纷出现下调，而总部基地在市场低迷、危机前景尚不明朗的情况下启动金融港项目，是“不得已为之”，还是基于信心的“逆势而行”？ 许为平：总部基地主动地“逆势而行”，主要是我们认为“恰逢其时”。首先，现在丰台区正在规划丽泽金融商务区，总部基地正好可以借助这个契机迅速发展壮大起来。其次，百年不遇的危机的背后是百年不遇的机遇，金融危机后，金融界的老板们会更加关注经营成本，关注企业选址。这时，总部基地的高性价比优势就显现出来了。 目前总部基地最大的风险期和不透明期已经过去，已入驻的400多家实体经济企业汇聚了大量的规模和资源优势。虽然其价值有所提升，而招商的价格却相当优惠。去年底推出的总部基地金融港，是总部基地西区的升级作品，它位于北京丰台丰葆路东，由南区、中区、北区三大区域构成。总建筑面积约54万平米，纵深约0.5公里，总长约1.2公里。规划建设54栋大型总部楼和下沉式配套商业街。 笔者：与金融街、CBD等成熟的商业区相比，总部基地金融港定位和优势是什么？ 许为平：总部基地金融港的定位是为国内外大中型企业及银行，保险、基金、信托、投资、财务、资产管理等非银行性金融服务企业，信用卡中心、信息中心等金融后台服务机构提供高性价比、交通便利、生态化、低密度、智能化的经济生态办公环境。 我们的优势主要体现在“性价比”上。按照目前的租金计算，金融企业在CBD3-5年的租金就可以在总部基地买一栋大楼。总部楼及独立产权使得总部楼性价比高，资产升值快。针对金融类企业，实行特殊的价格政策，大楼为全新建筑，宜购宜租，从而使价格优势更加突显。 其次，总部基地金融港目前配套齐备。周边有五星总部广场、玛雅大酒店、总裁官邸、高级会所、配套商业街等高档设施，还有西区逾400家大中型企业总部的资源市场。此外，区位及交通优势也十分明显。总部基地金融港位于北京西南四环，毗邻交通枢纽，其周边有京城环线、地铁、高速公路、铁路、机场构筑起庞大的多样立体式交通网络。 笔者：人民银行已同意推行REITs试点，作为商业地产的提供商，总部基地在这方面有什么计划？ 许为平：我们正着手设立总部基地建设发展基金(PE)和总部基地不动产信托基金（REITs），为入驻企业提供专业的金融服务。 总部基地REITs是一项只针对园区内入驻企业的不动产信托投资，就是入驻企业用各自的不动产产权作为信托，然后集体打包，到海外上市。总部楼一方面可以作为企业自己的办公场所，另一方面将产权交给REITs基金打包到海外上市，分享不断成长的总部基地的优质资源所带来的分红收益。 总部基地运作REITs具有独特的优势，因为总部基地汇聚了大量高密度、高承租率甚至满租率、高回报率的优质不动产。许为平算了一笔账：建筑面积为50万平方米的不动产，按照10000元/平米计算，账面价值达50亿元；租金按2元/天/平方米的最低标准计算，每天可以产生100万现金流，每年产生3.65亿现金流，除去每年6000万的管理费用，每年的利润至在3亿元左右，年收益率为6%。如果将这个项目打包拿到海外市场上市，对于投资者来说十分具有吸引力。
