天津商业地产上升空间大 新兴板块配套待提升 据资料显示，天津商业物业的供应情况历年呈稳步攀升的情况，从2003年开始平均每年新增的供应在90万平方米左右，年平均增幅是9.9%，截止到2007年底，天津人均商业面积达到了0.90平方米/人，预计到2010年将会达到0.12平方米/人。未来商业地产还有很大的上升空间。 天津商业地产被看好 据天津中原地产投资顾问部介绍，随着近年来的一些地产新政的出台，住宅市场从2007年年底到现在处于一个很长时期的波动期，部分投资者开始转向商业地产，另外，最近一段时间，虽然随着美国的次贷危机在亚洲很多投资机构的资金在逐步退出市场，但是还是有很多的投资机构正在天津区域找寻商业物业或地皮。可以看出，海外资本对天津非常看好。 从历年的成交价格来看，天津的商业地产成交价格处于一个比较低的区间，仅为住宅类物业价格的1.6倍，可以看出，和一些发达的城市，包括一些发达的国家相比还有一定的上升空间。近年来，随着一些近郊大盘社区及中心城区商业综合体项目的快速发展，这类物业得到市场的青睐和认可。随着外资机构的介入，未来商业地产的价格应该会比住宅有进一步的上升空间。 传统商业区和新兴热点区共同发展 从天津商业地产分布来看，天津的商业主要分布于和平区、河西区、南开区这些老城区以及滨海。和平区以滨江道、和平路包括南京路三大商业干线作为主轴，汇集了天津7成左右的大型百货类商业，河西以及南开两区主要以配套类的商业，含商业与居住类为主，其中社区商业市场供应占了全市近30%的市场供应总额，滨海区的商业分布主要集中于塘沽区及泰达开发区，其中泰达由于近几年来人口的增长速度非常快，市场需求扩大以及消费力水平的不断提高，带动了商业地产的发展。据中原统计，泰达从2003年2万人到现在已经常住人口超过了15万人，每年的新增人口包括新增人口的收入非常高，为区域的商业提供了很好的消费支持，是未来体量较大的潜力区域之一。 新兴居住板块商业配套有待提升 天津商业传统成熟的商圈主要由和平路、滨江道、南京路、小白楼，泛老城厢4大板块构成，集中分布于内环线范围之内，地理位置优越，商业氛围浓郁，潜在的项目多元化发展趋势明显，未来商业中心区的地位还将进一步巩固。相应的未来竞争程度也非常激烈。而天津整体商业分布中存在着局部供应不平衡的现象，我们可以看到一些新兴的居住板块，它的商业配套是非常匮乏的。热点商业区域处于高位运营的状况。随着天津城市化进程的加快，以及中心人口的外迁，城市中心区域以外的一些大型居住组团的商业量与质，未来将会进一步的提升。中原认为，未来天津商业发展，将形成多点分布的功能性，差异化的布局，其中特色专业市场在社区配套类商业具有一定的发展前景。 中原地产投资顾问部认为，天津商业地产发展特征是处于一个结构的调整期。业态组合日趋多元化，档次规模在进一步提高。目前的百货类物业聚集程度比较高，未来的市场竞争是比较激烈的。目前超市类大卖场度过了一个扩张期，开店节奏逐步放缓，未来目标以盈利为主要目标。目前外投的基金、机构为我市将来的商业地产发展带来了一些利好。商业物业的价格呈理性回归的态势。未来涨幅的空间比较大。未来商业的供应量应该是随着天津市的城市规划，未来的11个新城以及新市镇向外扩张，这是天津商业地产的发展趋势。
