成都写字楼重心“南倾” 只租不售渐成趋势
人南沿线风光无限
成都的写字楼市场正在经历一场悄然的复苏。高力国际提供的最新调查数据显示，今年第二季度，成都甲级写字楼市场释放出54000平方米的新增面积，市场吸纳量为41179平方米。需求主要来自汇日央扩和中环广场的业主。作为成都目前最好的甲级写字楼之一，汇日央扩一投入使用就达到50%的入驻率。
在人民南路、高新区一线，集中了汇日央扩国际广场、商鼎国际、凯宾斯基、威斯顿联邦大厦、高新国际广场、中航大厦等已建和在建的数十个写字楼项目。显然，随着城南市政建设的大力推进，成都写字楼的重心已明显“南倾”。以往的写字楼热点区域如顺城大街、红照壁、春熙路商圈等，在不知不觉中风头被人南沿线盖过。
丰德国际广场营销总监方光兵表示，南部新区是未来的成都市中央商务区，交通顺畅便捷，区域内云集了多家世界500强和中国500强企业。虽然部分写字楼项目的周边配套还不够成熟，但由于有顶级客户的强大消费做支撑，城南仍然吸引了电信、餐饮、百货等众多行业商家的投资目光。
据戴德梁行的分析预测，今年成都SBD区域预计有37099平方米甲级写字楼进入市场。明年，随着仁恒广场、香格里拉、力宝大厦的推出，写字楼市场将更加精彩。未来3-5年，人南线新建写字楼的总供应量将会冲破10万平方米大关。
高端客户拉高租金
高力国际对2006年第二季度的写字楼市场调查显示，本季度成都甲级写字楼的售价为每平米1197美元，比上一季度上涨2.2%；租金为每月每平米12.86美元，预计本年写字楼的税前市场回报率为12.9%。相比北京、上海、广州，成都写字楼的回报率水平更佳。
随着纯写字楼项目的受宠，物业的目标客户群也发生了质的飞跃。丰德国际广场方光兵说，成都西部中心城市地位的确立和城市价值的日益突出，带动了驻蓉外籍机构的升级。部分公司因规模扩充，办公场地需求增加了20-30%。“像联合利华目前已经搬出了天府中心，正在寻求新的办公场地。世界500强和中国500强企业落脚成都，自然把纯办公的甲级写字楼作为了首选。”
据时代广场副总邓卫东介绍，目前已入驻时代广场的世界级公司有近20家，包括美国AVAYA、罗克韦尔、巴黎银行、瑞士金马、索尼、大冢制药等；国内企业中的翘楚，如北京同仁堂、上海美钢、金浪、森达、实通机械、东易日盛、融创置业、九益、康赛电子等也选择了时代广场。博傲大厦销售经理杨飞说，2004年之前进入成都的世界500强还不到100家，今年已经到达120家左右。
只租不售渐成趋势
最新公布的评判顶级写字楼的六大标准中，“只租不售”是一个重要指标。毕竟，统一的业权不但意味着发展商的实力，同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。在今年上半年的成都写字楼市场，“只租不售”的趋势逐渐明朗。
成都顶级智能商务地标——华敏·翰尊国际就在尝试“只租不售”的模式。项目负责人说，华敏·翰尊国际占据春熙路商圈，区位优势决定了其现在的价值和未来潜力。虽然项目还没有正式面市，已经有数十家金融、证券、制造、商业、地产等行业的国内国际知名企业主动登门表达合作意愿。而“只租不售”模式，也正是体现了开发商自身的强大实力，以及对项目的超强信心。
目前，很多成都写字楼项目也在尝试“只租不售”。北京理想阳光房地产服务机构总经理杨乐涛说，具有实力的开发商，就应该采取只租不售的营销策略，通过对物业的长期持有，来实现写字楼项目的保值、增值。
成都写字楼仍缺“甲级”
成都甲级写字楼稀缺的事实不容回避。按照国际甲级写字楼的硬件标准，位置接近或处于市中心，不对外销售，单层面积超过1000平方米，最少有三分之一以上的楼层面积被国际大型企业租用，且不接纳娱乐业，这样的写字楼才称得上是“甲级”。但成都市场上目前符合这种标准的写字楼数量依然为零。
超过70%以上的小面积租用比例成为成都写字楼直接晋级的首要因素。作为西南中心城市，成都近年来吸纳了许多大型国际企业进驻。但遗憾的是，这些企业在成都设置的机构级别普遍较低，大多都属于分公司。它们租用的办公面积集中在200平方米左右，有限的租用面积使得市场上仅有的几个高标准写字楼与普通的写字楼区分不明显。高力国际成都分公司总经理蔡孟颐说，从高力国际对成都处于第一梯队的八家写字楼所做的服务来看，无论是老一批的川信、冠城，还是新近投入使用的开行、时代广场、中环广场、威斯顿联邦大厦，虽然集中了国内外的金融、保险、商贸、物流、信息咨询等现代企业，但都无一例外地存在小面积租用现象。
不过蔡孟颐认为，这一现象在未来一两年有望得到改观。他的理由是，随着珠三角、长三角发展成熟度的提升，当北京、上海、广州三地不能有足够的容纳量时，将会有一批大型国际企业会选择把总部设在成都，它们将会改写成都写字楼小面积租用的历史。