金融海啸下企业撤场或扩租 写字楼换手活跃 近日，DTZ戴德梁行和世邦魏理仕等国际知名物业公司发布广州甲级写字楼空置率增加、租金下降的消息，数据显示自去年四季度开始，广州甲级写字楼有逾五万平方米面积被弃租，空置率达到15%，租金也下降了6.3%。记者经过调查发现，在全球金融海啸的影响下，广州甲级写字楼租赁出现了不少新现象，有的租客大屋搬细屋；有的租客想趁租金低廉扩租并争取长租期；中介公司则佣金收多了。 海啸卷走大半身家唯有“大屋搬细屋” 春节前后，中原地产收到天河北一甲级写字楼业主的放租电话，要求他们帮忙放租半层写字楼。这1000平方米的整层写字楼原被某外资IT公司租用，因经济不景气，该公司要求退租一半面积，从原来的1000平方米办公面积缩减为500平方米。 在中信广场已办公几年的另一外资IT公司也因为公司裁员，员工人数从二十多人减到几个人，于是缩减办公面积，到附近的财富广场租了一个小面积单位办公。 中原地产写字楼部总监朱辉表示，由于全球经济不景，从去年底至今的确有一些甲级写字楼公司开源节流，要么搬到乙级写字楼，要么“大屋搬细屋”，甚至出现了以前少见的退租一半面积的做法。他表示，按以往的做法，不少公司一般在租约到期后才和业主谈减租金或退租，年中才是写字楼租客租约到期的集中时段，所以预计“大屋搬细屋”的情况还会陆续出现。 DTZ戴德梁行广州研究部最近的一份研究数据显示，对比2007年的数据，超过14.8%的租户于2008年迁出甲级写字楼，而2007年只有4.4%的租户这样做。从行业的角度看，迁出的企业主要集中在制造业、专业服务业以及信息传输业，三者所占比例达60.5%。 根据中原地产的数据，截至2月20日，中信广场空置面积达9411平方米，空置率达6.3%；财富广场空置面积达7728平方米，空置率达16.1%；维多利广场的空置面积最高，达1.4363万平方米，空置率高达30.8%。 实力公司趁租金低廉扩租 大批公司要求撤场或降租金，但也有不受金融海啸影响的大公司反而趁租金低廉进行扩租，并争取长租期。 朱辉告诉记者：“近期我们手头就有多个大公司客户寻找大面积甲级写字楼。如银行、证券公司和国企大公司，他们希望趁现在写字楼租金低扩租，同时争取较长的租期。”他表示，目前这类型写字楼租客与业主谈判的多是租期长短问题，租客希望租期能在3-5年间，业主则希望租期短些，或者提出两年后增加租金的条件，“这在以前都是很少见的”。 中介公司佣金高了 由于甲级写字楼旧租客退租，新租客减少，市场呈现供大于求的状况，不少写字楼业主以高佣金来吸引中介公司为他们优先招揽租客。 朱辉表示，以往写字楼租赁市场兴旺的时候，中介公司收写字楼租赁双方各一个月租金为佣金，有的写字楼业主不愿给佣金，中介公司只收到租客方的佣金。现在市道差了，业主为了让中介公司促成成交，给出了两个月租金的鼓励佣金，尤其大面积写字楼的业主更愿意付高佣金。因写字楼面积越大，租客越难找，要缴纳的管理费很高，为了尽快把写字楼租出去，业主宁愿给“重金”。 甲级写字楼租金一般在100元/平方米以上，1000平方米的写字楼月租就达到10万元，中介收取双方佣金最多可以达到三个月的租金，佣金就高达30万元。因此，在写字楼市场低迷时期，按业内人士的说法是“要么不发市，发市食半年”。 市场数据 写字楼租金普降 由于租客纷纷要求搬离，广州甲级写字楼竞争激烈，租金普遍降低。戴德梁行研究数据显示：广州甲级写字楼去年第4季度的整体租金水平为129.1元/平方米/月，较去年第3季度下跌6.3%。珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)商务区租金下跌最为明显，为9%，其次为东山和体育中心商务区，下降幅度分别为7%和5.4%。 DTZ戴德梁行商业部董事张智聪表示，近期甲级写字楼租金还在继续下降，去年一些租价130-140元/平方米的写字楼，现在100元/平方米就能租到了。 城建兴业地产营销部经理梁玉英表示，城建旗下的星汇国际写字楼在去年11月份出现明显的退租现象，一些租用200平方米以下小单位的公司提前结束租约，导致去年12月的空置率比去年11月提高10%。由于小业主急于在过年前找到新租客，纷纷以降低租金和延长免租期来吸引租客，天河区写字楼租价下跌20%-30%并不令人意外。 张智聪表示，由于租客搬离写字楼成本高，不打算搬的公司则要求业主减租金或增加免租期。他说：“由于写字楼业主尤其是大业主往往担心一家租金下降了，其他租客也会要求降租金，所以更愿意增加免租期。”朱辉也表示，按惯例，写字楼免租期一般是一个月，现在最长可以达到三个月，增加免租期其实就是变相降租金。 逆市亮点 日本公司扩租最厉害 据悉，广州作为珠三角地区的政治经济中心，现代服务业保持平稳发展，在这样的背景下，外资企业始终看好广州市场的发展前景，尤其以日资企业表现明显。 DTZ戴德梁行数据显示，在2008年广州甲级写字楼租户统计中可以发现，日籍租户在亚洲国家租户中所占比例最大，占67%，较2007年增长4个百分点，远高于除中国外的其他亚洲国家。 专业服务业公司异军突起 据了解，跨国物管等专业服务业的公司受金融海啸的影响不大，一跃成为甲级写字楼的租赁大户。2008年，专业服务业租户占所有甲级写字楼租户的比例为20.65%，超过制造业所占比例0.43个百分点。 此外，在政府继续加大信息与金融产业发展政策的推动下，信息传输业与金融/保险行业对甲级写字楼的需求持续强劲。在2008年甲级写字楼租户比例中，两者的增长幅度最大，较2007年分别增长2.89%与2.1%。
