浙江商业地产:商业地产迎来了最佳介入时机 有条件率先复苏

    万达集团选择进军商业地产，原因在于“商业地产抗国际金融危机干扰能力较强”；香港地产大鳄李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚近日决意逆市启动内地最大的商业地产项目——上海真如城市副中心项目，鼓舞了市场上更多的资金将筹码压在商业地产身上……

　　有业内人士认为，国家出台拉动内需的“国十条”与民生息息相关，经济的持续发展、老百姓的消费信心增加，必将为商业地产带来新的契机。

　　商业地产“机”大于“危”，新的商业业态将随着机遇诞生，商业地产行业的竞争也将更多地从开发转向招商竞争。

　　“三驾马车”搭其一

　　某地产杂志做过的“地产百人调查问卷”中有一个问题：2009年，你最关心的是什么？我的回答是：在金融危机的冲击下，商业地产能否逆市飘红？！

　　自2008年9月起，国际金融海啸席卷全球，中国也不可避免地受到了冲击，从市场表现来看最明显的现象之一便是楼市的全面低迷。

　　国内原本争相进入的地产市场，一时间变成了观望市场，过去那种只要盖好房子，老百姓排着队抢的情况一去不复返了。

　　商业地产是投资型市场，它有别于住宅地产这一刚性需求市场。商业地产对中国国民经济的发展起到了拉动作用，且促进国民经济持续向前发展的势头已经显现。商业地产也是国民经济发展的重要增长点。我国经济的发展需要“三驾马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有很重要的一块就是商业地产，扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。

　　虽然商业地产市场目前在宏观环境下也受到了一定的影响。但与住宅市场不同，商业地产长期发展更多地是依赖经济的繁荣程度。万达集团董事长王健林回答媒体提问时曾说：万达选择进军商业地产的一个主要原因就在于商业地产抗经济危机干扰能力较强。

　　商业地产迎来最佳介入时机

　　日前，香港地产大鳄李嘉诚在接连抛售数栋位于上海黄金宝地的商业物业之后，于近日决意逆市启动内地最大的商业地产项目——上海真如城市副中心项目。李嘉诚这个“风向标”转向“多方”，无疑鼓舞了市场上更多的资金将筹码压在商业地产身上。李嘉诚的逆市出手也刺激了内地房产商的胃口，越来越多的内地房企选择将投资比例倾向于商业地产。

　　宏观调控的大方向导致内地的住宅房价不可能再继续提得很高。而商业地产是近几年才新兴起的投资领域，可提升运作的空间很大。目前，内地住宅地产的投资回报率大概为3%～5%，而商业地产的回报率则有6%～8%。对于资金链相对宽松的开发商来说，在住宅市场前景不确定的情况下，直接开发或者向因资金紧缺而出让地产套现的卖家收购商业地产,可说是必然选择之一。因此，在房地产板块整体回暖的大背景下，商业地产以其基本面良好的防御性，更显突出的优势，迎来了最佳介入时机。

　　从宏观市场来看，商业地产的发展环境没有重大不利；从微观市场来看，商业地产具备诸多利好因素：

　　1）政府拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。零售业以及商业地产有很好的发展前景。

　　2）基本消费需求在增长。以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型综合超市受金融危机影响最低。商业地产的下游商家，连锁零售、餐饮业仍然保持向内地城市高速发展的态势。政府倡导的文化、旅游、商务产业也在催生新的需求。

　　3）由于稀缺的商业物业抗跌性非常强，资金充足的机构和企业会适时抄底购买。当股市和其他投资产品不同程度处于震荡或低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，以及利用商铺等进行经营活动仍会有超过其他投资产品的回报空间。

　　4）“国十条”政策放开了信贷额度，给商业地产提供了融资平台，尤其是融资和配套资金开限了，商业地产在2009年第一季度换了口气。

　　5）“城市化”进程加快，促进商业发展。随着国家扩大内需政策的实施，通过城市基础工程的建设和新区的发展，商业的需求也会增加，商业拓展会出现多中心和差异化的局面。

　　受到城市化进程加快因素的驱动，2009年中国二、三线城市的规模和城市建设普遍面临升级的需求，商业地产规模会进入一个放量扩展的阶段，层次化、多元化的消费需求也将直接推进商业地产的发展。

　　金融危机催生新型商业业态

　　纵观历史上几次重大的金融经济危机，每次出现之后都会带来新的商业业态的诞生。专业店、大卖场、百货，甚至是最近在国内比较流行的奥特来斯、生活情景中心（LIFE STYLE CENTRE）……目前一些商业地产业界精英，正着手打造更加符合市场需求的新型业态，也就是我们常说的“服务型商业地产模式”。过去那种只管建设不研究商业发展变化的商业地产不再受到认可，开发商也必然向着专业化操作模式发展。

　　商业地产行业的竞争更多地从开发转向招商竞争，单纯依靠炒作概念的商业地产项目出现较大的招商压力。2009年行业的竞争将是全方位的，从选址到设计，从招商到营运，从资本到品牌——这或许是中国商业地产迎来行业拐点的信号，行业门槛的提高将让目前粗放式开发和经营商业地产进入细分市场的运营时代。

　　中国中产阶层的兴起，引发消费结构的变化，2009年会带来商业地产质的提升，并且打破传统的商业模式。随着消费升级，商业地产的供应也要升级。业态类别会更加多元化、个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将成为发展重点。

　　根据中国很多城市目前的发展现状和未来的发展潜力，确定了许多的区域商业中心和区域商业副中心。这些规划中或者已在建设发展的区域商业，会逐步向“多心多点”的格局转变，区域化消费将成为主流，无疑将是2009年中国城市走向多商圈的标志，必定拉动商业地产的发展。

　　商业地产在经济危机下，只有在模式上创新，逆流而上，迈入运营时代，未来才能稳步发展。

　　在接受金融危机的洗礼后，商业地产将成为地产界领军型商品，充分体现出其经营价值，为开发商和商家实现丰厚的利润。