石家庄商业地产:单一商圈发展为多核心商业带
省会商业地产目前存在哪些问题？市场需求到底怎么样？商圈发展模式有何变化？根据石家庄市房协近日发布的《镜像：城市需求——2009石家庄房地产需求蓝皮书》调查结果，省会的商业地产目前呈现以下几个特点：
城市改造促使门店租金上涨
城市拆违改造使得城市商业存量迅速下降，而市场供应又无法在短期内填补上来，受供求关系影响，商业门店租金呈现不断上涨趋势。
据调查得知，自拆违活动以来，大量沿街商业都被拆除，致使部分区域内商业门面十分紧俏，有87%的商业门面都存在着租金上涨的事实，涨幅大部分都在5-10%，且仍有较大可能继续上涨。另有30%的被拆迁商户因短期内无法找到合适的经营场所而被迫歇业和转行。
单一商圈发展为多核心商业带
随着“火车站南迁”和“三年大变样”进程，省会商业总体布局将发生根本性变化，由以往单一的中山路商圈发展出多个核心商业带。而城区内综合性商圈配合上连锁式社区商业，将是未来石家庄商圈的主要发展模式。
据调查得知，84%以上的被调查者对“三年大变样及火车站南迁”持积极肯定态度，并坚信这些城市发展进程会对省会商业市场格局产生根本性变革。而城市商业副中心的多点布局，将会有力的补充城市单核商圈的缺陷。另有35%的被调查者对省会社区商业的发展预期持乐观态度，这与省会居民生活水平及消费能力不断提高有直接关联。
门店、底商、中小面积受欢迎
商业市场需求与供应存在一定矛盾，中小套型铺面供应稀缺、大面积套型商铺供应较多。整个商业市场正处于逐步淘汰和升级的历史进程。
在产品类型上，较受欢迎的是沿街门脸，占总体的50%；其次为专业性市场商铺，占总体的33%；对社区商铺的接受率为3%。58.82%的受访者选择一层底商，而两层往往适用于餐饮、装饰材料和电器等需要面积较大的行业。其中两层的比重占到19.61%，3-4层整体商业占到10.78%，百货或市场柜台占到9.80%。
商业面积需求主要集中在20-40m2和60-100m2之间，分别占总体的21.70%和26.42%以上；其中对100-200m2的需求较高，占总体的20.75%；其次为40-60m2和20m2以下，分别占总体的13.21%和12.26%；200m2以上的大户型的需求率为5.66%。
店面流转效率受限制
商业地产的流通环节还处于初级阶段，存量房市场因信息服务的局限而交易不够活跃，新房市场占总交易量的80%以上。
调查报告指出，相对成熟活跃的市场交易机制及信息资源共享，对整个城市的商业价值最大化有着十分重要的意义。而目前省会的商业产品流通交易还十分初级和单一，缺少活力。有65%的被调查者认为目前商业存量市场的流通性还不够，供求信息交流与传递之间存在一定功能性障碍，这已经明显影响到了商业店面交易流转的效率。
新老业态承接要重视
商业地产在变迁过程中，既要重视商业业态的升级发展，也不能忽视原有业态的承接。 许多地段的商业升级是以牺牲原有商业资源为代价的，这将在短期内形成商业功能的部分真空，比如说消费人群的消费习惯，是在短期内无法改变的。
调查报告指出，在商业升级的同时，一定要高度重视原有商业业态的功能衔接和延续，这样才能避免和减少升级建设中的资源损耗及浪费。调查中得知，有56%的被调查者认为商业拆迁改造给他们早已形成的消费习惯带来了较大不适应性，突出表现在生活配套功能的部分缺失，如菜市场、小型餐饮、杂货店等。
商业地产需求将快速增长
省会商业的自用群体比重较高，投资比重潜力巨大。而目前正值省会进入升级改造的高峰阶段，商业店面的投资需求将会出现一个快速增长的过程。
本次调查显示，潜在客户群置业目的主要表现为“自用”，占总体的71.03%；其次表现为“均可”，占15.89%；购房主要目的作为“短期投资、转让获利”的潜在群体占总体的10.28%；“长期持有、收取租金”的仅占2.80%。通过这次城市改造，大量临街商业门店被拆迁，商业租金快速提升，这都会极大刺激和增大商业门店投资人群的需求。
夜经济发展潜力巨大
业态的更新升级及夜经济的挖掘将成为省会未来商业市场发展的重点方向。相比国内一线城市，省会的商业业态仍存在巨大的发展升级潜力，尤其是夜经济发展较慢，这已经开始限制和制约商业市场的进一步加速发展，是下阶段商业市场发展的主要方向。
调查得知，89%的被调查者对省会的夜经济都抱有很大的期待，该部分消费需求的年龄层次普遍较低，30岁以下人群为绝对主流。
专业市场布局需调整
省会的专业市场仍有巨大的发展潜力，一些商品交易卖场分布比较分散，需要进一步总体布局发展。
调查报告指出，考虑到省会南三条市场、新华集贸等批发市场对城市中心商业布局形成一定空间限制，而且城市中心的区位也不适合大型批发市场的选址，同时也是商业黄金地段价值的局限。经综合考虑后，建议相关部门考虑将这些批发市场迁移至同行政区域内的二环以外，在实现城市商业布局的进一步优化的同时，也兼顾到现行政单位的经济利益，实现发展共赢。
在调查过程中，有73%的被调查者认为城市中心区域布局批发市场是很不合理、必需迁移；而另有15%的被调查者认为虽不合理，但因多种因素很难实现迁移。