成长型企业选址报道之CBD

 
 CBD放量出现高峰

    目前的CBD区域无疑正处于写字楼放量的供应高峰期，很多业内人士对此表示了不同程度的担忧，但是这种担忧只是站在开发商的角度上来说的，对于想在CBD安家的企业，尤其是成长中的中小企业来说，更多的写字楼以及多层次的产品投向市场意味着办公物业的更多的选择，而不必像以前一样只能看着稀有的如国贸、嘉里中心这几个顶端物业望洋兴叹，最终只能选择商住楼。同时，大量的写字楼短时间内投向市场，根据经济学的供需定律，办公物业的租金及售价必然会相应下调，这对于成长中的中小企业来说同样也是一个利好消息。

租金小幅下滑

    据统计，目前北京CBD区域内由于空置率上升，写字楼租金下降了1.37%。甲级写字楼加权租金从26.23美元/平方米/月（含物业管理费）下降到23.64美元/平方米/月（含物业管理费）。根据北京中原市场研究部连续一年的监测显示，尽管变化幅度不大,但CBD写字楼市场租金总体呈下降趋势。

挑战租金底线

    与嘉里中心一街之隔的诺安大厦已在网络广告上打出“挑战CBD写字楼租金底线”的口号，报价为4元/天/平方米，成交价相信应该低于这个数字。总建筑面积13000平方米，1~3层底商每层为764.56平米。4~13层写字间每层为892平米。每层120~892平方米自由分割，在CBD核心区这样的价位比较适合正处于发展期又离不开CBD的中小企业。不足之处在于目前诺安大厦车位只有70个，这显然远远无法满足需求。

    租金水平与区位都同诺安相差不远的还有数码01大厦，总建筑面积3万平方米，户型共有7种，最小面积90平方米，最大524平方米，各户型间可自由分割组合，可根据不同的需要进行选择。并且GM办公间有独立的卫生间，员工办公空间也拥有独立卫生间及茶水间，不但具有良好的私密性，而且更符合现代办公生活方式的特殊要求。地下、地上共有380个车位。

纯写字楼or商务公寓？

    CBD目前投入市场和即将投入市场的写字楼大致可分为两类：一类是以写字楼立项的纯写字楼，一类是以住宅立项的商住写字楼。这些项目中，有些是只有纯写字楼供应，如通用国际中心、中环世贸、富尔大厦等；也有部分项目既有纯写字楼供应，也有以办公为主要使用目的的商住公寓式写字楼供应，如建外SOHO、SOHO尚都、万达广场等。

纯写字楼代表

    已经于去年5月份入住的富尔大厦是相对有实力的中小企业的一个不错选择，项目位于CBD核心区，紧邻三环，并且可由楼内直接进入未来开通的10号地铁线，保证交通的通畅和出行的便利。同时由国贸物业全程服务，可以保证企业入住后享有高品质的物业服务。目前报价为22美元/平方米/月。

商务公寓代表

    万达广场一期公寓项目已经于2005年年底入住，二期写字楼也计划将于今年推出。一期商务港户型：东区60～220平米小面积商务单元，西区300～700及1200平米整层商务空间。商务港东区小面积商务单元内部可随需要进行合并重组，适合中小型咨询、广告、经纪及服务类公司使用。西区为300～700及1200平米整层商务大开间，为纯写字楼式的可自由拆分的纯商务办公空间，是适合中小型企业的中坚商务力量在CBD拥有整层办公空间的最佳商务领地。租金报价12~15美元/月/平方米。

    潘石屹的作品建外SOHO虽然因为项目的定位曾遭到非议，但是毫无疑问，老潘的建外SOHO是CBD区域里中小企业比较青睐的地方，凭借着灵活的办公空间、相对低廉的租金，使建外SOHO成为了CBD中小企业的聚集地。公寓部分面积从96到393平米，租金报价为 10~13美元/月/平方米；写字楼开间为130~650 平方米，租金报价20美元/月/平方米。