珠江新城：中小面积写字楼未来大有“钱途”

　　甲级写字楼“回暖”带动中小写字楼

　　与住宅市场的畅旺不同，今年前几个月，广州写字楼市场并未出现“小阳春”，仲量联行发布的第一季度报告显示，广州甲级写字楼成交量不足2500平方米，环比下降达82%，这是自2005年首季以来的新低。来自高力国际的统计数据则显示，第一季度广州市写字楼市场整体空置率已达23.61%。

　　进入5月份，销售势头终于开始好转，在政策放松、信贷放宽的累积效应下，再加上广州住宅市场连续5个月的回暖的推动，投资客的置业意愿再次复苏。据中立地产写字楼代理公司监测的数据显示，以珠江新城为首的广州写字楼市场已经走出低迷，如富力盈泰广场、威尔斯等，最近一个月去货速度快了很多。相比3月份，销售速度提高了6－7倍，价格也稳中有升，涨价幅度达到5％－10％。“尤其是一些自用型买家开始出手，他们都觉得市场已经见底，应该出手入点货了，买下来总好过租。”中立地产写字楼代理公司总经理文志坚介绍说，市场对写字楼投资偏好的回归，也直接带动了中小面积的写字楼的热销。

　　100多平方米写字楼受创业型公司青睐

　　记者在宣称售价9800元/平方米的商务中心碰到一位从湖南到广州开办律师事务所的龙先生，他刚下了订金买下一套120平方米的办公单位。龙先生称，现在买写字楼主要是考虑总价，自己只有100万元多一点的预算，那些甲级写字楼虽然气派，问题是自己现在还没赚到那么多钱。他又说：“钱虽不多，但买的位置也不能太差，否则，客户会觉得你的事务所没实力。”

　　据销售人员介绍，像龙先生这样的创业型买家，在他们楼盘占了绝大部分。且以公司自用为主，行业都不大相同，中型事业单位、律师楼、IT等中小类型企业居多，以民营的为主，这部分买家出手都很快，10个客人中有六七人能马上就作出决策，由于该写字楼的结构特殊，好的单位与差的单位有比较大的差距，客人要的都是较好的单位，“除了要求广告上所宣称的本月购买9.7折的优惠，几乎没有客人要讲价。”据称，买家们最重视的是得到实惠，该写字楼的管理费是8元/平方米，是市内很多写字楼收费标准的30%，而停车位的租金只需400元/月，只有一般写字楼收费标准的22%。当然，便宜的同时也不能太粗制滥造，市场上在售的写字楼一般为毛坯交楼标准，而该写字楼的交楼标准还包括全套空调、消防、强弱电设备、地毯、合金玻璃门等，这些也是打动客户的重要卖点。

　　开发商珠江新城寻地建商务办公型产品

　　“现在很多开发商看中了中小面积写字楼的巨大需求，都正在珠江新城寻地准备建一些100－200平方米户型的商务办公型写字楼产品。”文志坚透露，最近珠江新城在停了很久之后，终于放出了一块商业用地，地价只有3500/平方米的低水平，但限制条件很多，一般的开发商是吃不到这块“肉”的。珠江新城现已经没什么地了，怎么办？办法总是有的，可以通过转型、通过改变用地规划来实现，比如原来是准备建甲级写字楼的，现在可以变更为做中小面积的产品。建造成本又不用甲级写字楼那么高，不用太豪华，停车场可以建得小一点，利润比甲级写字楼还划算。

　　有专业人士指出，现在广州的甲级写字楼空置率这么高，不见得都卖得起价，而且市场狭窄，用户很有限。最近不少发展商对中小面积的写字楼产生了投资兴趣，不单是因为处在金融危机时期，文志坚断言，在珠江新城，中小面积写字楼在任何时候都不愁市场的。