深圳写字楼供应加大 市场面临持续压力

　　进入2009年，在全球经济危机的影响下，深圳写字楼市场延续上年末的低迷表现，高端物业租赁成交进一步减少。企业经营环境的恶化导致全市甲级写字楼需求减弱，本季度全市甲级写字楼吸纳量罕有地降为负数，为-15,174平方米。与此同时，尽管年初市场上并没有新增甲级写字楼入伙，但全市甲级写字楼的空置率却由上季度的10.4%进一步上升至11.4%。

　　由于经济增长明显放缓，金融服务及其关联行业、出口贸易、国际物流、生产型企业的前景仍然不容乐观，一些企业出于控制成本的考虑搁置此前的搬迁计划，改而在原址短期续租，另外也有部分受影响较大的企业缩减租赁面积或从甲级写字楼搬出以节省办公成本。高新技术行业虽然受到的影响相对较小，但对扩张依然维持谨慎的态度。市场需求的萎缩以及富余的供应量，促使全市甲级写字楼的租金下滑至每平方米130.9元，较上季度下降6.5%，其中福田区的租金再下降7.3%至每平方米133.3元，罗湖区和南山区的租金亦录得5%左右的下滑，分别下降至每平方米137.5元和每平方米106.1元。

　　配套成熟的传统甲级写字楼抗风险能力较强，租金稳定在一定区间内，空置率仅温和上升。而新推出的项目则出现消化速度慢、空置率较高的情况。在租赁进展缓慢的情况下，为了提高入驻率，部分新近落成仍在招租的写字楼项目开始采取灵活的租赁策略，为客户提供更多的优惠，如给予一定的租金折扣或适当延长免租期。

　　价格调整明显，买卖交易谨慎

　　楼市的利好政策并没有惠及写字楼市场，本季度写字楼销售市场依然表现平淡。不少写字楼物业调整后的价格对买家构成一定的吸引力，但经济前景的不确定使得大部分关注市场的买家保持谨慎态度，成交量依然未见增长。此前入市的写字楼项目尽管已经对价格进行了调整，但依然面对销售进展缓慢的局面。

　　二手市场方面，在写字楼售价不如预期的情况下，资金充裕的卖家多数选择继续持有物业，市场放盘量未见明显增长，但有迫于资金压力的业主为吸引买家选择调低售价以加速成交。

　　租售供应加大，市场面临持续压力

　　作为反映经济发展的晴雨表，未来写字楼市场的走向将继续受宏观环境的影响。预计在市场观望气氛依然浓厚的情况下，2009年租赁市场的吸纳能力在短期内仍存在增长阻力。并且，在市场存量空置面积和时代科技大厦、港中旅大厦、盛唐商务大厦、国际西岸商务大厦等新增供应被缓慢消化的同时，2009年写字楼物业的租金仍将面临下调压力。

　　结合目前项目开发进展来看，高品质写字楼预计还将在未来两三年内将形成集中供应。卓越世纪中心、皇岗商务中心、东海商务中心、NEO企业大道、创建大厦及天利广场二期等多个项目目前施工进展顺利；另外，近期出台的金融政策为改善金融企业的资金现状提供利好，招商证券大厦和华安保险总部大厦均于2月奠基动工，相信将进一步巩固福田中心区金融中心的地位，而写字楼市场集中供应带来的压力也将持续。

　　买卖市场方面，卓越世纪城、NEO企业大道、创建大厦等写字楼项目都将在年内开盘发售，预计超过20万的供应将给市场造成较大压力。而开发商则有望以贴近市场的务实定价来拉动市场需求，进而一定程度的活跃市场成交。