2000万贷款！7亿项目的最后一根稻草？
银根紧缩下的上海开发商资金链调查
对于那些采用以小博大的资金运作模式的地产项目而言，中央一系列调控政策让看似永续的资金链出现裂缝。
上海，这座曾经房地产涨潮声中处于癫狂的城市，一些开发商的资金链开始了新一轮呻吟，甚或断裂。
资金运作模式：四两拨千斤
对于一些资金短缺的房地产开发商而言，央行进一步抽紧银根无疑是一根绞索。在这条“绞索”下，卫董还在挣扎。
8月28日晚，当他接到上海一名神秘人士要给他提供资金的消息时，声音里没一点喜悦，相反却透着疲惫：“类似的已经接触过数十人，最后都是不了了之。”
卫董是上海一个在建商城项目的董事长，这个商城占地面积500多亩，分两期开发，投资达7亿多元。一期开发200亩，投资3.7亿元，工程竣工时间为今年6月份，土地性质为商业用地。
“今年国庆商城开业不会耽误的。”卫董强调。
在外人看来，这个商城的开发一如既往，半个月前，一期房产已经开始销售。然而，在平静的表面下却隐藏着巨大的资金困局。
回顾整个项目的启动过程，这是个典型的“四两拨千斤”的运作模式，在那个时期，上海的商业地产资金运作大致如此。
2003年，卫董等几人合股进入了房地产行业。几名股东均不属房地产一行，这次隔行进入，一是冲着上海这个国际性的商业平台，二是因为当时上海的房地产市场尚处于癫狂状态，他们打造的是中国某行业最大的商城，集商住于一体。
当时的政策下，他们的自有资金不到20%，拿到土地开发权后，将土地抵押给银行，贷得首批启动资金后投入开发一期工程。他们一边筹划工程开发，一边开始招商。在这个过程中，他们寻求的接力资金来自民间，为此，他们当时花费广告宣传费就达500多万元。
于是，大股的资金往往由小股资金汇集而来，因此，招募了一批批“小股东”。他们将产权分割，引入小股东，一般许诺小股东年回报率在10%左右。这批资金募集到位后，用于还贷。
资金链就这样似乎有条不紊地运转着。然而，中央一系列调控政策让看似永续的资金链出现裂缝。
首先是上海本地政策变化。从2004年开始，上海出台政策，商业城产权不许分割出售，也就是说，“小股东”的房产无法办理产权证，而只有使用权。这无疑是当头一棒。另外，2005年上海楼市的调控几乎断绝了开发商此类资金来源，融资渠道仅限中资正规金融机构以及外资。
显然，融资难度进一步加剧。
7亿项目扼喉于2000万银行贷款
当夜晚星空闪烁，商城犹如一座巨大的欧式城堡，卫董感慨万千，“三年见成效，已经三年了，如今却面临资金难题，但是，不管如何，我们是不会放弃这个项目的。”
由于政策与市场因素，失去了小额投资者的拥护，不仅银行还贷有了难度，而且直接影响到二期开发，这又事关土地储备期限问题。
今年第二季度以来，商城已经上了数个银行的黑名单。
卫董说：“这个项目目前的融资难点就在于2005年的下半年，金融政策因素使银行的再贷款掐得很紧。”目前，他们面临银行一年半期的贷款到期，额度2000万元。“7亿的投资，如今被这区区2000万元掐得透不过气。”卫董语气里透着无奈，黑眼圈明显可见。
屋漏偏逢连夜雨
8月，银监会下发54号文，银行再融资，希望几乎等于零。
而在这文件下放之前，这些规定沪上其他的金融机构也在执行中。六七月间，卫董向信托求援，但无果。房地产信托这个融资渠道也基本被堵死。
文件做出最新规定，信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(即“212号文”)有关规定。
三条“铁规”分别是：项目35%资本金到位、“四证”齐全和开发商“二级资质”。
目前，融资资金主要用于银行还贷，卫董希望能得到江浙一带的民间资金援助，而不是上海当地。
资金链断裂：圣力数码广场停业整顿
沪上开发商融资艰难岂止卫董一人。
在这几轮金融政策的调控下，林森的圣力数码广场神话的破灭在业界人士的预料之中。早在初夏时刻，一名上海西部别墅开发商就做过断言：“他撑不过今年夏天。”
果真如此，这个红极一时的商城由于资金运转不起来，已经被停业整顿。
目前，该项目4~5楼由于开设娱乐场所的计划搁浅而空置。商户陆续撤离，1~2层几乎人去楼空，仅有3楼的网吧还在继续营业。
2004年1月，林森赶上了上海楼市的“博傻”时期，隔行进入房地产市场，资本运作模式与卫董雷同，唯一不同的是，他投资的是一幢烂尾楼。
因为大笔举债，最终也没能够盘活这一上海中心区著名的烂尾楼。现在，最好的结果莫过于将1~5层再整体抛售。但这将是一个十分漫长的过程。
林森原本是一位实业家，现在产品已遍布全国并远销欧美。当时，他相中的就是当初名为“国际广场”的5层裙楼。该广场建成9年，因为原开发商欠款，产权方银行和保险公司要将其拍卖。
林森联合三人同盟，以1亿多元价格买断该“烂尾楼”。
据知情人士透露，三人自有资金并不多，他们运作该楼盘的手法如下：通过民间借贷等方式大量举债，将拍卖房款一次性全款付清，拿到了房产证。然后，他们又将房产证抵押，从工商银行、深圳发展银行等银行手中贷款7000多万元，用来返还前面的负债。
资金链卡壳与卫董如出一辙。
同时，“54号文”新规让林森等人的项目资金链运转彻底失去了希望。文件对住房“烂尾”风险着重强调，要求各银行采取措施防范期房抵押贷款一次性交付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。
最终，该项目在上海联合拍卖有限公司挂牌，底价为2.2亿元，其中包括7000万元负债。
(因采访对象要求，文中卫董为化名)