东莞商业有望在三地一体化中新生 商业地产升值
东莞中心区的崛起标志着东莞城市结构与城市形象的提升,在东莞的城市化进程中意义深远。从2003年的雏形初现,到2009年的羽翼丰满,东莞中心区承受了重重考验而茁壮成长。虽然,经济危机的阴影还笼罩着以出口导向型经济模式为主体的珠三角大地,但在深莞惠三市同城发展战略下,东莞中心区又再一次面临重大的历史机遇与挑战。
值得注意的是,深莞惠融合对中心区的影响不应该只是简单的投资客买房买铺,更重要的是,三地同城后,东莞可以借鉴、引用并承接深圳发达的第三产业,届时公司企业总部、知名的商业品牌可陆续通过融合的大舞台走进东莞、走进城中心。
城际交通无缝对接成为中心区发展加速器
在打造“深莞惠1小时生活圈”的规划下,深圳与东莞既有广深铁路、广深高速和莞深高速公路连接,也有正开工建设的广深港客运专线衔接。深惠间的沿海高速公路计划年底前通车,莞惠高速公路建设也全面加速。根据规划,深莞惠之间有7条轨道相接,两个城市间至少有两条轨道沟通。而东莞中心区更是轻轨R1线(接深圳地铁龙华站)与轻轨R2线(接深圳机场)交汇点,将沿线超过12个镇区的客流聚集在中心区。
没有商业的中心区是不完整的。一直以来,中心区商业发展不成熟是人们所诟病的重点。思创动力营销总监卢勇表示,东莞中心区商业一直发展缓慢的原因有两个:“一方面,东莞人的消费习惯是制约东莞商业发展的历史原因。根据2008年的数据,东莞城镇居民人均可支配收入为30275元,位居珠三角主要城市首位。但东莞城镇居民的消费性支出在可支配收入中的占比为76.7%,低于珠三角其他主要城市,东莞城镇居民的消费意愿相对不高。另一方面,中心区商业配套不完善,业态业种不丰富,缺乏聚集人气的主力大商家,是中心区商业举步维艰的现实原因。”卢勇还表示,虽然目前商业人气难聚集,但是深莞惠一体化有望解决这个问题。随着三城一体化后,在商贸往来上,深圳的商业发展潜移默化地将会给城市中心带来新的商家,届时很多深圳商家在看到东莞商业发展的机遇,将会前来东莞设立分店等。
随着轨道交通规划建设的实施,2008年沃尔玛的进驻,中心区商业已经进入快速发展阶段。而2009年,第一国际购物中心引进了吉之岛,真冰滑冰场、影院在一定程度上丰富了中心区的商业业态,中心区商业从一无所有进入一个集娱乐、休闲、消费为一体的商业时代,而随着市政工程的陆续推进,众多政府机构新址相继开发建设,电视中心、工商局,包括已建成的海关、报业大厦在某种意义上将有望取代东城成为全东莞的商业中心。
中心区金融中心功能基本确立
在采访中,金融机构对中心区的热爱是显而易见的,东莞招商银行总部从东城区迁到中心区,而在招行总部进入第一国际之前,东莞农信社总部在2004年就已经扎根在此了。
再看鸿福路一带,在市政府周边的写字楼上都悬挂起大型银行的招牌,各大银行的东莞总部频频扎根中心区,如中信银行、民生银行、上海浦东发展银行等。众多银行的相机加盟,进一步让中心区金融中心的功能基本确立,成就了东莞最核心的商务集群优势。
同时,记者在调查中发现,仅第一国际就有超过1000家企业在此办公,不仅有刚刚进驻的招商银行这种大企业,还有更多发展中的中小企业。多数外地公司在东莞开办分公司和办事处也优先选择中心区。卢勇表示,随着小企业的发展壮大,银行等金融机构针对小企业的发展纷纷制定一些金融服务,众多小企业云集也在一定程度上激发了金融机构扎堆中心区。
预告深圳开发商在东莞城区举足轻重
目前,在中心区以及南城开发的房地产项目中,深圳开发商占有相当比重的份额,商业项目有开发时尚岛引进沃尔玛的深国投、开发尚书银座小户型项目的君豪实业,成熟社区的代表金地格林小城,再往南,在泛中心区的范围,也就是所谓中央生活区,深建、深业、深联、金众纷纷扎根在此。深圳开发商与中心区的渊源自然不言而喻。究竟深圳开发商来东莞开发的脉络如何?他们又适应不适应莞式文化呢?在开发层面,开发一块地,在深圳跟东莞到底有哪些不同呢?开发商又走过哪些弯路?下周的《圈圈深莞惠》将深入探讨。
南城建总部基地将吸引一批企业进驻
写字楼产品或成最大受益者
总部经济究竟会为东莞大道带来怎样的利好呢?一位业内人士用了这样的例证来说明:广州的珠江新城、天河北的发展模式中都隐含着总部经济的概念。2000年天河北芳草园卖5000元/平方米不到,现在二手的都要卖到10000元/平方米。珠江新城早前写字楼租不出去,这几年的租金却节节攀高。
在接受记者采访时,地产人士李建用了这样的字眼来形容总部经济———占地不大,利润却很惊人,如一个300—500平方米的办公室内,可以创造出几个大型工厂都创造不出来的价值。且可以在短时期内聚集一批相当有效的消费群,带动片区经济的整体发展。
建总部基地吸引企业进驻
对上述看法,南城街道党委书记钱超有深切的体会。钱超表示:“很多人质疑南城打造总部基地的构想,认为大型企业不会选择在南城建总部大厦,建设总部基地目的主要是引导一批东莞本地的民营企业进驻,大型外企当然也欢迎。据我所知,有这个需求的企业还是不少的。在深入企业调研时,很多企业都和我们提起,他们现在是租用写字楼办公,已不够用,想建自己的总部大楼；有的企业开始在全国扩张,并准备在国外上市,他们表示只要南城可以建总部大厦就不去广州等一线城市了。其次,通过这个总部基地的打造,可以引导一些本土企业改变观念,进行转型升级。实际上东莞很多企业的资产早超100亿元,但不重视树立公司形象,办公楼还设在工厂里,这肯定不利于公司的长远发展。”
总部经济促中心区楼价升
当前,东莞市中心广场周边已经聚集了第一国际、南峰大厦、汇成大厦、财富广场、中环财富广场、腾龙大厦、金盈大厦、希尔顿广场、南城商务大厦、胜和广场、华凯广场、华凯大厦、中盛大厦等一大批高档写字楼。面对目前民营资本扎堆的情况,南城首先要做的应该是针对“总部基地”概念,对民营资本进行服务、支持和引导工作,从政府角度合理规划和加快引进各种类型的企业总部进驻。对此,南城表示,目前的工作将重点加快东莞大道旁企业总部基地各项手续的办理工作,争取早日动工建设,使之成为南城转型升级的重大战略。
在记者采访中,开发商对南城规划的总部基地概念相当企盼,光大地产乔启军表示,如果总部基地的概念落实,随着一轮大兴土木的建设,房地产行业将成为最直接的受益者,无论写字楼还是商业,或者是住宅,都将在此计划中直接获得收益,总部基地的房地产拉动效应显而易见。
东莞大道总部经济概念的提出,对片区楼市的发展又将带来怎样的利好?“到时东莞大道周边的楼盘身价又要提高一个档次。”一地产业界人士对东莞大道周边地产项目前景看好。沿东莞大道走上一遭,不难发现,目前散落在东莞大道两侧的楼盘,以高素质楼盘居多,多是一些大型的园林社区盘。新世纪豪园、中信凯旋城、金地格林小城、金色华庭、世纪城国际公馆、中信森林湖、百悦尚城、金域中央等,御花苑、映湖山庄也坐落在东莞大道旁。东莞大道同时充当了东莞这两年开发密度最大的区域,两侧正在开发的楼盘就达十几个。
“东莞大道周边的楼盘起点本来就不低,总部经济的概念提出后,更可以借势生威,在原有的基础上更上一层楼。”东莞市新中银花园建造有限公司销售部副经理陈结华在接受记者采访时如是表示。他认为,东莞大道两旁的地产项目,无论是写字楼产品、公寓产品、洋房别墅产品,在总部经济大潮的推动下,将进入更加良性的循环轨道。
写字楼商铺升值空间大
东莞写字楼在遭受了过多诟病后,总部经济概念的提出,为东莞大道周边的写字楼物业赢得了话语权。可以想象的是,一个规划为总部经济的片区,其今后在商业项目上必然有更大的投入。在接受记者采访时,一些地产业界人士表示,一旦东莞大道总部经济的构想付诸实施,商业地块的批建数量应该会大于住宅项目。这一政策决定东莞大道今后将沿着一条商业发展为主的脉络前行,届时写字楼产品将是其中最大的受益者。
总部经济构建需要办公场所的支撑。目前,东莞大道沿线的写字楼产品并不多,除第一国际外,还有一个在建的写字楼项目———昌盛大厦。记者了解到,在东莞现状并不乐观的写字楼租赁市场上,第一国际的写字楼出租率一直在同类产品中居于前列,租金收入也略高于同类产品,平均租赁价格达到35元/平方米·月。伴随着今后写字楼产品大兴土木,将为早期写字楼预埋下更多的升值空间,东莞大道的写字楼已经步入了升值的快车道。
不仅是写字楼,鸿福商圈也将凭借其独特的区域优势和优越的投资环境���速发展壮大,沃尔玛、海雅百货、时尚岛、苏宁电器、国美电器、时尚电器、麦当劳、肯德基、星巴克、必胜客等一大批知名品牌纷纷登陆其中,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、汇丰银行、兴业银行、民生银行、浦东发展银行、友邦保险、平安保险等诸多金融机构东莞总部齐聚。在目前较旺的商家中不乏深圳商家或者本部在深圳的商家。地理优势对商业的发展带来显而易见的优势。在采访中,深圳餐饮企业一商家杨先生坦言,目前他们在深圳已经有多家连锁,为了扩张,本来想在深圳较偏远的区域开店,像龙华或者龙岗,但经过到东莞考察,开车才45分钟就到了城中心,一点都不远,算了一下成本,索性在东莞开分店。
目前,虽然东莞的商业一直很难有一个大型、集中的商家出现,但是随着深莞惠同城的进一步发展,深圳的商家在东莞开分店的将会越来越多。
南城街道党委书记钱超曾表示:“东莞现有的一些商城做不旺,主要是因为它们是专业的房地产开发,而非商城运作,在商城的空间布局、车位设置等方面不是很合理,导致很多商城没法做旺。但东莞肯定需要一个国际化的商业中心,东莞有这个消费能力。所以,我们在开发鸿福商圈时,要引进国内外知名的开发商来做,避免做不旺。像香港、深圳某知名开发商,无论在世界哪个城市开发一个商城,起码有4000家品牌店追着要进驻,我们就要引进这样的开发商。”