天津商业地产:社区商铺受青睐 何种业态最热门？
小冠和小娅是一对“80后”的孪生兄妹，2009年新年刚过，两个人就纷纷辞去了工作，惹得父母双双动怒，老人愤慨之于表示不解，“人家这时候都玩命抢工作，你们倒好，说不干就不干了”。面对老人们的质疑，小冠和小娅没有解释太多，虽说工作没有了，可兄妹俩在家的时间反而比以前还短了，常常一同早出晚归，父母觉得纳闷，这兄妹俩平时为了一点小事就能唇枪舌战一番，如今怎么又好起来了？就在夫妻二人准备找儿女彻底长谈一次的时候，兄妹俩告诉老两口一个消息：他们在某一新住宅区的店就要开张了。
数月过去，看着小冠兄妹的生意越来越红火，原本还担心“孩子没做过生意，会不会赔本”的母亲再也不缠着老伴整天算自己有多少家底了。回想当初的“冒险”，小娅对记者说，“我哥以前是在投资机构做顾问，在这方面，我绝对信任他的眼光，选择在市场低位时出手虽然有风险，但最后的事实证明，事物表象之下，往往别有洞天。我们的店没有选择开在传统商圈，而是落地在城市周边，主要出于几点考虑，首先是租金与回报，传统商圈因为相对成熟，所以租金很高，即使回报与其成正比，但前期投入也需要较长时间才能回笼；二来，成熟商圈无论是经营模式、目标客群，还是门店流量、商业定位，大多已经成型，而城市周边一些正在起步阶段的商圈则不一样，因为存在大量市场空白，所以拥有更多发展创新的淘金机遇，经营模式也更灵活，何况我们的店是与老百姓日常生活消费息息相关的，这些区域的配套往往还不够完善，供小于求，所以，我们才果断做出了决定。”
不难发现一些精明的投资者正在从金融危机的“蝴蝶效应”中寻求突围点。
新兴板块商铺成“香饽饽”
当城市开发速度日渐加快，大规模住宅区开始向城市边缘扩张的时候，商业配套的相对匮乏也令很多人感到了不便。而社区商铺的出现，成为支撑社区居民日常消费的主要力量。
以天津为例，近几年，东丽、西青、津南等区域内的住宅化程度日益增加，中北镇、张家窝、团泊新城等板块内不断涌现出许多大型居住项目，如金厦水语花城、大地十二城、社会山等，这些楼盘与该区域内的商业地产发展形成了一种连带模式。随着商业投资氛围越来越浓厚，卫星城的消费功能逐渐凸显，形成固定的圈层消费模式。 据有关人士透露，在本市部分地区，一些大型成熟社区商铺的租金已经从2004年的每平方米50元至70元涨到每平方米250元至400元，不到5年时间里就上涨了5倍至8倍。从盈利额度来看，这些社区连锁店的毛利润可以达到14%以上，商家们之所以不约而同地将目光放到了市场还未饱和的社区连锁店，就是看中了社区巨大的固定购买力。专家预测，随着众多住宅小区拔地而起，未来5年至10年，社区商业将是一个投资方向。
最近，某专业机构就“社区商业服务便利需求”话题对本市部分小区进行了问卷调查，调查显示：社区在购买商品、餐饮消费和生活服务等方面均有很大的发展空间。69.6%的人要求在社区中配备健身场所，而娱乐场所（38.2%）、花店（10.45%）和音像店（8.77%）也有不少支持者。41.1%的人需要大众餐馆，以全部受访居民家庭为总体计算，平均每个居民家庭每月在外就餐6.7次。另外，38.5%的人需要早餐服务。希望在小区内建立茶室、蛋糕店、面包房的居民也较多，占31.2%。网上购物被40.91%的市民提出，尤其是在网络普及程度较高的小区，尽快完善支付体系和配送体系非常重要。另外，网上教育和信息咨询也有大量的需求。美发和废旧物品回收在社区的需求量不大，且发展较为成熟，分别有64.53%和69.84%的居民表示这两种服务可以在小区范围内满足。除去可通过其他渠道获得满足的居民外，表示无法满足的居民比例只占5.85%和3.66%。居民需求较小的有：请保姆、雇小时工和请家教，但这3个项目也分别有6%左右的家庭表示需要。
从以上调查可以看出，餐饮、购物、休闲娱乐将是社区商业发展的重点，越来越多的人开始看到如此巨大的商机与低成本、高回报的投资价值，纷纷试水社区商业。
金点子：解读社区商业热门业态
小区里商业网点处处开花，一来方便了居民的生活，二来也为商家提供了赚钱的机会。近年来，天津推出的许多住宅项目，都不同程度地规划出一定面积的商铺作为社区商业配套，比如大梅江地区的津典时代，老城厢里的富力·星光大道；地处海河第六节点的天津湾中环广场；后广场附近的新天地beginning等。在某大型社区内经营一间婴幼儿用品店的小唐说，她的生意没有受到太大冲击，仍能月进数千。她的心得是：“船小好调头”，两三万元便可以开门做生意；而且社区里的孩子多，她的店铺虽小，但是拐个弯就是社区医院，这一带的小孩子经常会来打疫苗，家长们路过就会留意到，顺便给孩子买上一两件衣服。几万平方米甚至十几万平方米的社区商业配套，似乎意味着商机无限。但这块“奶酪”怎么动？多数投资者心里没底。
据了解，目前社区中较为热门的商铺类型主要有生活百货（如超市、便利店）、修理、餐饮、美容美发、家政服务、购物（如服装店、鲜花店）等，此外，书店、母婴用品专卖店、儿童用品、健康医疗产业（如口腔诊所、药房、健身中心、心理咨询）也受到普遍关注。对此，业内人士预测，今年社区商铺发展将主要在百货、餐饮、儿童市场上继续精耕细作。其中，专家更认为，社区商业中，餐饮业的手脚尚未施展。尽管过吉祥馄饨、放心早餐等连锁餐饮已经普及。传统意义上的酒家餐馆，在社区中也小有规模，但天津的餐饮市场除大众消费类别外，经营范围有待进一步创新与提升，如私房菜、特色料理、养生食疗等，都有可能从商业中心转战高端社区。
为此，本报特别走访了本市部分楼盘，归纳总结出以下几个较易在社区商业淘金中取胜的类型：
1、便民超市、便利店
经营提醒：社区超市以销售居民生活所需的生鲜食品、粮油和日用品为主，其便民的特点而受到居民的喜爱。
建议：社区超市应小而灵活，与大型超市形成互补，可以利用自身特点，结合居民消费习惯和需求，时刻注意货物的更新。如果条件允许，可增加配送等增值服务。
2、美容美发
经营提醒：雅静环境比较适合美容店发展，但竞争更激烈。
建议：价格应尽量透明化，另外，除了过硬的专业技能外，服务一定要细腻，仪器可以不是最先进的，产品可以不是最昂贵的，甚至技术都不是最一流的，但服务一定要是最可心的，要给人以“回家一般”的感受。因为对社区美容店来说，口碑效应是最制胜法宝。
3、洗衣、干洗
经营提醒：抓住客源稳定优势，在服务上下功夫。
建议：社区相对封闭的特点，决定了市场容量不会太大，在社区做生意更要注意差异性经营，避免恶意竞争。
4、孕婴用品
经营提醒：产品质量一定要把好关，因为你的服务对象是很脆弱、娇嫩的群体。
建议：不光是社区内，近年来整个婴幼儿市场的生意都蒸蒸日上。如果要在社区里开婴幼儿用品店一定要摸清门道，并有针对性地进货。
5、托老所、老年休闲娱乐
经营提醒： 在膳食搭配、营养卫生、家用医疗、护理服务、心里指导等方面需要很强的专业性。
建议：如果没有经过事先规划，一定要谨慎而为，经营中稍有疏忽，都可能引起事故或纠纷。设计服务内容时，必须量身定制适合老年人群的消遣、休闲和娱乐模式，不能盲目跟从社会上的大众休闲娱乐消费主流。在日常服务上细致、耐心。
除以上几种颇具前景的社区商业类型外，专家认为，围绕社区服务业的发展前景极为广阔，未来市场，社区商业的业态将越来越丰富，包括高级家政服务、理财顾问等服务项目都将逐步被引进社区。