商业地产城市版图烽烟四起 “战国时代”来临？

   商业地产在沈阳的城市版图上已经烽烟四起，一个商业地产的战国时代已经来临。但是，什么是商业地产？恐怕很少有人能够脱口而出。对大多数人来说，商场、商铺、MALL，步行街之类的购物中心都是商业地产。其实，商业地产依托的应该是一个泛商业的概念，简单定义：用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产，我们完全没有必要把它再细分。对投资者来说，了解并投资一个有着高回报率的项目才是重点。今年的沈阳市场上，复合型业态的商业地产项目百花齐放，各类产品名词令人眼花缭乱。我们从市场上现有的主要产品类型出发，以点带面，为广大投资者做一个简单指南。
 　　商铺：一铺养三代

　　国内早有“一铺养三代”的名言，可见商铺的含金量之高。精明的温州人最喜欢投资的产品，除了公寓就属商铺了。沈阳人更喜欢叫床子、摊位，沈阳最早的五爱市场是典型，沈阳站对面的置力商城、广宜街的普臣商厦、中街的商业城名牌折扣店是今年比较热的几家。对普通投资者来说，主要有产权式商铺、出租型商铺两种。产权式商铺除自己经营外，目前比较流行的是售后反租、售后包租，保证一定的回报率。像置力商城则属于只租不售的类型。

　　写字间：投资者拓荒之地

　　从新基火炬大厦开始，方圆大厦、总统大厦等新型写字楼几乎都成了企业形象的门面代表。写字楼对于大众来说是熟悉的，但对投资者却是陌生的。由于受到商务公寓的竞争影响，沈阳的写字间市场有着巨大的空白，尤其是高档写字间市场上，产品更是凤毛麟角，近乎空白，因而发展空间也更为巨大。当前沈阳市场上开发商都采用了复合业态开发的模式，将写字楼与商务公寓、酒店式公寓、商业百货等共同开发。比如沈阳皇朝万鑫大厦，计划的双塔一座拟建成五星级酒店式公寓，另一座拟建成五星级写字间。青年大街上的领先国际城为公寓、写字间、住宅、酒店等复合型商业地产项目。目前，北站的希尔斯联邦正主推纯甲级写字间产品，是写字楼市场上的热点之一。

　　公寓：商业地产大热门

　　公寓无疑是近年来沈阳市场上的大热门。酒店式公寓、商务公寓、单身公寓、老年公寓……，新名词令人目不暇接。公寓这种以投资为主导，出租自用两相宜的产品几乎囊括了写字间、住宅、酒店的多重优点。对投资者来说，更关心的是购买公寓后投资回报的问题。目前市场上比较流行的是开发商签约包租、回购等形式。领先国际城、希尔斯联邦、汇宝国际公寓、富中U-SHOW一克拉公寓、女人街的富腾国际大厦都有公寓产品。对于购买者，一定要看清公寓项目是偏向居住，还是办公性质。

　　特别pk台：公寓与普通住宅

　　由于目前流行的公寓产品同时具有居住和办公的功能，而普通住宅对我们来说经常也被用于办公，因而公寓和普通住宅很容易混淆。为此，记者特别走访了嘉润·东方香榭里、希尔斯联邦等几个项目，对公寓和普通住宅进行了详细的比较。

　　从使用功能上看，公寓属于过渡产品，具有暂时居住性和工作便利性这种选择趋向，一般公寓项目都位于城市的繁华地段，周边有一个良好的交通网和商务服务氛围。单价高、面积相对小，因此总价不高。普通住宅多是以家庭为单位，强调居住，弱化了商务办公性。两者最大的区别在于服务功能。公寓的优势在于其配套设施、物业水平等具备服务功能的硬件、软件都高于普通住宅。

　　从投资角度上分析，刨除价格因素，二者皆有所长。普通住宅与公寓相比，在水费、电费、电话费、网络费用、物业管理费用上都有一定的优势，比如水费一项，公用为2.6元/立方米，民用为1.9元/立方米，普通住宅的投资成本要少一些。但是，公寓项目由于环境好、物业水平高、服务功能全，更易出租且租金水平更高。如何在投资成本与回报上找到平衡点，就要靠投资者自己的眼光了。

　　目前，在沈阳一环内，并在繁华商业中心旁的纯住宅项目可谓少而又少，多为公寓项目并且商务性质较强。仅有嘉润·东方香榭里、帝王国际花园、盛华苑几家有部分纯住宅产品出售。其中，嘉润·东方香榭里目前推出的面临南京街、紧邻地铁出口的小户型住宅十分抢手。