中资企业活跃 写字楼市场走出谷底

　　自2008年下半年以来，金融危机对上海写字楼市场造成了持续冲击。私人以及机构投资者的投资意愿有所停顿，外资则开始降价抛售在沪高端物业。“然而在刚刚过去的第2季度，我们已经能够看见一些回暖迹象，”DTZ戴德梁行写字楼部董事杨达表示，“供大于求的激烈局面短期内仍无法改变，但是中资企业的活跃将对市场形成支撑。”

　　中资企业积极置业

　　写字楼买卖虽不如住宅市场火爆，近几个月的交投量比起年初却也增色不少。据悉，目前市场上已经涌现了不少整层成交。继3月份陆家嘴集团买下了浦项广场之后，位于上海新闸路乌镇路口的悦达黄浦河滨大厦，近日也被本地投资客以约2.19亿元的总价整栋购买。

　　“买家大多是中资企业，超过八成以自用为主要目的”杨达说，“主要是本土企业一旦有了资金以后，便愿意出手买楼，长远来说买楼的花费比租赁成本要低。”

　　在杨达看来，金融危机对房地产投资市场造成了较大的冲击，私人以及机构投资者的投资意愿有所停顿，一些外资开始降价抛售在沪高端物业。这反而成为了内资进入上海写字楼市场的好机会，目前正有不少买家趁机在上海吸纳。“其实外资企业在中国本来也很少买写字楼自用，毕竟不是在本土，”杨达表示，“而本土企业则无需考虑汇率风险、持有周期等问题，对于回报率也没有很高的要求，只要价格合理，就可能考虑购买。”

　　他还透露，目前的中资买家以江浙一带的企业为主，他们已经入驻上海多年，有一定的基础，希望能够在上海置业，扩大投资。

　　租赁行情亦有新气象

　　在写字楼销售市场有所起色的同时，租赁市场也并非停滞不前。竹园地区的优质写字楼，去年开盘以来已经租出80%的面积;而花木地区的一些楼盘近期则有相当可观的看房量，意向租客大量涌现。

　　杨达认为，目前一些凸显的高空置率数据并不能反映市场实际的去化情况。如南京西路CBD的空置率，只是因为有新项目推盘上市才被推升至13%。在暂无新增供应量的徐家汇、淮海路等地区，空置率依旧在低位持稳。

　　“即便是在金融危机爆发之后开盘的写字楼，只要开发商愿意面对现实，对租金做适当的调整，租赁情况就不会过于艰难，”杨达表示。他指出，香港开发商历经多次金融危机，通常能够快速调整租赁策略。以应对低迷市场。“如果开发商坚持维持原有的租金水平，租赁情况恐怕不会理想”。

　　未来几年料将维持现状

　　然而，市场的活跃虽然推高并持稳了入住率，却很难再为租金水平推波助澜。实际上，来自戴德梁行的统计数据显示，未来租金的依旧面临很大压力。去年上海甲级办公楼的总供给量约100万平方米，该数据是2005-2007年年均供给量的2-3倍，2009年的上海写字楼新增供应预计将超过70万平方米，包括静安寺的会德丰广场、陆家嘴的上海国金中心、南京路上的恒基项目等，持续的高供应量将会增加市场修复供应过剩现况的难度。

　　“尽管宏观经济不会像过去两年那样经历大风大浪，但是企业的反应会相对滞后，不会马上大量租入写字楼”，杨达预测，“租金因此仍会在低位徘徊一段时间。”

　　他还进一步指出，租金的走势也将影响写字楼市场的租客格局。“一旦租金上扬，外资会重新占据很大比例，”他说，“如今次中心的写字楼也已经具备很高的品质，当核心CBD不再具备价格吸引力的时候，一些中小民营企业会选择外迁。”

　　不过，直至2012年，每年的写字楼新增供应量都在60-80万平方米的高位，激烈的出租竞争会持续好几年，而写字楼市场也将在未来很长的一段时间内维持现有格局。