广州写字楼市场：下半年空置升租价降
预测1
供应放量需求下降，空置压力高
一边是金融危机带来的需求下降，一边是天量建成面积入市——今年下半年，广州市写字楼市场将面临着空置率高企且不断上升的危机。因空置率将超过20%，尽管有国企需求上升等利好，下半年广州写字楼投资市场仍不容乐观，租金下调压力大，专家建议写字楼投资人士应谨慎入市。
空置率高达两成多
受金融危机影响，写字楼今年命运坎坷，高涨的售价与不断走低的租金和走高的空置率，令其面临“叫好不叫座”的尴尬。据高力国际、仲量联行及戴德梁行等中介研究机构数据显示，目前广州市写字楼市场空置率达19.8%-24.4%，已界警戒红线。
高力国际数据显示，虽然今年第二季度，广州写字楼市场受畅旺住宅市场拉动价量齐升，现房销售面积约9万平方米，比上季上升约19.6%；写字楼期楼销售面积为14.43万平方米，比上季上升92.4%;但是供应量和销售的增加并未给写字楼市场带来多少新租客。高力国际的专家指出，虽然第二季度广州甲级写字楼市场因为没有新增供应，净吸纳量因国内需求增加而有所上升，但写字楼整体空置率不容乐观。下半年因为还有大量新增供应出现，该数据正面临上升风险。
后市仍寄望内需
受政府扩大内需刺激，虽然外资企业需求仍萎缩，但国内企业对需求明显增加，令今年第二季度广州写字楼吸纳量相比上季度有明显回升。高力地产有关负责人指出，目前广州写字楼主要客户以国内企业为主，第二季度主要租户有领事馆、国营公共设施、能源等；还有国内企业购买大桩写字楼自用。近段时间以来，金融风暴影响开始减弱，不少国内企业重新考虑业务扩张选址搬迁，明显带动吸纳量上升，表现最明显的是天河区，国内企业一次性租下的办公面积通常都有500-1000平方米。
另一方面，由于全球经济环境不明朗，外资公司扩充意欲不高，部分企业考虑节约租金成本而大迁小，还有些外资企业虽然续租，但已开始缩减租赁面积。未来广州写字楼市场的发展，仍将寄望于国内企业的需求。
下半年空置升租价降
展望2009年下半年，由于全球经济复苏尚未明朗，短期内跨国企业需求复苏可能性低。2009年广州写字楼的新供应又绝大部分集中在下半年，将有近40万平方米位于珠江新城和天河路中央商务区的新项目竣工。数据显示，预计2009年第四季度，仅珠江新城就将有高德置地广场、保利中心、万菱汇和全球通大厦等新项目上市，总量估计近30万平方米。“供应的逐渐增加和需求复苏步伐的缓慢，有可能会将下半年广州写字楼的空置率推高到超过20%，”仲量联行广州商业地产部主管马炜图认为，“下半年租金将会继续下跌，但如果经济能逐渐变好的话，预期租金下降幅度将减缓。”
预测2
售价升租价降，投资回报风险增大
受住宅市场回暖影响，今年第二季度以来，广州写字楼价格也开始明显上升，但受空置率影响租金下调压力仍大。专家提醒，广州写字楼租售价走势倒挂，投资回报风险加大，未来前景不容乐观。
均价接近20000元/m2
来自高力国际的数据显示，随着住宅市场的升温，广州写字楼成交价也开始上扬，第二季度甲级写字楼平均售价约19997元/平方米，比上季上升约12.6%。
因为来自国内企业的购买自用需求不断增多，甲级写字楼大宗成交量上升。如国家开发银行以5亿元买入富力盈泰广场十层办公楼，还有不少乙级写字楼成交也开始活跃。
业主被逼降价求租
尽管写字楼售价上升，但租金压力却让业主头疼，为尽快将物业放租获得回报，一些小业主不惜大幅降低租金标准。如在海珠赤岗某写字楼去年刚落成时租金高达75元/平方米/月，如今开发商持有的物业租金已跌到55元/平方米/月，一些小业主放出的租价甚至更低。
“我们也是没办法，有太多单位没能租出去。”该项目负责人告诉记者，尽管今年5月以来该大楼出租向好，但整体不如预期，为了能成功租出去，除了降价确实也无法可想。“我们项目写字楼受冲击还不算最大的，珠江新城那边降得更厉害。有不少租户正是从那么搬来我们海珠，因为便宜。”
天河租金下调压力最大
高力国际数据显示，目前广州整体租金水平已回落到2007年第一、二季度。以天河区为例，与最高峰时比较，目前租金已下跌约15%。随着金融风暴影响减弱，业主对市场的忧虑也开始逐渐淡化，虽然整体租金仍继续下滑，但跌幅已比上季明显收窄，从第一季度下降8.8%，降到本季度下跌3.1%。
“受出租成交活跃的影响，体育中心和珠江新城的写字楼租金开始止跌回稳。”戴德梁行专家分析表示：“然而，为了提高竞争力，越秀区的小部分物业继续下调物业的租金水平，以保持大厦的入驻率。”展望今年下半年，天河区写字楼因新增供应量巨大，而市场需求预计却未能有太大改观，因此租金下调压力将更大，投资风险更高。