成都写字楼开发缘何热度不减

    市场观察

    本报记者向朝伦专业从事写字楼中介服务的高力国际日前发布报告，截至7月，成都市甲级写字楼市场整体空置率在20%-25%之间，其中人民南路沿线写字楼空置率达20%-30%，据预测，随着下半年写字楼供应猛增，这一路段的写字楼空置率可能会攀升至50%。由于受全球金融危机影响，去年至今，成都写字楼租金价格和销售价格平均降幅达到20%左右。据预测，今年在建和即将开建的写字楼将突破150万平方米，远远超过往年不足100万平方米的开发量。

    成都写字楼空置增加、租金下降，缘何开发速度却不减？

    供大于求租售价格下行

    “前年楼市最红火的时候，在南二环外购买的300平方米甲级写字楼的价格为1.3万多元/平方米，现在周边同样写字楼的价格为1万元/平方米左右，下降了20%。”让成都市民王先生郁闷的是，售价降了不说，出租情况也十分糟糕，今年上半年竟然有几个月没租出去，7月份出租，价格却只有75元/平方米，仅是去、前年乙级中档写字楼的价位。他无奈地说，因为购买的是带中央空调的甲级写字楼，每月每平方米的物管费就高达18元，如此算来，现在的年收益率还不到6%。

    去年以来，成都写字楼出售、租赁价格和交易量普遍出现了不同程度的下滑。一家专业从事写字楼租赁服务的中介机构负责人坦言，去年12月最清淡的时候，同行中大多数都打了“光脚板”，几乎没能成交一笔。据多家房产中介机构调查，由于受汶川特大地震、全球金融危机的双重影响，不但多家跨国公司、国内大公司延迟了进军西部的计划，而且原先入驻甲级写字楼的一些公司也搬了出来，换成地段好、性价比高的乙级写字楼。加之，2008年力宝大厦、国航世纪中心等几个大体量写字楼入市，总体上增大了成都写字楼的空置率，拉低了租金水平。

    “从目前的形势看，写字楼特别是甲级写字楼供过于求已是不争的事实。”高力国际市场调查报告指出，今年二季度，成都市写字楼平均月租金报价约为105元/平方米，平均售价约为11900元/平方米。业内人士分析认为，随着下半年和明年写字楼的持续放量，空置率可能还会增加，投资收益率也会随之下降。

    看好前景开发商布局未来

    市场出口端虽然不理想，但开发商却表现出较高热情。驱车从天府广场顺人民南路而下，新希望大厦、仁恒广场、锦江国际、航天科技大厦4个甲级写字楼正在火热建设中；南延线天府大道的拉德方斯、中国水电大厦、中航城市广场、协慧智谷、中信广场、中天盈项目、中航国际广场、中汇广场2期、希尔顿项目等众多甲级写字楼也在紧锣密鼓施工。业内人士预计，未来两年，这条线上新增供应量就会达到七八十万平方米。

    “商业地产周期长，应该着眼长远，我们对成都写字楼的未来很有信心。”谈及目前大形势下的写字楼开发，四川新希望房产公司总经理曾先生踌躇满志。他认为，中国经济的整体回升和成都上半年GDP的高速增长，将会创造出大量的市场需求，为写字楼产业的长远发展奠定基础。另一位正在鼓楼街开发项目的开发商表示，写字楼升级换代的速度很快，只要产品做得好，就不怕竞争。据她介绍，针对成都写字楼电梯普遍不快的问题，该公司开发的这个写字楼，在500平方米的大堂里，配置了11部极速电梯，很被投资者和商家看好。

    “总体来说，成都写字楼总量并不高，空置率也在可以接受的范围。”在省社科院专家蒋华看来，成都写字楼的根本问题在于分布不均。他举例说，成都写字楼主要分布于人民南路、东大街一线，在成华区和金牛区，要找到像样的甲级写字楼并不容易。他说，恰是分布不均造成了需求的不均以及空置和租售价格的不均，这些区域实际需求量很大，未来也有较大的消化潜力。