金融街写字楼市场 租赁较销售相对活跃

    金融街，作为首都第一个大规模整体定向开发的金融功能区，目前中心区总面积为1.18平方公里，东至太平桥大街，西到西二环，南起复兴门内大街，北抵阜成门内大街，总建筑规模300多万平方米。经过近年发展，该区域已成为对中国金融业最具影响力的综合功能区于CBD、中关村形成三足鼎立的市场格局。尽管此三大商圈从板块理论上各自功能定位和目标客户定位不同，但实际上它们均把金融、电信列入主要客户群体，彼此间相似重叠的关联却是不争的事实。

    近年放量巨大 区域功能优势凸显

    根据专业物业服务机构都市广宇的研究报告显示，金融街写字楼早期曾出现供应断档期，由于当时只建有企业大厦，百盛写字楼，平安大厦，投资广场少数几个项目，此外中国电信与中国移动均属自用的写字楼。故造成供应偏少，吸纳量快，需求市场多的不平衡状态。直至2000年金融街基本处于无房可供的局面，仅存国际企业大厦，通泰大厦的少量现房可供选择。这种状况一直持续至2002年才有所缓解，市场供应开始脱离断档期局面。

    由于受08年奥运会市区内停止施工的规定，金融街所有在建及待建写字楼项目也开始陆续赶工完成，并于2007年投入使用，从此金融街迎来了潜在供应量的巨大释放。据资料显示，在2008年第三季度，丰融国际中心完工并开始入住，摩根斯坦利和中国国际金融公司等顶级投资银行接连入驻；而今年，恒奥中心、金融街中心两个项目面积为50万平方米左右的写字楼也开始吸纳国内外高端商务客户；航宇大厦作为交通银行北京分行的办工地点也将于本季度完工；中国工商银行承租整栋中海地产大厦，面积达到24,700平方米。区域内整体新增量接近170万平方米。短期内如此巨大的放量，使得该区域即将变得更加炙手可热。

    入驻群体以金融机构居多 购租方式以长租、整购为主

   都市广宇表示，金融街的需求客户群体主要是大型国内外金融机构，大型国企，外企集团以及政府的金融管理机构，还并存中国电信和中国移动等电讯科技通讯业龙头。这些客户群对写字楼需求很少有零散租购现象，基本以租期长，金额高交易为主。

    在2008年，中国太平洋保险以近22亿元人民币购买了位于金融街核心区的丰盛大厦；中国光大银行股份有限公司23亿元人民币购买位于金融街的金祺大厦；中国进出口银行租下凯晨世贸广场4.7万平米；摩根士丹利租下丰融国际5000平米。此类大面积租购也为该区域写字楼供应体量的消化起到了助推的作用。在本次的走访中，大部分写字楼都已没有空余面积，满租现象居多。可见，客户对该区域的需求非常旺盛。

    金融街商圈大部分楼盘租金报价约220元/平米/月，但也有少数例外，如英蓝国际金融中心、凯晨世贸广场和丰融国际中心的租价报价分别是350元/平米/月、330元/平米/月、329元/平米/月。由于楼盘设施较新，所以租金价格明显高一个档次。

    由于金融街的写字楼现房中可售面积极少，市场成交并不活跃。而且大部分开发商掌握产权，期望通过租赁持续性盈利。开发商自行展开市场培育，营造楼宇氛围，通过持续有效的经营管理提升商业价值，只租不售的经营模式占据主导地位。以凯晨世贸为例，该大厦初期开盘售价为30000元人民币/平米，短期出售后开发商就不在出售剩余面积，主要以租赁为主。目前该大厦内部衡量市场售价为58000元人民币/平米。在此次调研中，也了解到一些大厦的初期售价；如国际企业大厦的报价为每平米20000元人民币/平方米，投资广场为1980美金/平方米，通泰大厦为2000美金/平方米。

    另外，金融街写字楼的租金和售价同CBD、中关村的物业一样，实际成交价与报价相比仍有一段距离。

    金融街已形成了国际化金融管理中心格局，氛围浓厚，不仅是中资金融机构的聚居地，也吸引了众多外资金融机构进驻该区域，现代化、国际化、规模化的商务特征凸显。

    为促进金融街发展，市发改委等部门联合出台《关于促进首都金融产业发展的意见》。《意见》规定，凡在京注册的金融企业入驻金融街，可享受每平方米1000元人民币的一次性购房补贴或者三年租金补贴。这对看重金融商务办公范围的国内外金融机构和企业来讲，无疑具有很强的吸引力。相对来讲，金融街地区客户群体有稳定的传统行业基础，而此类企业对写字楼的需求也更为稳定，不会因为经济波动而迅速萎缩，造成大宗客户群体的流动性。所以这也为金融街的稳定发展带来了强有力的事实基础。

    但是，由于金融街比邻国家政治区域的特殊地理位置，整体开发规模仍低于CBD区域，CBD一直处于大规模的扩张建设中，聚集行业分类众多；而金融街在行业划分上具有较大的局限性。客户群行业相对较少，对中小型企业的吸引力度较弱。如果能够使各种不同类型的物业开发达到合理的安排，金融街将会是最具竞争力的商务板块。