南京商业地产：商铺营销亟需探索新模式

　　整体销售，面积大、总价高，但利于统一运营；分割销售，总价低，销售快，但无法统一经营。是服从销售，还是服从经营？如何把这对矛盾统一起来？面对这样的困局，昨日，来自房地产界、银行业、法律界人士举行了一场座谈会，共同探索商业地产销售及融资的新思路。

　　据了解，今年南京的商铺销售主要集中在城南、江宁、河西三个区域，成交量比往年有明显的提升。在售商铺一般采取分割销售的模式，最小的铺子面积十几个平方米，大大降低了投资的门槛。南京新城市商业置业有限公司董事长朱献国分析认为，商铺的销售与经营存在一定的矛盾，分割销售，总价不高，投资门槛降低了，但如果开发商卖掉了就不管了，铺子有可能成为死铺。从商铺运营的规律和需求出发，统一经营是生铺成熟铺到旺铺的唯一通道。他认为，商铺的销售必须服从经营，只有这样，商业物业的使用价值才能得到充分的显现。如何把这对矛盾统一起来？朱献国提出“资产股权化”的新思路。通俗地讲，“资产股权化”相当于银行销售的某种理财产品，适合于地段比较好、兼具保值功能和租金收益的物业。他以正在销售的新城市餐饮广场为例，该商铺地处龙江核心商业区，是带租约销售的“熟铺”，已进入经营稳定期，收益稳健看得见。但该商铺总体面积大，总价达两三千万，对投资人的资金要求特别高，也有一定的风险。如果采取资产股权化，由数个人共同投资，共享收益，共担风险。“谁控股？谁与租户谈判？怎么转移股权？这些都是资产股权化需要解决的问题。”对这种运营模式，朱献国同时也提出他的困惑。

　　面对目前商铺大都分割销售的现状，南京大学不动产研究中心主任高波教授认为，这样的模式最终要“死掉”。他认为，不久的将来，房地产类的信托投资基金将风生水起，成为房地产融资的新渠道。目前浦东陆家嘴、天津开发区等已经在工业地产方面进行尝试。据了解，房地产投资信托基金(REITs)是一种证券化的产业投资基金，起源于20世纪60年代的美国。它通过发行股份或受益凭证，吸引社会大众投资者的资金。有好的物业、好的现金流、好的出租率，这才有可能成为房地产投资信托基金的宠儿。