天津写字楼空置略降　租金稳中上升

　　 随着滨海新区纳入国家整体发展战略的逐步实施，不少国际、国内的投资商纷纷涌入天津，对天津写字楼、商铺以及工业地产的需求不断增加，促使2007年天津商业地产呈现出前所未有的繁荣景象。仲量联行近日发布的关于2007年上半年天津商业地产市场分析报告印证了这一点，该报告从写字楼、商铺、工业地产以及投资四个方面全面回顾了天津上半年商业地产的走势，并预测国际、国内知名企业的进入将对天津商业地产发挥越来越重要的作用。仲量联行天津公司董事总经理何迈可认为，在未来四到五年内，新的商业项目建设仍然是市场主流发展趋势，天津商业地产市场也将由此发生巨大的变化，开发商更加专注于物业品质及相关的专业房地产服务水准提升，这些变化对于用户而言意味着更多的选择，而对于市场上现有的项目则意味着竞争的加剧。

　　写字楼：空置略降 租金稳中有升

　　仲量联行的研究数据表明，2007年第二季度天津写字楼租金(包括管理费)范围相对上一季度保持了相对平稳的水平。其中甲级写字楼租金水平在165—180元/平米/月，比上季度略有提高。乙级写字楼市场，由于一些楼盘既可供散售也可供租赁，因而而租金浮动范围相对更大，但自2006年四季度以来基本没有明显变化，基本维持在105 —144元/平米/月。在甲级写字楼的存量方面，现有写字楼只有为数不多的小面积空间，但是随着津汇广场二座写字楼的完工，新的更高品质的写字楼已经可供客户选择。如果不把新的供应面积计算在内，空置率在二季度从5%下降到了4%。(注：如果把刚刚入市的津汇广场二座新供应面积计算在内，那么市区的三个顶级写字楼的空置率目前为28%。)乙级写字楼的增长空间更大，跨国公司以及当地企业日益增长的净吸纳量促使乙级写字楼的空置率呈现小幅下降。

　　写字楼市场上另一个发展趋势是：跨国公司需求成为推动写字楼租金上涨的一个关键性因素。尽管目前天津的房地产市场规模还不如国内一些主要大城市，但是这些公司在天津扮演的角色越来越重要。第二季度，代表性的租赁交易都聚焦于新写字楼——津汇广场二座。新租户包括恒安标准人寿、三菱汽车公司、金鹰国际货运代理有限公司等，租用面积范围在540—4200平方米。

　　投资：仅限于土地开发

　　随着天津商业地产市场的逐步升温，对天津市场感兴趣的投资者数量也日益增多，越来越多的潜在投资者来到天津进行市场调查。虽然很多投资者发现与北京、上海等城市相比，当前天津的商业房地产市场规模还非常小，或者说发展很不成熟，但是他们还是被这里的商机深深吸引。仲量联行分析，天津未来良好的发展前景以及现今相对低廉的商业地产价格是吸引这些投资商的主要原因，但这些投资商目前还仅限于投资土地开发，比如吉宝置地在津南区葛沽镇、香港建设(控股)有限公司在静海县团泊湖分别拿地，用于未来的新城和旅游地产开发。

　　国际投资客对于物业的整体收购也是投资的主要方式之一，比如花旗银行、荷兰ING集团都在北京和上海等城市做过类似的整体收购，但在天津这样的收购行为目前还没有出现。针对于此，仲量联行天津公司董事总经理何迈可认为，外资对于整体收购比较慎重，需求考察具体项目的产权是否明晰、租金回报是否稳定、未来需求是否旺盛。就目前天津市场来看，除了几个甲级写字楼，大多数商业地产项目都是有租有售，这就导致项目的产权分散，外资无法整体收购。此外，何迈可也认为，本地开发商的商业地产理念还有待提高，应该在开发项目的初期就考虑到国际投资商的需求，因为与国际投资商的合作将会最大程度地挖掘出项目的潜在价值。