天津第三季度甲级写字楼市场空置率增加
天津的写字楼市场自2003年发力以来，一路上行，2002年到2008年，天津优质写字楼市场整天平均净有效租金保持了一个上涨趋势，年复合增长率为3.92%。但是在2009年上半年，受全球金融危机的影响，市场停止了一直上涨的趋势，下滑6.93%至3.18元每天每平方米。
目前在建的写字楼项目共19座，是目前市场总存量的两倍。加上已规划尚未开建的项目，预计未来十年内平均每年将会有3-4个写字楼物业项目竣工入市，给市场带来每年20万平方米左右的写字楼空间。面对逐步加大的供应量，天津的市场何以消化？目前市场供应结构是否存在错位？写字楼市场是否又将陷入僵局？
三季度甲级写字楼空置率增加
写字楼一般位于城市最好地段，不仅具有商业运营功能，还具有长期增值潜力。据DTZ写字楼三季度报告显示，三季度共有三个新项目入市，君隆广场、仲凯国际以及城市大厦，新增供应量为8.7万平方米，甲级写字楼的总存量因而达到72.8万平方米。第三季度新增供应量和疲软的需求导致空置率继续上升。本市甲级写字楼整体空置率上升至25.2%，与第二季度相比上升9.7个百分点，与去年同期相比上升12.9个百分点，有近3200平方米的写字楼面积返回租赁市场，市场吸纳量连续四个季度出现负值。租赁市场亦不活跃，迫使业主降低其报价。令全市的整体租金由每月每平方113.56下调至每月每平方米101.46，环比下降11.93%。
业内人士分析，市场供需矛盾导致本市写字楼空置率上升。其中南京路区域甲级写字楼空置率环比上升2.3个百分点至19.5%；小白楼区域甲级写字楼空置率较上季度上升1.4个百分点达11.5%。价格方面，本市甲级写字楼平均租金环比小幅上升0.1%至133.7元/平方米/月，其中南京路区域租金上涨2.2%达171.4元/平方米/月；小白楼区域租金下降1.1%为129.9元/平方米/月。
随着体量巨大的写字楼产品集中入市，楼宇经济恐将陷入供大于求、空置率上升的困局之中。
写字楼市场需突破三大掣肘
对于写字楼市场目前所面临的窘境，采访中专家给出了需解决的三大瓶颈，此一系列问题一旦解决，写字楼市场有望柳暗花明。
新客户增量不足：
天津写字楼市场中，优质写字楼的租户以外资公司、内资大型贸易公司为主，此类公司注重写字楼的地理位置、品质和商业配套等。其他写字楼的租户则以中小型贸易公司、咨询公司和科技公司为主，此类公司对写字楼的地段、档次有一定要求，但更注重租金成本，价格敏感度很高。大部分客户的租赁面积需求在300平方米以下，以150平方米以下最多。
值得一提的是，随着天津外资公司的不断涌入，对高档写字楼需求增长较为明显。截至2008年年底，共有128家世界500强企业进驻天津。电子、汽车、化工、冶金、生物科技、医药、新能源和环境保护等行业的蓬勃发展，使天津逐渐成为中国北方的制造业中心。但是，到目前为止，这些制造企业只是推动了天津工业物业的发展，但还未能推动写字楼物业市场升级发展。多数大型企业在天津主要写字楼区域中只是开设小面积的公司代表处，对于大面积优质写字楼空间的需求还较小。从2003年到2008年，天津优质写字楼市场平均每年净吸纳量达43,994平方米，略低于平均每年的新增供应量47,621平方米。
面对即将入市的巨大体量，若市场新客户没有新的增量，空置率继续攀升将成为必然。专家还提出目前写字楼除了供应量过大，打造的商务中心也过于分散，应将其集结，才可将写字楼的商务氛围快速形成。
据辛格联行商用地产顾问（天津）有限公司执行董事王新介绍，在其曾经负责营销的写字楼项目中，换房率达70%，部分项目甚至超过这个比率。于是在写字楼市场，我们看到的都是一些“熟悉的身影”在各大写字楼之间闪转腾挪，而新加入写字楼租务市场和购买市场的客户增量保持在一个较低的水平线上。同时记者在调查中发现，写字楼市场的投资比率过小，据调查，文华中心、金星河畔写字楼部分其客户中纯粹为投资的仅为10%，金皇大厦、泰达大厦、蓝钻?国际等比率较大，但也仅为30%，和上海、北京等地购买写字楼投资蔚为风气形成显著对比。
换房率过高、投资率过低从侧面反映出天津写字楼新客户增量不足、第三产业不够发达的现状。
写字楼与经济实体关联紧密，需求主体为金融、IT、服务、制造企业。受金融危机冲击，很多企业压缩办公预算，搬离高级写字楼。目前本市还有两三栋写字楼刚刚投入市场或准备交付，存量仍有攀升可能，市场观望态度比较明显。
总部经济地位有待提升
近年来总部经济成为一个令人注目的现象。总部经济具有强大的辐射功能，对整个地区的产业链产生拉动效应，形成该区域的增长极。目前天津总部经济发展水平尚待提升。
总部经济的发展状况，将对写字楼市场产生重要的影响，如入驻北京CBD地区的世界500强企业总数超过百家，同时还有大量国内知名企业，这些企业成为该区域写字楼市场最重要的客户群。而入驻天津商务中心区南京路沿线的世界500强企业仅27家，且与北京入驻企业多为亚洲区、中国区或北方区总部不同，天津入驻企业多为办事处、分公司层次。
采访中，也有专家对天津的总部经济作以肯定，虽然距离北京较近，但天津在总部经济建设中并非全无作为，需要充分认识自身优势，差异化发展几个产业：一、物流行业。天津港货运吞吐量已经跻身世界第六位，而且增速惊人，这是天津相对于内陆城市北京的最显著优势。另外天津机场为货运机场，和北京客运机场形成显著差异。依托天津港及空港，天津最有可能、也最有资格成为物流企业在华北区乃至整个中国的总部；二、金融证券行业。由于天津被确定为中国经济新增长极、滨海新区被确定为国家战略，一系列金融创新政策都在天津试点，包括最近为传媒所关注的、极可能落户天津的证券柜台交易市场，金融证券业已经成为天津经济的亮点。而金融证券业也是写字楼尤其是甲级写字楼的主力客户。
另外一个对于写字楼需求增势明显的便是房地产企业。记者通过对天津代表性写字楼项目津汇广场、ICTC调查发现，入驻ICTC的有大量知名地产企业，如金地地产、中新置业、富士地产，以及知名经纪公司如金丰易居，传媒如天津搜房网等，占据整个写字楼的30%以上租务份额，入驻津汇广场的地产类企业也有和记黄埔、戴德梁行等数家。
商住楼抢食写字楼市场
商住楼是中低档写字楼的有力竞争者。据天津某研究机构抽样调查，有50%的被调查者表示所在居民楼内有民宅商用的现象。广大的商住楼以及商住现象必将对写字楼市场，尤其是中低端写字楼市场产生重要的影响。
表示，商住楼以住宅立项，行使写字楼功能，归根结底只是一种过渡产品，适应于一些实力还不够雄厚的中小型企业，也和经济发展的阶段有关。随着经济发展，以及出于城市形象的考虑，一些城市早已开始实行“住宅禁商”。
如果天津实行“住宅禁商”，很多中小型公司的选址由民宅转向乙级写字楼，将会促进写字楼客户的梯级流动，原先乙级写字楼内的客户会选择甲级写字楼，从而促进甲级写字楼市场的需求更加旺盛，同时激发更高端的甲级写字楼项目入市，与发达城市相抗衡。商住楼的存在与否，成为中低端写字楼市场的一个巨大变数。
据第一太平戴维斯三季度报告中显示，在甲级写字楼空置率上升的同时，商住两用公寓租赁市场空置率出现了下降。第三季度，全市商住两用公寓租赁市场平均空置率为24.7%，环比下降2.2个百分点。
多年从事物流业的软先生，一直将公司设置在梅江自家的一处大房子里，他对记者表示，公司目前规模较小，盈利不多，搬到正规的写字楼里目前根本难以承受。刚毕业的大学生吕某，在天大附近的一处住宅里成立一个小型软件公司，其在接受记者采访时表示，对于我们这种经济薄弱的大学生创业来说，在住宅办公不失为一种很好的过渡，假以时日，待公司发展壮大，实力增强，就将搬到正规的写字楼里，这样对公司形象也是一个提升。
未来几年仍处于调整期
目前天津写字楼市场项目周边商务氛围较淡，未来更多物业项目的竣工和综合商业项目的引导将有望催生形成更加成熟的写字楼市场，也可能引发目前商业地产市场格局的转变。
市场的巨大供应在短时期内将会带来空置率的上升，同时对租金水平产生较大压力，未来写字楼物业将面临较大的招租和培育压力。新增供应的高品质预期将推高整体市场的租金水平，但是由于供应较大和激烈的市场竞争，租金的上升空间将受到影响。
在未来10年内，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的工业中心定位以及城市经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎、内资巨头的进入和本地企业的扩大及改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。更多的国内外开发企业开始重新关注天津房地产整体市场的快速增长，也将使并购、合作开发等投资方式明显增多。
未来天津一些热点开发区域也将可能成长为���兴商务区，如滨海新区中心商务区和泛老城厢区域。友谊路虽被天津市规划为金融街，但区域内缺乏适合国际性企业和金融公司运营需求的写字楼物业，这一现状还将继续制约友谊路区域市场的发展。从短期看，主要区域写字楼需求量上升仍是可以预计的。天津市写字楼市场在未来几年内还将一直处在调整和成长阶段。